TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/01954 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWTS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Clemence STOVEN-BLANCHE de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [R], demeurant [Adresse 2] – Chez Mme [R] [E] [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

L’OPHLM d'[Localité 8] LES RÉSIDENCES DE L’ORLÉANAIS (désormais la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné à bail, par acte sous seing privé du 2 avril 2004, à Madame [E] [R], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 233,92 euros, payable à terme échu.

Madame [E] [D], veuve [R] est décédée le 25 juillet 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 11 janvier 2024, la SEM Les Résidences de l’Orléanais a mis en demeure Monsieur [Z] [R] de quitter le logement dans les plus brefs délais.

Le 19 février 2024, le bailleur a fait délivrer par un commissaire de justice à Monsieur [Z] [R] une sommation de quitter les lieux.

Puis, la société d’économie mixte LES RÉSIDENCES DE L’ORLÉANAIS a fait assigner Monsieur [Z] [R] par acte d’un commissaire de justice du 25 avril 2024, aux fins suivantes :

Constater l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [R] [Z] du logement sis au [Adresse 5] en vertu de l’article 544 du Code Civil et la Loi du 6 juillet 1989 ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [Z] ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 7] Publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Déroger aux dispositions de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution pour que le défendeur ne bénéficie pas du délai de deux mois, au motif qu’il est occupant sans droit ni titre ;Condamner Monsieur [R] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la date du début de l’occupation jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit nit titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner le défendeur au paiement d’une somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner le défendeur en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.Au soutien de ses prétentions, la société LES RÉSIDENCES DE L’ORLÉANAIS fait valoir que les conditions inhérentes au transfert du bail au profit du fils de la titulaire du bail décédée ne sont pas satisfaites.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 28 novembre 2024.

Lors de l’audience, la société d’économie mixte Les Résidences de l’Orlénais, représentée par son avocat, a procédé au dépôt de ses écritures, s’y rapportant, et a actualisé la dette à la somme de 5147,84 euros.

Cité à étude, Monsieur [Z] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait pas représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [Z] [R] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés.

Une action en prévention des expulsions a en revanche pu être menée. Il en ressort que Monsieur [R] est venu s’installer au domicile de sa mère en 2019 afin de l’aider au quotidien. Monsieur [R] a indiqué que sa mère était locataire depuis plus de trente ans auprès des Résidences de l’Orléanais d’un logement de type 3. Il a indiqué au travailleur social avoir cessé les paiements dès lors qu’il a reçu des menaces de la part du bailleur d’engager une procédure s’il ne partait pas du logement. Il a indiqué ne pas souhaiter se maintenir dans cet appartement, qu’il considère comme trop grand pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même Code, dans la mesure où il est susceptible d’appel.

I SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET DE CONSTATATION DE LA RÉSILIATION DU BAIL :

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. »

L’article 40 I de la même loi énonce notamment que les dispositions de l’article 14 (susvisé) sont applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modérés à la condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution du logement et que ce logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L114 du Code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

En l’espèce et au préalable, il convient de rappeler que Madame [E] [D], veuve [R], seule titulaire du bail consenti par la société demanderesse le 2 avril 2004, est décédée le 25 juillet 2023.

La société LES RÉSIDENCES DE L’ORLÉANAIS a versé aux débats l’acte de décès de Madame [E] [D] veuve [R].

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 4 janvier 2024, la société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS a mis en demeure Monsieur [Z] [R] de libérer le logement dans les plus brefs délais.

En outre, la société demanderesse lui a fait sommation de quitter les lieux par suite du décès de la seule locataire du logement, Madame [E] [D] veuve [R], à défaut de satisfaire les conditions requises pour le transfert du bail, signifiée le 19 février 2024 par commissaire de justice.

Suite à ces actes, Monsieur [Z] [R], fils de la locataire, n’a pas versé aux débats une quelconque justification de son occupation du logement litigieux depuis un an au moment du décès de Madame [E] [D], veuve [R], ni de sa situation familiale et financière.

Il ne justifie pas qu’il pourrait se situer dans l’un des cas d’exonération permettant de conserver le logement.

Il ressort donc des éléments du débat que Monsieur [Z] [R] ne satisfait pas aux conditions inhérentes au transfert du bail à son profit en application de l’article 14 et de l’article 40 I de la loi du 6 juillet 1989.

Il y a lieu, par suite, de considérer qu’il est occupant sans droit ni titre, le bail litigieux s’étant trouvé résilié par suite du décès de Madame [E] [D], veuve [R].

Il convient donc, à défaut de libération des lieux volontaire par Monsieur [Z] [R], d’ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef du logement et ce, avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

II SUR LA DEMANDE D’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

L’indemnité d’occupation du bien occupé sans droit ni titre est destinée à indemniser du préjudice subi du fait de l’indisponibilité du bien, le bailleur n’ayant pas pu disposer du bien à son gré.

Il y aura lieu de fixer cette indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

Cette indemnité d’occupation débutera à partir du 25 juillet 2023 et courra jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés du logement.

III SUR LA DEMANDE DE SUPPRESSION DU DÉLAI DE DEUX MOIS DE L’ARTICLE L.412-1 CPCE :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux avec l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce les circonstances ne justifient pas la suppression du délai de deux mois, la cohabitation du défendeur avec la titulaire du bail depuis l’entrée dans les lieux et jusqu’au moment de son décès n’étant pas contestée et la mauvaise foi n’étant pas démontrée.

IV SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [Z] [R] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [Z] [R], succombant, supportera la charge des dépens de l’instance.

Il convient de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le bail signé initialement entre l’OPHLM Les Résidences de l’Orléanais (désormais la société d’économie mixte LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS) et Madame [E] [R] le 2 avril 2024 a pris fin avec le décès le 25 juillet 2023 de la locataire et que Monsieur [Z] [R] son fils, occupant du logement, ne remplit pas les conditions d’un transfert du bail portant sur l’appartement (n°22) situé [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [Z] [R], occupant sans droit ni titre, de l’appartement (n°22) situé [Adresse 3] et de tout occupant de son chef ;

DIT qu’à défaut pour lui d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans un délai de 15 jours après la signification de la présente décision, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] à payer à la société d’économie mixte LES RÉSIDENCES DE L’ORLÉANAIS, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait dû être appelé si le bail dont était titulaire Madame [E] [D] veuve [R] n’avait pas été résilié, à compter du 25 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur initial ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] à verser à la société d’économie mixte LES RÉSIDENCES DE L’ORLÉANAIS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du service des contentieux de la protection tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière Le vice-président