TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

23 MAI 2025

N° RG 23/00942 – N° Portalis DB22-W-B7H-RBBS

Code NAC : 71F

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [F]

né le 27 Avril 1972 à [Localité 9] (78),

demeurant [Adresse 5],

représenté par Maître Franck ZEITOUN de la SELARL ZEITOUN FRANCK, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] dénommé “Copropriété ISA” représenté par son syndic bénévole, Monsieur [P] [I],

représenté par Maître Eve LABALTE de la SELARL L&KA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Christophe DEBRAY, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 02 Janvier 2023 reçu au greffe le 09 Février 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 07 Janvier 2025, après le rapport de Monsieur JOLY , Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au

13 Mars 2025, prorogé au 15 Mai 2025 et 23 Mai 2025 pour surcharge magistrat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Adresse 7] (78) a fait l’objet d’une mise en copropriété en 2004. Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ont été établis le 14 mai 2004. Aux termes dudit réglement de copropriété et état descriptif de division, le lot N°1 était désigné comme “atelier”.

Par acte authentique du 30 mars 2018, M. [F] a fait l’acquisition du lot N°1 après avoir déposé une déclaration préalable afin d’en aménager la surface intérieure avec un deuxième appartement au sous-sol et la création d’un garage et de trois caves.

Les travaux ont été achevés en juillet 2018 et à partir de novembre de la même année, M. [F] a mis en location le deuxième appartement, les caves et le parking.

Le 28 juillet 2021, M. [F] confiait un mandat de vente à une agence immobilière portant sur la totalité du lot N°1 à usage de caves, habitation et stationnement et sollicitait par mail du 10 septembre 2021 que la question de cette vente soit portée à l’ordre du jour d’une assemblée générale.

M. [I], syndic bénévole, demandait à M. [F] de faire établir un projet modificatif de l’état descriptif de division avec modification de la répartition des charges.

Après établissement dudit projet modificatif par un géomètre expert, une assemblée générale des copropriétaires se tenait le 17 janvier 2022 au cours de laquelle le changement de destination de l’atelier situé au sous-sol était rejeté, le règlement de copropriété restant inchangé.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier du 2 janvier 2023, M. [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], dénommé copropriété ISA représenté par son syndic bénévole, M. [P] [I] afin, notamment, d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 17 janvier 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 décembre 2024, M.[F] demande au Tribunal de :

Recevoir Monsieur [N] [F] en son action

Le déclarant bien fondé

Déclarer non écrites comme contraires à la consistance matérielle de l’immeuble et aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 les clauses du règlement de copropriété du 14 mai 2004 suivantes (en gras) :

— dans la Section II de la 2° partie: « USAGE DES PARTIES PRIVATIVES : L’Immeuble est destiné à usage exclusif d’habitation « à l’exception du sous-sol réservé à usage professionnel » (page 14)

— et la partie du tableau récapitulatif des charges qui mentionne que « le lot 1, bâtiment U, au sous-sol : « un atelier (221/1000èmes) « (page 16 dernier paragraphe)

Prononcer l’annulation la résolution n° 7 de l’assemblée générale de la copropriété ISA du 17 janvier 2022

Donner acte à Monsieur [F] qu’il renonce à la demande tendant à voir

« ordonner au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 8] dit « copropriété ISA » de désigner tel maître d’œuvre spécialisé en étanchéité afin de mettre fin aux infiltrations dans le lot 1 provenant des parties communes de l’immeuble sous astreinte de 100 € jour de retard à compter de l’assignation »

Prononcer la responsabilité présumée de la copropriété ISA sur le fondement de l’article 14 in fine de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable depuis octobre 2019

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires « copropriété ISA » représentée par son syndic bénévole Monsieur [P] [I] à payer à Monsieur [F] les sommes suivantes :

— une indemnité de 150.000 € en réparation de la perte de chance de vendre à usage d’habitation, caves et stationnements ses locaux situés à [Adresse 3] suite au résultat défavorable et abusif du vote du 17 janvier 2022,

— une indemnité de 5000 € en réparation des désordres subis dans les parkings et les caves régulièrement inondés jusqu’à l’exécution récente des travaux sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965

— une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner aux intérêts légaux sur les sommes précitées,

DECLARER TOUT AUSSI IRRECEVABLE QUE MAL FONDE le Syndicat des copropriétaires « copropriété ISA » représentée par son syndic bénévole Monsieur [P] [I] en ses demandes reconventionnelles,

L’en débouter

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires « copropriété ISA » représentée par son syndic bénévole Monsieur [P] [I] aux dépens dont distraction au profit de Maitre Franck ZEITOUN, Avocat à la Cour, conformément à l’article 699 du Code de procédure Civile,

Dire qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Monsieur [F] sera dispensé de toute participation aux condamnations précitées et à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

A titre principal,

DECLARER irrecevable la demande nouvelle formée par voie de conclusions en date du 5 Avril 2024 en annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale de la copropriété ISA du 17 janvier 2022.

DECLARER irrecevable la demande nouvelle formée par voie de conclusions en date du 5 Avril 2024 de déclarer non écrites comme contraire à la consistance matérielle de l’immeuble et aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 les clauses du règlement de copropriété du 14 mai 2024 suivantes (en gras) :

— dans la Section II de la 2° partie: « USAGE DES PARTIES PRIVATIVES : L’Immeuble est destiné à usage exclusif d’habitation « à l’exception du sous-sol réservé à usage professionnel » (page 14)

— et la partie du tableau récapitulatif des charges qui mentionne que « le lot 1, bâtiment U, au sous-sol : « un atelier (221/1000èmes) » (page 16 dernier paragraphe)

A titre subsidiaire,

si par extraordinaire, le Tribunal déclarait recevable la demande de Monsieur [F] de déclarer non écrites comme contraire à la consistance matérielle de l’immeuble et aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 les clauses du règlement de copropriété du 14 mai 2024 suivantes (en gras) :

— dans la Section II de la 2° partie: « USAGE DES PARTIES PRIVATIVES : L’Immeuble est destiné à usage exclusif d’habitation « à l’exception du sous-sol réservé à usage professionnel » (page 14)

— et la partie du tableau récapitulatif des charges qui mentionne que « le lot 1, bâtiment U, au sous-sol : « un atelier (221/1000èmes) « (page 16 dernier paragraphe)

DECLARER que Monsieur [F] n’a pas obtenu l’autorisation de l’assemblée générale préalablement à la réalisation des travaux réalisés en 2018 et 2020.

DECLARER que Monsieur [F] a agrandi la surface de son lot 1 en s’appropriant le terre-plein qui est une surface commune.

DECLARER que Monsieur [F] ne justifie pas de l’autorisation préalable de l’assemblée générale dans les conditions prévues aux articles 25 b et 26 de la loi du 10 juillet 1965, d’effectuer les travaux de 2018 et 2021.

DECLARER que seule l’assemblée générale est compétente pour donner l’autorisation de réaliser des travaux affectant notamment les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [F] de sa demande visant à déclarer non écrites comme contraires à la consistance matérielle de l’immeuble et aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 les clauses du règlement de copropriété du

14 mai 2024 suivantes (en gras) :

— dans la Section II de la 2° partie: « USAGE DES PARTIES PRIVATIVES : L’Immeuble est destiné à usage exclusif d’habitation « à l’exception du sous-sol réservé à usage professionnel » (page

14)

— et la partie du tableau récapitulatif des charges qui mentionne que « le lot 1, bâtiment U, au sous-sol : « un atelier (221/1000èmes) » (page 16 dernier paragraphe)

En tout état de cause,

DECLARER que le syndic de copropriété a été diligent dans les démarches de recherches et de réparation des fuites dans le lot 1.

DECLARER que Monsieur [F] est responsable du retard dans ces démarches de recherches et de réparation des fuites.

DECLARER que Monsieur [F] n’a pas justifié de ses déclarations de sinistre auprès de son assurance.

DECLARER que la recherche de la fuite a été effectuée et que la réparation en est cours.

Et en conséquence,

DEBOUTER Monsieur [F] de sa demande d’ordonner au Syndicat des copropriétaires « copropriété ISA » de désigner tel maître d’œuvre de son choix spécialisé en étanchéité afin de mettre fin aux infiltrations dans le lot 1 provenant des parties communes de l’immeuble sous astreinte de 100 € jour

de retard à compter de l’assignation.

DEBOUTER Monsieur [F] de sa demande de condamner le Syndicat des copropriétaires « copropriété ISA » à lui payer une indemnité de 5000 € en réparation des désordres subis depuis 2020 dans les parkings et les caves régulièrement inondés sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

DECLARER que le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée générale du 17 janvier 2022 dans son ensemble.

DECLARER que Monsieur [F] est dans l’incapacité de vendre son lot 1 en raison des nombreuses irrégularités qui vicient sa propriété au regard du droit de l’urbanisme et du droit de la copropriété

Et en conséquence,

DEBOUTER Monsieur [F] de sa demande de condamner le Syndicat des copropriétaires « copropriété ISA » à lui payer une indemnité de 150.000 € en réparation de la perte de chance de vendre à usage d’habitation, caves et stationnements ses locaux, suite au résultat défavorable et abusif du vote du 17 janvier 2022.

DEBOUTER Monsieur [F] de sa demande de condamner le Syndicat des copropriétaires « copropriété ISA » à lui payer une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre reconventionnel,

DECLARER que l’assemblée générale du 6 mai 2024 a donné pouvoir au syndic de copropriété de mandater un cabinet de géomètres experts.

DECLARER recevable le rapport du géomètre expert du cabinet Serrain&Associé dument désigné par l’assemblée générale du 6 mai 2024.

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [F] à une interdiction de vendre ou de louer son lot 1 tant qu’il n’aura pas justifier avoir rempli l’intégralité de ses obligations

En tout état de cause,

DEBOUTER Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

CONDAMNER Monsieur [F] à la prise en charge des frais du géomètre expert du cabinet Serrain&Associé.

CONDAMNER Monsieur [F] au paiement intégral des frais exposés par la copropriété du fait de son action judiciaire.

CONDAMNER Monsieur [F] à payer au syndicat de copropriété la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

CONDAMNER Monsieur [F] au paiement de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à venir.

La clôture a été prononcée le 4 décembre 2024.

Par conclusions du 17 décembre 2024, M. [F] demande au Tribunal

de :

IN LIMINE LITIS

Vu les articles 15, 16, 132, 135 et 784 du code de Procédure civile

ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture du 4 décembre 2024 à la date des plaidoiries en application de l’article 784 du code de procédure civile pour une bonne administration de la justice

Vu l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965

Recevoir Monsieur [N] [F] en son action

Le déclarant bien fondé

Déclarer non écrites comme contraires à la consistance matérielle de l’immeuble et aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 les clauses du règlement de copropriété du 14 mai 2004 suivantes (en gras) :

— dans la Section II de la 2° partie: « USAGE DES PARTIES PRIVATIVES : L’Immeuble est destiné à usage

exclusif d’habitation « à l’exception du sous-sol réservé à usage professionnel » (page 14)

— et la partie du tableau récapitulatif des charges qui mentionne que « le lot 1, bâtiment U, au sous-sol : « un

atelier (221/1000èmes) « (page 16 dernier paragraphe)

Prononcer l’annulation la résolution n° 7 de l’assemblée générale de la copropriété ISA du 17 janvier 2022

Donner acte à Monsieur [F] qu’il renonce à la demande tendant à voir « ordonner au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 8] dit « copropriété ISA » de désigner tel maître d’œuvre spécialisé en étanchéité afin de mettre fin aux infiltrations dans le lot 1 provenant des parties communes de l’immeuble sous astreinte de 100 € jour de retard à compter de l’assignation »

Prononcer la responsabilité présumée de la copropriété ISA sur le fondement de l’article 14 in fine de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable depuis octobre 2019

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires « copropriété ISA » représentée par son syndic bénévole Monsieur [P] [I] à payer à Monsieur [F] les sommes suivantes :

— une indemnité de 150.000 € en réparation de la perte de chance de vendre à usage d’habitation, caves et stationnements ses locaux situés à [Adresse 3] suite au résultat défavorable et abusif du vote du 17 janvier 2022,

— une indemnité de 5000 € en réparation des désordres subis dans les parkings et les caves régulièrement inondés jusqu’à l’exécution récente des travaux sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965

— une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner aux intérêts légaux sur les sommes précitées,

DECLARER TOUT AUSSI IRRECEVABLE QUE MAL FONDE le Syndicat des copropriétaires « copropriété ISA » représentée par son syndic bénévole Monsieur [P] [I] en ses demandes reconventionnelles,

L’en débouter

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires « copropriété ISA » représentée par son syndic bénévole Monsieur [P] [I] aux dépens dont distraction au profit de Maitre Franck ZEITOUN, Avocat à la Cour, conformément à l’article 699 du Code de procédure Civile,

Dire qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Monsieur [F] sera dispensé de toute participation aux condamnations précitées et à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Par conclusions du 6 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

IN LIMINE LITIS

• REJETER la demande de rabat de l’ordonnance de clôture en date du 4 décembre 2024

En conséquence :

• DECLARER irrecevables les conclusions aux fins de rabats de l’ordonnance de cloture et pièces 33 et 34 communiquées le 17 décembre 2024

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la juridiction prononce le rabat de l’ordonnance de cloture et ordonne la réouverture des débats :

• RENVOYER l’affaire à une audience de mise en état ultérieure afin de permettre au syndic de copropriétaire de conclure au fond dans le respect du contradictoire

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il doit être indiqué que, dans le contexte ci-dessus rappelé du litige entre les parties, par acte en date du 3 août 2023, M. [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaires afin de voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 2023. M. [F] rappelle dans cette nouvelle assignation que le Tribunal est saisi de l’annulation de l’assemblée générale du 17 janvier 2022 (c’est l’objet de la présente procédure) mais qu’en vertu du principe d’autonomie de chaque assemblée consacré par la jurisprudence, chaque assemblée doit faire l’objet d’un recours séparé ce qui contraint M. [F] à saisir le Tribunal de l’annulation de l’assemblée générale du 11 mai 2023 dans l’attente de la procédure en cours.

Cette nouvelle instance a été enrôlée sous le numéro RG 23/04482 et a donné lieu à un incident de procédure à l’issue duquel les parties ont été convoquées à une audience de règlement amiable le 24 juin 2025 à 14 Heures.

En l’espèce, il apparaît, au regard notamment de l’ancienneté du litige et de la pérennité des relations existant entre les parties, opportun de convoquer ces dernières à une audience de règlement amiable afin de leur donner la possibilité d’aboutir à une solution amiable, prenant en compte les contraintes et besoins de chacune.

Sur l’opportunité d’une telle mesure, il y a aussi lieu de constater que le litige dépasse les strictes demandes d’annulation d’assemblée générale. Or, précisément, il s’agit de points que l’audience amiable peut aussi avoir pour objet de traiter contrairement à une décision contentieuse qui, en tout état de cause, ne répondra qu’aux demandes dont la juridiction est saisie.

En tout état de cause, il apparaît nécessaire que la présente instance soit évoquée en même temps que celle enregistrée sous le numéro RG 23/04482 lors de l’audience de règlement amiable du 24 juin 2025 à 14 Heures.

Il convient de rappeler aux parties que, conformément à l’article 774-3 du code de procédure civile, elles devront comparaître en personne, assistées de leur avocat.

Il sera par ailleurs rappelé qu’aux termes de l’article 369 du code de procédure civile, l’instance est interrompue par la décision de convocation des parties à une audience de règlement amiable.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire non susceptible de recours :

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats,

Convoque les parties à l’audience de règlement amiable du mardi 24 juin 2025 à 14 heures, en salle E, au Tribunal Judiciaire de Versailles situé [Adresse 4],

Dit que la présente décision tient lieu de convocation des parties à l’audience de réglement amiable, laquelle est prévue sur une demi journée,

Rappelle que les parties devront comparaître en personne, assistées de leur avocat,

Rappelle que cette mesure d’administration judiciaire n’est pas susceptible de recours et ne dessaisit pas la juridiction,

Dit que tout communication avec le Juge de l’ARA se fait par le biais de la boîte mail dédié : [Courriel 6]

Rappelle que la décision de convocation des parties à une audience de règlement amiable interrompt l’instance,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du mardi 1er octobre 2025 à 9h30 pour qu’un point soit fait sur l’état d’avancement du processus amiable.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 MAI 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT