TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 26 Août 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffiers : M. CARITEY, présent lors de plaidoiries

: M^me KAOUDJI, présente lors du délibéré

Débats en audience publique le : 20 Mai 2025

GROSSE :

Le 26 08 2025

à M^e Margot LACOEUILHE

EXPEDITION :

Le 26 08 2025 M^e Guillaume CHAROUATI

N° RG 23/06559 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4CI6

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [V] [R] épouse [Z]

née le 07 Octobre 1984 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Margot LACOEUILHE, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 130550012023003786

du 07/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Monsieur [D] [Z]

né le 23 Décembre 1985 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Margot LACOEUILHE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [L], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Guillaume CHAROUATI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 23 juin 2019, Madame [H] [L] a donné à bail à Madame [V] [R] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 610 euros outre 120 euros de provision sur charges.

Un état des lieux a été signé entre les parties le 23 juin 2019.

Les locataires ont rendu les lieux le 18 décembre 2022.

Par assignation du 19 neuf octobre 2023, Madame [V] [R] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] ont attrait Madame [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], afin d’obtenir sa condamnation à leur payer une somme de 8.867,88 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, 1.000 euros en réparation de son préjudice moral, 2.000 euros à leur avocat au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2023, renvoyée à 3 reprises à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 20 mai 2025.

Chacune des parties, représentée par son conseil respectif, s’est référé à ses conclusions déposées.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives, Madame [V] [R] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] ont demandé

De les déclarer recevables en leurs demandes De débouter Madame [L] de l’intégralité de ses demandesEcarter la pièce numéro 1 versée par Madame [L] qui viole le principe du contradictoire Condamner Madame [L] à leur payer les sommes suivantes : 2.426,27 euros en remboursement des travaux de peinture et d’installation de cuisine 8.867,88 euros en réparation de leur préjudice de jouissance 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral 2.500 euros à leur avocat Maître Margot LACOEUILHE, au titre des frais irrépétibles les dépens.

Madame [V] [R] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] exposent s’être accordés avec leur bailleresse pour effectuer eux-mêmes des travaux de mise en conformité de leur logement à leur entrée dans les lieux. Ils ont dépensé une somme de 1.702,32 euros pour la peinture de l’intégralité de l’appartement et 723,95 euros pour l’installation de la cuisine. Ils se sont toujours acquittés des loyers et charges. Or, des désordres sont rapidement apparus : humidité et moisissures dans plusieurs pièces, chauffe-eau et chauffage défectueux, fuites d’eau à répétition dans la salle de bain, problème d’électricité dans la cuisine, mauvaise isolation thermique et phonique… Ils ont d’abord alerté le syndic, puis leur bailleresse en septembre 2019. Ils ont adressé plusieurs courriers pour demander la rénovation de l’appartement, en vain. Ils ont signalé la situation au pôle départemental de l’habitat indigne le 30 avril 2021. Le rapport de l’organisme mandaté par la CAF pour réaliser le diagnostic technique initial a confirmé plusieurs désordres et conclu à l’indécence du logement le 7 janvier 2022. Vu l’inertie de Madame [L] suite à ce rapport, ils ont saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] par requête du 11 Mai 2022 pour obtenir la mise en conformité des lieux et l’indemnisation d’un trouble de jouissance. Cette requête a été rejetée en l’absence de circonstances justifiant qu’il soit fait exception au principe du contradictoire. Par courrier du 13 juin 2022, la CAF leur a notifié la suspension provisoire des allocations au logement au vu de l’indécence de leur logement. Malgré la situation ils se sont toujours acquittés de leur part de loyers et charges.

Les époux [Z] considèrent que Madame [L] a failli à ses obligations de leur garantir une jouissance paisible des lieux et de délivrance d’un logement décent au regard des désordres constatés par les documents qu’ils produisent, et doit les indemniser. Ils soulignent que leurs trois enfants mineurs ont développé des symptômes asthmatiques en lien avec l’état du logement et attestés médicalement. Cette situation a généré de l’anxiété.

La bailleresse ne peut échapper à sa responsabilité en arguant une prétendue irrecevabilité de l’assignation. Leurs demandes sont bien formalisées aux termes de leurs conclusions récapitulatives. Ils avaient initié une procédure en référé mais dont ils se sont désistés. Ils n’ont jamais reçu de conclusions du conseil de Madame [L] à l’occasion de ladite instance, de sorte que ces écritures ne sont jamais rentrées dans un débat contradictoire.

Madame [H] [L] a demandé :

à titre principal de juger irrecevables les demandes des époux [Z] en ce qu’elles ne caractérisent pas des prétentions au sens de l’article 53 du code de procédure civile et ont autorité de la chose jugée ; subsidiairement : de condamner les époux [Z] à produire l’assignation du 29 avril 2022, la décision de justice rendue sous le RG 22/02193, ka facture des travaux de cuisine et peinture, sous astreinte définitive et non comminatoire de 100 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification du jugement à intervenir ; de juger que les époux [Z] sont responsables des dégradations de l’appartement et n’ont subi aucun trouble de jouissance ni moral ; de condamner les époux [Z] au paiement d’une somme de 9.449,83 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 1.200 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens.

Madame [L] fait valoir que l’assignation est irrecevable d’une part en l’absence de prétentions, d’autre part en l’état de l’autorité de la chose jugée, les demandes étant identiques à celles formées dans une assignation en référé du 29 avril 2022, sauf à produire sous astreinte l’ordonnance prononcée dans cette instance.

Sur le fond, Madame [L] argue que l’appartement était en excellent état à l’entrée des époux [Z] dans les lieux, corroboré par factures et photographies. Elle a toujours répondu aux réclamations de ses locataires. Les dégradations rapides de l’appartement leur sont imputables (descellement prises électriques, poignées de porte qui se détachent…). Ils n’ont signalé les désordres que trois ans après l’entrée dans les lieux. Le syndic a confirmé le bon fonctionnement du chauffage. Les certificats médicaux qui lient les affections respiratoires des enfants à l’humidité de l’appartement ne font que relayer les doléances des locataires.

A titre reconventionnel, Madame [L] demande paiement d’un arriéré de 9.449,83 euros arrêté au 1er octobre 2019.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Sur l’irrecevabilité de l’assignation

L’article 56 du code de procédure civile dispose notamment que :

« L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé;

Elle vaut conclusions.

Madame [L] soutient que l’assignation délivrée par les époux [Z] est nulle faute d’exposer les prétentions du demandeur en fait et en droit, d’autre part en raison de l’autorité de la chose jugée.

L’exposé du moyen en fait, comme d’ailleurs celui du moyen en droit et celui de l’objet de la demande, doit permettre au destinataire de l’assignation de savoir ce qu’on lui demande, d’apprécier si le tribunal saisi est compétent, s’il est opportun de se défendre, et par quels moyens. Le juge apprécie la validité de l’assignation au regard de l’objet de l’action dont il est saisi.

La nullité peut être prononcée conformément aux articles 114 et 115 du même code, à la double condition que la partie qui l’invoque ait subi un grief et que la nullité n’ait pas été couverte par la régularisation de l’acte.

En l’espèce, Madame [L] qui soulève la nullité de l’assignation pour défaut de moyen en droit ne justifie pas de l’existence d’un grief ; de sorte que ce moyen est rejeté.

Au surplus, à la lecture de l’acte introductif d’instance, il est compréhensible que les époux [Z] recherche sa responsabilité contractuelle et sollicite sa condamnation au paiement de sommes en réparation d’un préjudice de jouissance et d’une préjudice moral.

Aussi, l’assignation contient l’exposé des moyens en fait et l’exposé des moyens en droit ainsi que l’objet de la demande, et permet à Madame [L] de savoir ce qu’on lui demande et de préparer utilement sa défense sur le fond du litige ainsi qu’en témoignent ses écritures dans la présente instance.

Par ailleurs, en application des articles 1355 du code civil et 480 du code de procédure civile l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et qui a été tranché dans son dispositif.

Il convient par ailleurs de rappeler qu’en application de l’article 398 du code de procédure civile le désistement d’instance n’emporte pas renonciation à l’action, mais seulement extinction de l’instance.

Il en résulte qu’un jugement de désistement d’instance n’a pas autorité de la chose jugée dans la mesure où il ne tranche aucune contestation et que, s’il n’est pas accompagné d’un désistement d’action clair et non équivoque, il laisse intact le droit d’agir du demandeur.

Il est acquis aux débats qu’une procédure en référé avait été engagée par les époux [Y] contre Madame [L] par assignation du 27 avril 2022. Néanmoins les époux [Z] produisent une capture d’écran du RPVA qui confirme qu’ils se sont désistés de cette instance le 1er juin 2022, désistement qui a été acté.

Madame [L], à qui incombe la charge de la preuve de ses prétentions tirées de l’autorité de la chose jugée conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, ne démontre nullement que les époux [Z] se sont désistés de l’action.

Il en résulte que la décision du 1er juin 2022 n’a pas autorité de la chose jugée en ce qu’elle ne tranche aucune contestation et qu’elle n’emporte pas renonciation des époux [Z] à son action à l’encontre de Madame [L].

Dès lors, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Madame [L] et de déclarer recevable l’action en paiement des époux [Z] formée à son encontre.

Sur respect du contradictoire

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L’article 6 du code de procédure civile dispose qu’à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Il résulte des débats que les demandeurs ont pu formuler leurs observations sur la pièce n°1, de sorte que le principe de la contradiction a été respecté. La pièce en question ne sera pas écartée des débats.

Sur les demandes principales des époux [Z]

Sur la responsabilité du bailleur

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En application de cet article, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Selon l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 20002, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’article 3 du même décret précise que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. (…).

Il est rappelé que ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail et que de telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent, ainsi, pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

Ces textes instituent une responsabilité sans faute dont le bailleur ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure.

Il n’est pas débattu que les parties ont conclu un contrat de bail, avec effets au 23 juin 2019, portant sur un appartement situé 5ème étage, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 610 euros outre 120 euros de provision sur charges.

Un état des lieux a été signé entre les parties le 23 juin 2019.

Les époux [Z] ont quitté les lieux en novembre 2022.

Il incombe aux locataires qui invoquent les manquements du bailleur, d’en rapporter la preuve.

Les photographies, versées tant par les demandeurs que par la défenderesse, prises par leurs soins et se contredisant, non datées et non circonstanciées, sont insuffisantes à étayer leurs propos.

Si les locataires se plaignent de désordres intervenus dès leur entrée dans les lieux, il n’est justifié d’aucune plainte avant un courrier en recommandé avec avis de réception du 29 décembre 2020, distribué le 4 janvier 2021 à Madame [L], ayant pour objet « demande de travaux pour l’appartement » et libellé en ces termes :

« J’occupe un logement que vous me louez a [Adresse 2] depuis le 01/07/2019 je rencontre des difficultés car votre location n’est pas aux normes :

• Fenêtre difficile à l’ouverture et à la fermeture (l’air qui passe tous le temps surtout l’hiver)

• Chauffe-eau qui ne marche pas.

• Fuite d’eau dans la salle de bain et dans les toilettes

• Pour avoir de l’eau chaude dans la salle de bain il faut reste quelque minute (gaspillage d’eau a chaque fois, d’ou la facture des charges de 388 euros pour 6mois)

• Chauffage collectif ne chauffe pas. (il fait très froid)

• Problème d’électricité dans la cuisine. (pas de lumière)

• L’humidité dans l’appartement (malgré l’aération tous les jours problème d’asthme chez mes enfants et problème d’allergies)

• Interphone ne fonctionne pas.

Or la loi du 06 juillet 1989 stipule que ses réparations sont à effectuer par la propriétaire.

Je vous demande donc de les réaliser le plus rapidement possible en sachons que j’ai 3 enfants en bas âge et avec ce froid c’est vraiment insupportable.

Cependant, j’ai réalisé des travaux avant d’occuper l’appartement qui m’ont couté 2000 euros (peinture et meuble de la cuisine car c’était trop sale) et à chaque fois que je vous expose un problème vous me demandez de quitter l’appartement. En outre sans retour de votre part je serai en droit d’exiger une baisse de loyer ».

Le seul document objectif réside en un rapport d’évaluation de la décence du logement rendu le 18 décembre 2022 par l’organisme CITEMETRIE mandaté par la CAF des Bouches du Rhône, qui relève les désordres suivants : Porte d’entrée non sécurisée (la poignée de la porte d’entrée n’est pas fixée et reste dans les mains lorsqu’ on l’ouvre), les menuiseries du logement en bois simple vitrage et non munies de réglettes (le verre du carreau de chaque fenêtre du logement est embué), la porte fenêtre d’une des chambres ne s’ouvre plus, les murs en pierre d’épaisseur de 22 cm ne sont pas ou peu isolés, développement de moisissure sur murs du salon / cuisine / chambre, fuite d’eau derrière toilettes.

Le rapport préconise les interventions :

Relevant du bailleur- Rechercher et supprimer par des moyens efficaces et durables toutes les causes d’humidité et/ou d’infiltrations

— Remettre en état les surfaces dégradées par l’humidité et/ou les infiltrations d’eau

— Restaurer les menuiseries pour en assurer l’étanchéité

— Réparer la serrure de porte d’entrée pour pouvoir sécuriser le logement (article 40.2).

— Améliorer l’isolation thermique du logement de manière que l’installation de chauffage électrique existante soit adaptée aux caractéristiques du logement et permette un chauffage normal, sans dépense excessive et sans danger pour la santé des occupants

— Prendre toutes dispositions pour que l’installation électrique ne présente aucun danger pour la sécurité des occupants et soit conforme aux normes minimales de sécurité électrique. Les modifications apportées devront être conformes aux normes C 14-100 et C 15-100 (

— Fournir un dossier de diagnostic technique comprenant l’état des risques naturels et technologiques et le diagnostic de performance énergétique et un état des installations intérieures de gaz et d’électricité.

Relevant du locataire : Réparer la serrure de porte d’entrée pour pouvoir sécuriser le logement (article 40.2).Le rapport conclut que les désordres constatés ne constituaient pas une situation relevant de l’insalubrité ou de l’urgence sanitaire mais que le logement présentait des désordres relevant du règlement sanitaire départemental et du manque d’entretien par le propriétaire.

Les photographies prises par CITEMETRIE lors de la visite du logement sont éloquentes sur les problèmes d’isolation et d’humidité dans la maison : tâches de moisissure dans la partie basse du séjour, traces d’infiltration d’eau dans la partie haute du placard aménagé de la cuisine, traces d’infiltration d’eau dans une autre partie haute du placard de la cuisine, moisissures le longe de l’arête des murs de la chambre, fenêtres simple vitrage embouées dans la cuisine et la chambre, porte-fenêtre en bois simple vitrage de la chambre qui ne s’ouvre plus.

Les locataires rapportent à suffisance la preuve des désordres qu’ils subissaient dans le logement loué par Madame [L].

Madame [L] justifie de travaux de mise aux normes de l’électricité, de remplacement des équipements défectueux de la salle de bain et d’entretien des éléments de la cuisine, quelques mois avant l’installation des époux [Z], ainsi qu’un état des lieux d’entrée contradictoire décrivant « un appartement propre peint en blanc, un cumulus neuf dans la salle de bain, des sols sans carreaux cassés ». L’état des lieux de sortie n’est pas fourni, de sorte que les locataires sont présumés avoir rendu les lieux dans un état identique. Quand bien même, certaines dégradations leur seraient imputables (poignées de porte, trous dans les murs, carreau cassé, interrupteurs descellés…) les principaux désordres sont structurels. Les constatations réalisées par CITEMETRIE démontrent qu’ils affectent les fenêtres (défaut d’étanchéité à l’air lié au simple vitrage et détérioration des matériaux), les plafonds (défaut d’étanchéité à l’eau avec les traces d’infiltrations), l’épaisseur des murs (défaut d’isolation), et par conséquent, de problèmes de gros œuvre.

Les affirmations de la bailleresse selon lesquelles les locataires ont été négligents dans l’entretien courant du logement ne sont nullement corroborées.

Il en résulte que si le logement ne peut être qualifié d’indécent au regard des critères posés par les textes précités, il apparaît néanmoins que les dégâts constatés relèvent de la responsabilité du bailleur à qui il incombait d’effectuer rapidement les investigations et réparations nécessaires. Madame [L] n’établit pas avoir entrepris de travaux ou interventions avant le départ des locataires, en dépit d’une mise en demeure adressée par la CAF d’avoir à procéder à la mise en conformité du logement dans un délai de 18 mois à compter de juin 2022.

En tout état de cause, il convient de rappeler que les diligences du bailleur ne sont pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité. De même, l’origine étrangère du sinistre ne constitue pas un cas de force majeure, seul susceptible d’exonérer Madame [L] de ses obligations de bailleur, le tout sans préjudice de ses propres recours ou des recours de son assureur contre les responsables des sinistres.

Madame [L] a manqué à ses obligations d’assurer à ses locataires la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de service à l’usage prévu par le contrat et d’y faire les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état à l’entretien normal des locaux loués.

Elle sera donc tenue de réparer les préjudices découlant de ces manquements.

Sur les préjudices

L’article 1231-1 du code civil précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit.

Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain.

Il convient de préciser que les pièces relatives à l’indemnisation des preneurs par les assurances concernent des frais de relogement et l’indemnisation de préjudice matériel et non l’indemnisation du préjudice de jouissance qui incombe au bailleur, charge à lui d’intenter les recours qu’il estime nécessaires. En outre, la prise en charge par une assurance de l’indemnisation du preneur n’est pas de nature à empêcher la mise en cause de la responsabilité du bailleur.

S’agissant du préjudice de jouissance, les époux [Z] réclament une somme de 8.867,88 euros, correspondant à un trouble équivalent à 1/3 du loyer mensuel avec charges, sur 36 mois.

Il a été vu précédemment que la première réclamation des locataires formalisée auprès du bailleur se situe au 4 janvier 2021, date de réception d’un courrier en recommandé avec avis de réception du 29 décembre 2020.

Aucune reprise des désordres n’est intervenue avant le départ des époux [Z] en novembre 2022, le dernier loyer versé datant d’octobre 2022.

Au regard de la nature, de l’ampleur et de la durée des désordres (humidité, défaut d’isolation des fenêtres, murs et plafonds dans l’intégralité de l’appartement pendant 22 mois), de la valeur locative du logement, il convient d’opérer une réfaction du loyer mensuel avec charges à hauteur de 25 %.

Madame [L] sera donc condamnée à payer aux époux [Z] une somme de 4.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Concernant le préjudice moral, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Force est de relever que les locataires ont envoyé plusieurs mises en demeure à la bailleresse, assisté à l’évaluation des désordres, vu leurs prestations au logement suspendues. Ils ont également réceptionné un commandement de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer en novembre 2021 ainsi qu’un congé pour vente en décembre 2021. Ces actes ont été délivrés alors que la procédure d’évaluation de la décence du logement était en cours, ce qui questionne la bonne foi de la bailleresse. Les époux [Z] ont été contraints de saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir réparation, entraînant inévitablement du stress. Enfin, si des certificats médicaux datés d’avril 2021 attestent que leurs trois enfants ont souffert d’asthme, d’autres certificats établis en mai 2025 écartent toute symptomatologie asthmatique relevée chez ces enfants depuis février 2023, date de déménagement de la famille. Le lien entre les affections respiratoires des enfants et l’humidité du logement loué par Madame [L] est donc établi.

En conséquence, ce chef de préjudice sera réparé par une indemnité de 1.000,00 euros.

Sur le remboursement des travaux de peinture et d’installation de cuisine

Les époux [Z] demandent remboursement de travaux effectués à leurs frais dans l’appartement. Ils produisent bien une facture d’un montant de 1.702,32 euros pour mise en peinture de l’ensemble des locaux, ainsi qu’une facture d’achat d’un montant de 723,95 euros pour des meubles de cuisine.

Pour autant aucun élément du dossier ne confirme leurs assertions selon lesquelles ces travaux auraient été réalisés en accord avec la bailleresse et pour mise en conformité du bien. Aucune mention de cet arrangement ne figure ni au bail ni à l’état des lieux d’entrée.

Ainsi, ces travaux ayant été réalisés à l’initiative des locataires, leur demande d’indemnisation sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [L]

Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le

preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil exige que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Madame [L] réclame paiement d’une somme de 9.449,83 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges, du 1er juillet 2019 au 18 décembre 2022, date de départ des locataires.

Les parties s’accordent sur le montant d’un loyer mensuel de 730 euros charges comprises de juillet 2019 à octobre 2021, et d’un montant de 739 euros de novembre 2021 à décembre 2022.

Madame [L] produit un décompte détaillé des loyers, charges, régularisations de charges, paiement des locataires et de la CAF de juillet 2019 au 18 décembre 2022, date de résiliation du bail.

L’article 23 de la Loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, par le budget prévisionnel. L’absence de régularisation annuelle ne prive pas le bailleur de réclamer sur trois ans leur paiement dès lors qu’elles sont justifiées conformément aux prescriptions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Le point de départ du délai de prescription est la date de la régularisation des charges, et non la date de règlement des provisions dues.

En l’occurrence Madame [L] ne fournit aucun justificatif des régularisations de charges.

Il convient donc de déduire l’ensemble des sommes demandées à ce titre.

Pour le reste, les époux [Z] produisent les quittances de loyers établis par la bailleresse en paiement de l’intégralité du loyer mensuel de juillet 2019 à juillet 2022 inclus, outre des quittances d’août à octobre 2022, période au cours de laquelle ils n’ont versé que leur part résiduelle hors CAF.

Les locataires étaient donc redevables d’une somme de 3.385,09 euros entre août et décembre 2022.

Ils ont payé un montant de 1.185 euros sur cette période, ainsi que 781,18 euros d’acomptes entre juillet 2019 et décembre 2022.

Les époux [Z] n’établissent pas d’autres paiements libératoires.

Ils seront donc condamnés à payer à Madame [L] la somme de 1.418,91 euros, sous réserve de la déduction du dépôt de garantie d’un montant de 610 euros versé le 23 juin 2019, au titre des loyers et charges impayés.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] qui succombe principalement, sera tenue aux entiers dépens.

Elle sera également condamnée à payer aux époux [Z] une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Madame [H] [L] au titre de l’autorité de la chose jugée et de la nullité de l’assignation ;

DEBOUTE Madame [V] [R] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] de leur demande tendant à voir la pièce n°1 produite par Madame [L] rejetée des débats ;

CONDAMNE Madame [H] [L] à payer à Madame [V] [R] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] la somme de 4.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [H] [L] à payer à Madame [V] [R] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [V] [R] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] à payer à Madame [H] [L] la somme de 1.418,91 euros, sous réserve de la déduction du dépôt de garantie d’un montant de 610 euros, pour solde des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE Madame [H] [L] à payer à Madame [V] [R] épouse [Z] et Monsieur [D] [Z] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [L] aux entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le juge du contentieux de la Protection Le Greffier