TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 juillet 2025 prorogée au 14 Août 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :

Le 14 août 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 août 2025

à M. [U]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01792 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6HDU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3F SUD

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [I] [U]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [K] [G] [Y]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 10 janvier 2024, la SA 3F SUD a donné à bail à Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] un appartement à usage d’habitation avec parking P467P-D014 situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 1.051,65 euros, outre 69,70 euros d’annexes et 149,42 euros de provision sur charges.

Par courrier simple du 17 octobre 2024, la SA 3F SUD a mis en demeure Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] de régler la somme de 3.603,21 euros dans un délai de huit jours, à défaut de quoi une procédure de résiliation de bail et d’expulsion sera engagée.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F SUD a fait signifier à Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 3.005,35 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, la SA 3F SUD a fait assigner Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— juger recevable la demande de la société 3F SUD du fait de la notification préalable de plus de six semaines de la présente assignation à Monsieur le Préfet des Bouches du Rhône,

— déclarer recevable la demande de la société 3F SUD du fait de la saisine préalable de la CCAPEX des Bouches du Rhône depuis plus de deux mois,

— constater que par l’effet du commandement en date du 23 décembre 2024, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur la location d’un logement et d’un parking sis [Adresse 3] est acquise et que Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] occupent donc des lieux sans droit ni titre depuis cette date,

— ordonner l’expulsion immédiate, si besoin est, avec le concours de la force publique, de Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y], ainsi que de tous occupants de leur chef du logement et du parking sis [Adresse 3]

— condamner solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] à payer à la société 3F SUD la somme de 6.677,12 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 25 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle totale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que les locataires auraient dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci,

— juger que l’indemnité d’occupation mensuelle totale sera indexée annuellement selon le m^me indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers,

— condamner solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] à payer à la société 3F SUD la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA 3F SUD expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 23 décembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette audience, la SA 3F SUD, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 9.147,82 euros, selon décompte en date du 12 mai 2025, terme d’avril inclus. La requérante précise que le dernier paiement date d’octobre 2024.

Bien que régulièrement assigné à étude, Madame [K] [G] [Y] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Monsieur [I] [U], comparait en personne, en faisant valoir qu’il réglera la totalité de la dette avant juillet 2025. Il précise avoir 4 enfants à charge et percevoir avec Madame [K] [G] [Y] un salaire mensuel de 4.000 euros.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juillet 2025, prorogée au 14 août 2025.

En dépit de l’autorisation donnée par le président avant la clôture des débats, Monsieur [I] [U] n’a pas adressé la preuve du paiement de son dernier loyer.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 31 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA 3F SUD justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 10 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 9) stipulant un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 décembre 2024, pour la somme en principal de 3.005,35 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 février 2025 .

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [I] [U] déclare percevoir un salaire mensuel de 4.000 euros avec Madame [K] [G] [Y]. Il résulte du décompte que Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause (article n°13) stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.235,35 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] restent devoir la somme de 9.147,82 euros, à la date du 12 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 9.147,82 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.005,35 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA 3F SUD les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés solidairement.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 janvier 2024 entre la SA 3F SUD et Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] concernant le logement avec parking n°P467P-D014, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 fevrier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA 3F SUD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la SA 3F SUD ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] à verser à la SA 3F SUD, à titre provisionnel, la somme de 9.147,82 euros décompte arrêté au 12 mai 2025 incluant la mensualité d’avril 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.005,35 euros à compter du 23 décembre 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1.235,35 euros à ce jour, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [U] et Madame [K] [G] [Y] à verser à la SA 3F SUD une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président