TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : M. Jean-Marc MENICHINI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Décembre 2024

GROSSE :

Le 23 Janvier 2025

à M^e Alain GALISSARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 Janvier 2025

à Mme [U] [M]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04148 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FKY

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [K]

né le 05 Mai 1975 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Alain GALISSARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [M]

née le 16 Décembre 1958 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 02 mai 2022, Monsieur [C] [K] a donné à bail à Madame [U] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 435 euros, outre 15 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [K] a fait signifier à Madame [U] [M] par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 1225,05 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, Monsieur [C] [K] a fait assigner Madame [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu l’article 834 du Code de procédure civile, vu le commandement de payer les loyers du 20 décembre 2023 :

— JUGER que la requise a commis des manquements graves à ses obligations,

En conséquence,

— JUGER acquise la résiliation du bail consenti le 02 mai 2022, par l’effet de la clause résolutoire,

— JUGER que la requise se trouve déchue de tout titre d’occupation,

— JUGER qu’en cas d’octroi de délai et de suspension de la clause résolutoire, le bail sera automatiquement résilié à défaut de paiement d’une échéance des loyers impayés, ainsi qu’à défaut de paiement à bonne date des loyers postérieurs,

En conséquence,

— ORDONNER l’expulsion du requis et de tout occupant de leur chef des lieux qu’elle occupe et avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier si besoin est,

— ORDONNER le séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de la requise,

— CONDAMNER la requise au paiement de la somme provisionnelle de 3 097,41 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juin 2024, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation de la date de la décision à intervenir jusqu’à la complète libération des lieux, qu’il fixera à une somme supérieure au montant du loyer afin que cette indemnité conserve son caractère coercitif et couvre le bailleur du préjudice engendré par l’occupation indue, soit un minimum de l 000 € par mois en principal, hors charges,

— CONDAMNER la requise à verser au requérant la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens (article 696 du Code de procédure civile).

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [C] [K] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 20 décembre 2023 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 19 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 05 décembre 2024.

A cette audience, Monsieur [C] [K], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5104,50 euros, selon décompte en date du 02 décembre 2024, terme de décembre inclus.

Madame [U] [M], comparaissant en personne, ne reconnaît la dette locative que partiellement affirmant que c’est son ancienne tutrice qui lui a laissé des dettes. Elle indique qu’elle n’est plus désormais sous tutelle et souhaite rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile. Elle dit être aide à domicile, percevoir l’AAH et avoir des problèmes dans son logement actuel sans autre précision. Elle est très agitée et ne fournit aucun document pouvant confirmer ses allégations.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 27 juin 2024, soit plus de six semaine avant la première audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Monsieur [C] [K] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Cependant dans son avis n° 24-70.002 en date du 14 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation considère que : "Dès lors,[l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023], en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.»

En l’espèce, le bail conclu le 02 mai 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 décembre 2023, pour la somme en principal de 1225,05 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 février 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [U] [M] déclare être aide à domicile et percevoir l’AAH mais ne fournit aucun document pouvant confirmer ses affirmations. Il résulte du décompte fourni que Madame [U] [M] ne paye plus ses loyers depuis plusieurs mois et n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience. En outre, compte tenu du montant de la dette (5104,50 euros) et de la qualité du bailleur (personne privée), l’octroi de délais de paiement ne ferait qu’aggraver à la fois la situation du locataire et celle du bailleur.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Madame [U] [M] étant occupante sans droit ni titre depuis le 20 février 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra au demandeur de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [U] [M] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [U] [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 485,95 euros actuellement, et de condamner Madame [U] [M] à son paiement.

Il n’apparaît pas nécessaire de porter à 1000 euros minimum l’indemnité d’occupation, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi est de nature suffisante à réparer le préjudice subi par le bailleur.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [U] [M] reste devoir la somme de 5104,50 euros, à la date du 02 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre inclus.

Pour la somme au principal, Madame [U] [M], qui conteste la dette dans son montant, n’apporte aucun élément pour le calcul d’une dette différente.

Madame [U] [M] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 5104,50 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1201,05 euros (frais déduits) à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [K] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 mai 2022 entre Monsieur [C] [K] et Madame [U] [M] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date 20 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’une indemnité d’occupation d’un montant supérieur à celui du loyers et charges pour quitter les lieux de Monsieur [C] [K] ;

CONDAMNE Madame [U] [M] à verser à Monsieur [C] [K], à titre provisionnel, la somme de 5104,50 euros, décompte arrêté au 02 décembre 2024 incluant la mensualité de décembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1201,05 euros à compter du 20 décembre 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus;

CONDAMNE Madame [U] [M] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 485,95 euros à ce jour, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [U] [M] à verser à Monsieur [C] [K] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [U] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT