TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/08940 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3WHJ

Minute :

Monsieur [H] [R] [X] [E]

Madame [O] [X] [Z] épouse [X] [E]

Représentant : Maître Sandrine ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0485

C/

Monsieur [T] [M] [Y]

Monsieur [F] [U]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Sandrine ZALCMAN

Copie délivrée à :

MM.[Y] et [U]

Le 24 février 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 24 février 2026;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 janvier 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [H] [R] [X] [E], demeurant [Adresse 4]

Madame [O] [X] [Z] épouse [X] [E], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Sandrine ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [M] [Y], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [F] [U], demeurant [Adresse 6]

non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 mai 2023, M. [H] [R] [X] [E] et Mme [O] [X] [E] ont donné à bail à M. [T] [Y] un logement situé [Adresse 7] n°1, [Localité 2], pour un loyer hors charge de 900,00 €. Les charges récupérables ont été fixées au montant mensuel de 50,00 €.

Par ce même acte, M. [F] [U] s’est porté caution solidaire des engagements de M. [T] [Y] au titre dudit contrat.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [H] [R] [X] [E] et Mme [O] [X] [E] ont fait signifier à M. [T] [Y], par exploit d’huissier du 24 janvier 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 7 247,84 € visant la clause résolutoire.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution, M. [F] [U], le 7 février 2025.

M. [H] [R] [X] [E] et Mme [O] [X] [E] ont fait assigner M. [F] [U] le 8 août 2025 et M. [T] [Y] le 13 août 2025, devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 5 janvier 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Ladite assignation a été notifiée à la préfecture le 14 août 2025.

M. [H] [R] [X] [E] et Mme [O] [X] [E], comparants, représentés, soutiennent oralement le contenu de leur assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

autoriser les demandeurs à faire procéder à l’expulsion immédiate de M. [T] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique ;

condamner solidairement M. [T] [Y] et M. [F] [U] à payer :

la somme de 11 185,37 € en deniers ou quittances, à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 19 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation d’un montant au moins égal au montant du loyer mensuel, outre les charges, ceci du jour du jugement à intervenir, jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 1 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappellent que le bail en date du 9 mai 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [T] [Y] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail, que M. [F] [U] s’est porté caution des engagements souscrits par le premier.

M. [T] [Y] et M. [F] [U], assignés à étude, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [T] [Y] et M. [F] [U] ne font pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [T] [Y] et M. [F] [U], assignés à étude n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 9 mai 2023 que M. [T] [Y] doit payer un loyer d’un montant de 900,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d’un montant de 50,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 044,54 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [T] [Y] restait devoir, après soustraction des frais illégalement imputés, la somme de 11 185,37 € à la date du 19 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

Cependant, des frais illégaux ont été imputés pour une somme globale de 205 euros qu’il convient de déduire du décompte. La dette doit être arrêtée à la somme de 10 990,37 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [T] [Y] au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7 247,84 € à compter du 24 janvier 2025, sur le surplus à compter du 13 août 2025, date de l’assignation.

Sur la résiliation judiciaire

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, par contrat du 9 mai 2023, M. [T] [Y] a pris à bail un appartement sis [Adresse 7] n°1, [Localité 2] moyennant un loyer de 900,00 €, hors charge.

Il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que le preneur présente un arriéré locatif d’un montant de 10 990,37 € au 19 mai 2025, terme de mai 2025 inclus. Cet arriéré représente plus de 10 mois de loyer, charges comprises.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur, au 31 mai 2025, à 24 heures.

L’expulsion de M. [T] [Y] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les modalités de l’expulsion

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [T] [Y] après la résiliation du contrat de bail intervenu le 31 mai 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 9 mai 2023.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [T] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er juin 2025, terme de juin 2025 inclus, ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de M. [F] [U]

L’article 2288 du code civil dispose que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

En l’espèce, par l’intermédiaire du contrat de location, M. [F] [U] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par le locataire au titre du contrat de bail précité, y compris s’agissant du paiement des indemnités d’occupation.

En conséquence, il sera condamné solidairement avec le locataire au paiement des diverses sommes selon les modalités fixées au dispositif.

Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 24 janvier 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500,00 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 9 mai 2023 entre M. [H] [R] [X] [E] et Mme [O] [X] [E] et M. [T] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] n°1, [Localité 3] [Adresse 8], au 31 mai 2025 à 24 heures ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [Y] et M. [F] [U] à verser à M. [H] [R] [X] [E] et Mme [O] [X] [E] la somme de 10 990,37 euros au titre des loyers impayés à la date du 19 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7 247,84 € à compter du 24 janvier 2025, sur le surplus à compter du 13 août 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [T] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [T] [Y] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [Y] et M. [F] [U] à payer à M. [H] [R] [X] [E] et Mme [O] [X] [E] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’échéance du 1er juin 2025, terme de juin 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [Y] et M. [F] [U] à payer à M. [H] [R] [X] [E] et Mme [O] [X] [E] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [Y] et M. [F] [U] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 4] le 24 février 2026,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION