TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 23 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04/11/2025

à M^e Fanny ESCARGUEL

EXPEDITION :

Le 04/11/2025

à M^e Anna-Clara BIANCHI

N° RG 24/04837 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JCM

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [K] [L]

née le 14 Octobre 1983 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La société UNICIL, SA d’HLM sis [Adresse 4], immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 573 620 754, prise par son Président en exercice et encore [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anna-Clara BIANCHI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2011, la société SA UNICIL a conclu avec madame [K] [L] un bail à usage d’habitation, portant sur un appartement T4 de 77m² situé [Adresse 1] au sein de la résidence [Adresse 6] (bât. 1) à [Localité 8], moyennant le versement d’un loyer initial de 389,27 euros, outre 180,34 euros de provisions sur charge.

Par courriers du 26 septembre 2019 puis du 17 février 2021, madame [K] [L] s’est plainte auprès de son bailleur de la dégradation de son logement, en particulier lié à la présence d’un taux d’humidité important et de cafards.

Après saisine du juge des référé, une expertise a été ordonnée par ordonnance du 13 juillet 2024.

Le rapport définitif de l’expert a été rendu le 16 avril 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, madame [K] [L] a fait assigner la société SA UNICIL devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir des dommages et intérêts.

Après un renvoi sollicité par les parties pour se mettre en état, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 septembre 2025.

Madame [K] [L], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions pour demander au tribunal de :

Déclarer irrecevable la demande adverse relative à la prescription de son action indemnitaire,Condamner la société UNICIL à lui payer les sommes suivantes : 1.775 euros au titre du coût d’embellissement du bien,330 euros au titre du coût du constat d’huissier,7.072 euros au titre de son préjudice de jouissance,15.000 euros au titre de son préjudice moral,1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.La SA UNICIL, représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures pour demander au tribunal de :

Débouter madame [K] [L] de ses demandes en paiement, faute pour elle de rapporter la preuve d’un manquement et d’une faute du bailleur,A titre subsidiaire, réduire le préjudice de jouissance à la somme de 1.580,80 euros et déclarer irrecevable tout préjudice sollicité par la locataire au nom de ses enfants majeurs et mineurs,En tout état de cause, condamner madame [K] [L] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.Il est précisé que la locataire a quitté le logement litigieux le 5 mai 2025, bénéficiant d’un relogement.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes tendant à voir « constater, dire et juger » ne sont pas en l’espèce des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais le rappel des moyens des parties.

Sur l’absence de moyens soulevés in limine litisEn application des articles 73 et 74 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

En l’espèce, il convient de constater que la prescription de l’action indemnitaire soulevée par la société SA UNICIL, qui est une fin de non-recevoir ayant vocation à éteindre une partie de l’action, n’a pas été soulevée in limine litis, ni oralement, ni dans le corps des conclusions de la SA UNICIL. Cette demande ne ressort d’ailleurs pas du dispositif des conclusions de la SA UNICIL auxquelles elle se réfère à l’audience. Faute d’avoir soulevé la prescription avant toute défense au fond, ce moyen sera écarté et non étudié.

Il convient également de constater que si la société SA UNICIL demande à déclarer irrecevable les demandes en indemnisation formulées au nom des enfants de madame [K] [L], ce moyen n’a pas non plus été soulevé in limine litis. En tout état de cause, il ne s’agit pas d’une véritable fin de non-recevoir dans la mesure où les enfants de madame [K] [L] ne sont pas partie à la procédure. Il s’agit là d’un moyen soulevé qui sera traité au stade de l’évaluation d’un éventuel préjudice de jouissance subi par la locataire.

Sur les demandes indemnitaires de madame [K] CheurfaSur la responsabilité de la SA UNICIL en sa qualité de bailleur

L’article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (…). »

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les

remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires,(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées,(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 16 avril 2024 que l’appartement est affecté des désordres suivants :

Présence de cafards dans la cuisine et la salle de bain et des traces d’œufs dans l’appartement, avec des défauts au niveau des canalisations traversant le logement, par lesquels passeraient les cafards,Fissure superficielle sur un mur du couloir d’entrée,Fissure dans la cloison de faible importance en dessous de l’interrupteur situé entre la chambre 1 et 2,Fissure dans la cloison du mur du couloir en face de la chambre 3 avec un trou consécutif à un manque de matériau,Traces d’humidité dans la chambre 2 (surfaces noirâtres et champignons au-dessus de la plinthe et de la jonction avec le plafond dans un angle),Traces de peinture écaillée au plafond de la salle de bain avec des traces d’humidité au-dessus du lavabo avec des morceaux d’enduits décollés qui menacent de tomber,Traces d’infiltration d’eau au plafond des WC qui fait suite à un dégât des eaux,Fissure sur la cloison de la cuisine au niveau du réfrigérateur,Ces constatations ressortent également dans leur intégralité du procès-verbal de constat d’huissier du 6 octobre 2021.

L’expert judiciaire conclut que la présence de cafards, morts et vivants rend le bien indécent avec des risques pour la santé des occupants.

Si l’expert ne se prononce pas sur la responsabilité du bailleur et du locataire quant à la présence de nuisibles, il enjoint toutefois à la société SA UNICIL de procéder au traitement des parties communes et préconise même un relogement de la locataire et sa famille afin de traiter l’appartement litigieux dans son intégralité avec un contrôle mensuel.

En outre, même si l’état des lieux d’entrée ne fait pas état de la présence de cafards et de traces d’humidité, la survenance des désordres au cours de la location n’exonère nullement le bailleur de son obligation d’assurer une jouissance paisible du bien et d’y assurer l’entretien pendant toute la durée du bail.

Enfin, le relogement de la locataire à compter de mai 2025 ne permet pas d’exonérer la société SA UNICIL de son obligation de délivrer un logement décent pour la période antérieure.

Par conséquent, la présence persistante de nuisible sur plusieurs années et l’existence de traces d’humidité constatés par un expert judiciaire et un huissier sont de nature à engager la responsabilité de la société SA UNICIL en sa qualité de bailleur.

Il convient désormais de statuer sur l’évaluation du préjudice.

Sur l’évaluation du préjudice

S’agissant du préjudice de jouissance, la présence importante de cafards depuis plusieurs années a nécessairement causé un préjudice de jouissance.

Si certaines fissures sont superficielles et ne justifient pas l’octroi de dommages et intérêts, les traces d’humidité dans la chambre 2, la salle de bain et les toilettes (avec totalement une partie de la peinture écaillée qui risque de tomber) ont également causé un préjudice de jouissance à la locataire.

Alors même que le bailleur a été averti de ces désordres par courriers 26 septembre 2019 et celui du 17 février 2021, il ne justifie pas avoir entrepris des diligences pour remédier aux infiltrations d’eau et à la présence de cafards.

En effet, si la SA UNICIL a, par courriers du 3 octobre 2019 puis du 1er mars 2021, proposé une prise de rendez-vous et une intervention, elle ne démontre pas avoir effectivement fait faire des travaux, qui constituent des travaux de réparation affectant la structure du bien et incombant ainsi au bailleur et non au locataire.

De même, depuis 2019, la SA UNICIL ne justifie que de deux interventions de désinfection le 3 octobre 2023 et le 25 juin 2025.

La société SA UNICIL ne rapporte d’ailleurs pas la preuve d’une éventuelle faute commise par la locataire dans l’entretien du bien et qui aurait contribué aux désordres constatés.

Toutefois, dans la prise en compte du préjudice de jouissance, il convient de constater que le bien était habitable, seule certaines pièces étant affectée par quelques traces d’humidité, l’expert précisant que le système de ventilation du logement n’est pas défectueux.

Il convient également de prendre en considération l’absence de relance de la part de la locataire entre le son premier courrier du 26 septembre 2019 et celui du 17 février 2021, puis l’assignation en référé en 2024.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer à 15% du prix du loyer le préjudice de jouissance entre octobre 2021, date du premier constat d’huissier faisant état des désordres et mai 2025, date du départ de la locataire (15% pour la présence de cafards dans tout l’appartement et 5% pour les trois traces d’humidité) :

20% du loyer initial de 569,61 euros (charges comprises) X 43 mois = 4.898,64 euros.

La société SA UNICIL sera ainsi condamné à indemnisé madame [K] [L] de la somme de 4.898,64 euros au titre de son préjudice de jouissance.

S’agissant du préjudice moral, madame [K] [L] ne peut prétendre à l’indemnisation d’un préjudice subi par ses enfants dans la mesure où ses enfants ne sont pas partis à la procédure. Seul le préjudice moral subi personnellement pourra ainsi être indemnisé. En tout état de cause, les certificats médicaux produits ne permettent pas d’établir un lien de causalité entre les problèmes de santé évoqués et l’état du logement. Faute de rapporter la preuve d’un préjudice moral subi personnellement et distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé, madame [K] [L] sera déboutée de la demande à ce titre.

S’agissant du remboursement au titre de l’embellissement du logement, les factures produites datent de mai 2014, février 2015 et 2017, soit sur une période antérieure au premier courrier de contestation du 26 septembre 2019 envoyé au bailleur. En tout état de cause, rien ne justifie que l’ancien réfrigérateur acquis en 2017 ou la PS4 aient été endommagés par les cafards, ce constat n’étant pas fait par l’expert judiciaire. Faute de rapporter la preuve d’un lien de causalité certain, ces demandes de remboursement seront rejetées.

S’agissant du coût constat : en application de l’article 695 du code de procédure civile, l’intervention du commissaire de justice ne résulte ni d’une procédure obligatoire, ni d’une décision de justice, de sorte que son coût est exclu des dépens. Toutefois, faute de diligences entreprises par la SA UNICIL pour remédier aux désordres dénoncés, l’établissement d’un tel constat a été nécessaire pour démontrer la persistance de désordres et justifier de l’octroi de dommages et intérêts. Il convient de condamner la SA UNICIL à rembourser la somme de 320 euros au titre du procès-verbal de constat d’huissier du 6 octobre 2021.

Sur les demandes accessoiresConformément à l’article 696 du code de procédure civile, la société SA UNICIL sera condamné aux dépens, qui comprendront le coût de l’assignation et de l’expertise judiciaire.

L’équité commande d’allouer la somme de 1.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à madame [K] [L], étant précisé qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, rien ne justifiant en l’espèce de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les moyens tirés de la prescription et de l’absence d’intérêt à agir, exception de procédure qui n’ont pas été soulevé in limine litis par la société SA UNICIL,

CONDAMNE la société SA UNICIL à payer à madame [K] [L] la somme de 4.898,64 euros au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE la société SA UNICIL à payer à madame [K] [L] la somme de 320 euros au titre remboursement du procès-verbal de constat d’huissier du 6 octobre 2021,

DEBOUTE madame [K] [L] de ses demandes de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et des frais d’embellissements du bien,

CONDAMNE la société SA UNICIL aux dépens,

CONDAMNE la société SA UNICIL à payer à madame [K] [L] la somme de 1.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, cette dernière étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 4 novembre 2025.

La greffière La juge des contentieux de la protection