TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Références :

N° RG 25/00303 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3WXI

MINUTE N°2025/ 537

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 30 Septembre 2025

[S] [W]

c/

[H] [U]

Copie délivrée à

Monsieur [H] [U]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Sandrine ESPOSITO

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [W]

né le 11 Novembre 1962 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Maître Sandrine ESPOSITO de la SELARL ACTIUM AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [U]

né le 04 Janvier 1978 à [Localité 8] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 05 aout 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 3 janvier 2024 avec prise d’effet au même jour, M. [W] [S] a donné à bail à M. [U] [H] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 500.00 € €, provision sur charges non spécifiée.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [S], selon acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025 a fait signifier à M. [U] [H] un commandement visant la clause résolutoire, remis à personne, d’avoir à payer les loyers pour un montant de 6664.61 € dont en principal la somme de 6500.00 € au titre des arriérés locatifs et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [W] [S] a assigné M. [U] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [U] [H] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que faute pour lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner M. [U] [H] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 6500.00 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Condamner M. [U] [H] au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— Condamner M. [U] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

— Condamner M. [U] [H] au paiement de la somme de 500.00 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application e l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [U] [H] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatrices prise sur ses biens et valeurs mobilières conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal judiciaire de Béziers avant l’audience.

A l’audience du 5 août 2025 lors de laquelle l’affaire est retenue, le conseil de M. [W] [S] actualise la dette à la somme de 9000.00 € et dépose.

M. [U] [H] comparaît. Il fait part de son accord sur le montant de la dette locative et être aussi d’accord avec M. [W]. Il explique avoir eu un accident de travail et attendre le paiement de la sécurité sociale, affirme qu’il paiera alors et avoir réglé le mois de février sans autre précision. Il précise avoir vendu sa voiture et avoir un enfant de deux ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 12 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 5 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [W] [S] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 27 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par M. [W] [D] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 3 janvier 2024 avec prise d’effet au même jour contient une clause résolutoire qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs et d’un mois au titre de l’assurance contre les risques locatifs, au terme desquels un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause mentionnant un délai de deux mois à compter de celui-ci pour s’acquitter de la somme de 6664.61 euros dont en principal 6500.00 euros € au titre des arriérés locatifs et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs a été signifié à M. [U] [H] 27 mars 2025.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2025 au titre des arriérés locatifs et du 28 avril 2025 au titre de la non justification d’une assurance contre les risques locatifs.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [U] [H] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [U] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 500.00 euros, hors provision sur charges, tel que figurant sur le décompte reproduit dans le commandement de payer, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicables tout comme le loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour M. [W] [S] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le conseil de M. [W] [S] à l’audience actualise la dette locative à la somme de 9000.00 € et verse au litige un mail (pièce n°4) qui lui a été envoyé par celui-ci le 24 juillet 2025 en prévision de l’audience à venir par lequel il l’informe que les impayés de loyers s’élèvent à la somme de 9000.00 € sur la période de mars 2024 à août 2025 correspondant au montant du loyer mensuel exigible de 500.00 € durant 18 mois.

M. [U] [H], comparant, ne conteste pas le principe de la dette et fait part de son accord sur son montant.

En conséquence, M. [U] [H] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 9000.00 euros au titre des arriérés locatifs.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [H], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [U] [H] sera condamné au paiement de la somme de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 janvier 2024 avec prise d’effet au même jour entre d’une part M. [W] [S] et d’autre part M. [U] [H] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 mai 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs et du 28 avril 2025 au titre de la non justification d’une assurance contre les risques locatifs;

ORDONNONS en conséquence à M. [U] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [U] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [U] [H] à payer à titre provisionnel à M. [W] [S] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 28 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 500.00 euros (cinq cents euros) provision sur charges non comprise, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS M. [U] [H] à payer à titre provisionnel à M. [W] [S] la somme de 9000.00 euros (neuf mille euros) au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS M. [U] [H] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [U] [H] ;

CONDAMNONS M. [U] [H] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,