TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à Me [Localité 1] Delphine

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2026

à M^e REY Martin

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04296 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WB2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société 13 HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [L], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Martin REY, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Q] [K], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Martin REY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 2 janvier 2023, l’établissement public à caractère industriel et commercial (OPH), Office Public de l’Habitat (OPH) 13 Habitat a donné à bail à M. [L] [Q] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 4], entrée 20, 2ème étage, dans le [Localité 2] de [Localité 3], pour un loyer de 284,02 euros.

Le 24 mars 2025, des loyers étant demeurés impayés, l’OPH 13 Habitat a fait signifier à M. [L] [Q] et Mme [K] [Q] un commandement de payer la somme en principal de 1.042,48 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, l’OPH 13 Habitat, agissant poursuites et diligences de son Directeur général, a fait assigner M. [L] [Q] et Mme [K] [Q] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion,

— condamnation solidaire au paiement de la provision de 2.007,06 euros au titre des loyers et des charges dus au 9 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée à un montant égal à celui du dernier loyer échu et des charges, outre sa revalorisation légale sur le fondement de l’article 1760 du Code civil, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 11 décembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures, faisant état de leur accord sur un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

L’OPH 13 Habitat réitère les termes de son assignation.

Aux termes de leurs conclusions en défense III, M. [L] [Q] et Mme [K] [Q] :

— à titre principal, concluent au débouté des demandes de l’OPH 13 Habitat et sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement de 36 mois,

— en tout état de cause, demandent le débouté de la demande de l’OPH 13 Habitat formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et qu’il soit statué sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la qualité pour agir de Mme [K] [Q]

Il s’évince des débats, notamment de l’attestation de paiement de la CAF du 18 septembre 2025, que Mme [K] [Q] est l’épouse du défendeur.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 juillet 2025, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH 13 Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 20 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 2 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mars 2025, pour la somme en principal de 1.042,48 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 mai 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Les défendeurs sont solidaires en application de l’article 220 du Code civil.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [L] [Q] et Mme [K] [Q] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 454,99 euros actuellement, et de condamner solidairement M. [L] [Q] et Mme [K] [Q] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 9 décembre 2025 que M. [L] [Q] et Mme [K] [Q] restent devoir, après déduction des frais de procédure (133,33 + 90,74) et, la somme de 1.631,41 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de novembre 2025 inclus.

M. [L] [Q] et Mme [K] [Q] reconnaissent cette dette.

M. [L] [Q] et Mme [K] [Q] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 1.631,41 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025, date de délivrance de l’assignation, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, tenant l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [L] [Q] et Mme [K] [Q] selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour M. [L] [Q] et Mme [K] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution

· M. [L] [Q] et Mme [K] [Q], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à l’OPH 13 Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 454,99 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [Q] et Mme [K] [Q], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, M. [L] [Q] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 2 janvier 2023 entre l’OPH 13 Habitat d’une part, et M. [L] [Q] et Mme [K] [Q] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] étage, dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 25 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [Q] et Mme [K] [Q] à verser à l’OPH 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de mille six cent trente et un euros et quarante et un centimes (1.631,41 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 décembre 2025 (loyers, charges), échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025 ;

AUTORISE M. [L] [Q] et Mme [K] [Q] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes de quarante-cinq euros (45 euros) chacun et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de M. [L] [Q] et Mme [K] [Q] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [L] [Q] et Mme [K] [Q] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit quatre cent cinquante-quatre euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes (454,99 euros) à ce jour ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [Q] et Mme [K] [Q] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,