TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Janvier 2025

GROSSE :

Le 28 mars 2025

à M^e Philippe CORNET

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/07609 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZIT

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [W]

né le 16 Juin 1947 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [I]

né le 17 Août 1976 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé établi le 27 janvier 2021, Monsieur [R] [W] a consenti à Monsieur [D] [I] un bail d’habitation portant sur un appartement (lot n°21) situé [Adresse 6] avec une cave accessoire (lot n°22), moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à 820 euros outre 90 euros au titre des provisions sur charges ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [D] [I], le 10 septembre 2024, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 951,10 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée le 12 septembre 2024 à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône ;

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, dénoncé au préfet des BOUCHES-DU-RHONE le 27 novembre 2024, Monsieur [R] [W] a fait assigner en référé Monsieur [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion immédiate de Monsieur [D] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués avec si besoin est, le concours d’un serrurier et de la force publique ;sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 1 337,55 euros, somme à parfaire au jour de l’audience, due au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 septembre 2024;sa condamnation à la capitalisation des intérêts ; sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 2 000 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;sa condamnation au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 700 euros au titre de dommages et intérêts ; sa condamnation au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 janvier 2025 ;

A l’audience, Monsieur [R] [W] a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation, faisant valoir son opposition à l’octroi d’un éventuel de délai de paiement, Monsieur [I] n’ayant pas payé le loyer courant et la dette ayant augmenté depuis le début de la procédure. Il a actualisé sa créance à la somme de 3 292,17 euros au 1er janvier 2025 suivant décompte du 20 janvier 2025;

Monsieur [D] [I] cité par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 25 novembre 2024 a été dénoncée le 27 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 30 janvier 2025 ;

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 12 septembre 2024 soit plus de deux mois avant l’assignation du 25 novembre 2024 ;

Enfin, Monsieur [R] [W] justifie, par l’acte de donation-partage reçu le13 décembre 2005 par Me [M] [H], notaire à [Localité 4], être propriétaire en pleine propriété des biens immobiliers objets de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

En conséquence, Monsieur [R] [W] est recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article VIII), qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 10 septembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 951,10 euros en principal, à titre de l’arriéré locatif ;

Ce commandement satisfait aux exigences de la loi du 6 juillet 1989 ;

Pour autant, Monsieur [D] [I] n’établit pas que les sommes dues ont été réglées dans les deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise au 12 novembre 2024 (compte tenu des jours fériés) et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter 12 novembre 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [D] [I] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux ;

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 979,07 euros au total ;

Monsieur [R] [W] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail à usage d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi que deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 3 292,17 euros au 1er janvier 2025 ;

Ce décompte actualisé sera pris en considération même si Monsieur [D] [I] n’a pas comparu, le requérant ayant sollicité, dans l’assignation des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail ;

Monsieur [D] [I] qui n’a pas comparu ne justifie pas avoir payé d’autres sommes que celles portées au crédit du compte du locataire, ni de l’extinction de son obligation ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3 292,17 euros, Monsieur [D] [I] sera condamné à payer à titre provisionnel à Monsieur [R] [W] la somme de 3 292,17 euros à valoir les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au 20 janvier 2025 échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 951,10 euros et à compter de la présente décision ;

En outre, la capitalisation des intérêts sera ordonnée sous réserve qu’il s’agisse d’ intérêts dus au moins pour une année entière.

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, ni Monsieur [D] [I] qui n’a pas comparu ni Monsieur [R] [W] n’ont sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ; de surcroît il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la condition légale de reprise du paiement des loyers au jour de l’audience n’est pas remplie de sorte que le juge des référés ne peut ni octroyer des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande des dommages et intérêts

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, Monsieur [R] [W] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [D] [I] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié;

L’équité commande de condamner Monsieur [D] [I] à payer à Monsieur [R] [W] la somme de 500 euros application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

Enfin, il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 in fine du Code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics, par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DECLARONS Monsieur [R] [W] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 novembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 12 novembre 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [D] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 6], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 979,07 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [D] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au requérant ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [I] à payer à Monsieur [R] [W], la somme provisionnelle de 3 292,17 euros à valoir sur les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au 20 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts sous réserve qu’il s’agisse d’ intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [I] à payer à titre provisionnel à Monsieur [R] [W] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 979,07 euros à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux et la remise des clés ;

DEBOUTONS Monsieur [R] [W] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [I] à payer à Monsieur [R] [W] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE