TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 28 novembre 2025

à M^e ZERBIB Noémie

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02047 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6IX6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. GL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Noémie ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [D]

née le 27 Octobre 1990 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 août 2021, la société civile immobilière (SCI) GL a donné à bail à Madame [C] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 850 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société civile immobilière (SCI) GL a fait signifier à Madame [C] [D] par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2023 un commandement de justifier de l’assurance et de payer la somme de 6.600 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

La situation d’impayés persistant, la société civile immobilière (SCI) GL a de nouveau fait signifier à Madame [C] [D] par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 11.100 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, la société civile immobilière (SCI) GL a fait assigner Madame [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— condamner Madame [C] [D] à titre provisionnel au paiement de la créance soit 12.079,86 euros,

— constater que la clause résolutoire insérée dans le bail a joué, et que ce bail se trouve actuellement résilié,

— En conséquence condamner Madame [C] [D] à libérer immédiatement les lieux qu’elle occupe [Adresse 4],

— Et dans l’hypothèse où Madame [C] [D] n’aurait pas volontairement libéré les lieux dans le délai sus-indiqué, de la condamner a en être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner Madame [C] [D] à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle, équivalente au montant actuelle du loyer, charges locatives en sus, et ce, jusqu’à la libération totale et effective des locaux,

— condamner Madame [C] [D] aux intérêts légaux à compter de l’assignation,

— condamner Madame [C] [D] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil,

— condamner Madame [C] [D] au paiement de tous les dépens du procès, ainsi que tous les frais de mise en exécution, tels que les frais d’expulsion, frais de garde meuble, etc.

Appelée à l’audience du 22 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la requise pour constitution d’avocat et réplique pour être finalement retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

Par courriel du 9 septembre 2025, le conseil de Madame [C] [D] informait le Tribunal qu’en l’absence de mandat elle ne représentera pas cette dernière à l’audience de renvoi.

A cette audience, la société civile immobilière (SCI) GL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 16.300 euros, selon décompte en date du 25 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [C] [D] ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience de renvoi.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 8 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 30 août 2021 contient une clause résolutoire (article XII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 janvier 2025, pour la somme en principal de 11.100 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 mars 2025.

Madame [C] [D] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [C] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [C] [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 900 euros actuellement, et de condamner Madame [C] [D] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [C] [D] reste devoir la somme de 16 300 euros, à la date du 25 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [C] [D], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [C] [D] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 16 300 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 12.079,86 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer.

La demande au titre des frais d’exécution forcée, prématurée et hypothétique sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière (SCI) GL les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 août 2021 entre la société civile immobilière (SCI) GL et Madame [C] [D] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société civile immobilière (SCI) GL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la société civile immobilière (SCI) GL ;

CONDAMNE Madame [C] [D] à verser à la société civile immobilière (SCI) GL, à titre provisionnel, la somme de seize mille trois cents euros (16 300 euros) décompte arrêté au 25 septembre 2025 incluant la mensualité de septembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 12.079,86 euros à compter du 7 avril 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [C] [D] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit neuf cent euros (900 euros) à ce jour, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [C] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer ;

CONDAMNE Madame [C] [D] à verser à la société civile immobilière (SCI) GL une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président