TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :

Le 05 décembre 2025

à M^e GERARDOT Marine

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02416 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LO3

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [N] [C]

née le 02 Juillet 1973 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marine GERARDOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [F] [M]

né le 15 Mars 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 21 mai 2017, M. [C], aux droits duquel vient Mme [C], a consenti un bail d’habitation à MM. [K], [L], [H] et [P] portant sur un bien situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1300 euros.

Le contrat de bail, qui stipule une clause de solidarité entre les locataires, a fait l’objet de divers avenants et notamment d’un avenant du 18 mars 2024 en vertu duquel M. [M] est devenu locataire. Il est désormais le seul occupant des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7.761,30 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

Par assignation du 9 avril 2025, la bailleresse a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion du défendeur,Condamner le défendeur au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.509,77 euros, comptes arrêtés au 5 avril 2025, augmentée des intérêts au légal pour les sommes figurant au commandement et pour le surplus à compter de l’assignation,Condamner le défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du loyer à compter de la résiliation et jusqu’au jour de la restitution des clés, Condamner le défendeur à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer, du procès-verbal de constat et de l’assignation.

Le dispositif de l’assignation contient manifestement une erreur purement matérielle dès lors que le montant de l’arriéré à la date du 5 avril est de 12.290,61 euros tel que cela figure dans les motifs de l’assignation, la somme erronée de 1.509,77 euros étant en réalité celle du dernier loyer.

Au soutien de ses prétentions, la bailleresse expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 20 janvier 2025 et ce, pendant plus de deux mois, ajoutant que d’importantes tensions existaient entre les différents locataires de sorte qu’ils ont tous quitté les lieux, à l’exception de M. [M].

Appelée à l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi d’office pour être finalement retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

À cette audience, la bailleresse a maintenu l’intégralité de ses demandes, et ajouté que la dette locative, actualisée au 1er octobre 2025, s’élève désormais à 21.833,23 euros, précisant que le loyer courant n’est pas réglé depuis plusieurs mois et qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, le défendeur n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

Conformément à l’autorisation donnée par la juge, le conseil de la bailleresse a été autorisé à produire en cours de délibéré les pièces justifiant qu’elle est propriétaire en usufruit du bien.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demandeUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 14 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (page 6) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 janvier 2025, pour la somme en principal de 7.761,30 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 mars 2025.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationLe défendeur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Aucun élément de l’espèce ne justifie de fixer cette indemnité à un montant correspondant au double du loyer, étant relevé que si la bailleresse fait état de tensions voire de violences qui auraient pu être commises par le défendeur sur les autres locataires et causer leur départ, les pièces produites son insuffisantes à établir la réalité de tels faits et, a fortiori, le montant non sérieusement contestable de la provision sollicitée.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.509,77 euros actuellement, et de condamner le défendeur à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que le défendeur reste devoir la somme de 21.833,23 euros, à la date du 1er octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Le défendeur sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 21.833,23 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7.761,30 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, à compter de l’assignation sur la somme de 12.290,61 euros et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoiresLe défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, étant souligné que le procès-verbal de constat dressé le 25 février 2025 à la demande de la bailleresse est exclu des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Le défendeur sera donc condamné à lui payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mai 2017 et modifié par avenant du 18 mars 2024 liant Mme [N] [C] et M. [X] [M] concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 21 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [N] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [X] [M] à payer à Mme [N] [C], à titre provisionnel, la somme de 21.833,23 euros décompte arrêté au 1er octobre 2025 incluant la mensualité d’octobre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7.761,30 euros à compter du commandement de payer du 20 janvier 2025, sur la somme de 12.290,61 euros à compter de l’assignation du 9 avril 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [X] [M] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 1.509,77 euros à ce jour, à compter du 2 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [X] [M] à payer à Mme [N] [C] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, à l’exclusion du procès-verbal de constat du 25 février 2025 ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente