TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Janvier 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Novembre 2025

GROSSE :

Le 23 janvier 2026

à M^e CANOVAS-ALONSO

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EXPEDITION :

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N° RG 25/04705 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6YQK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ICF SUD-EST MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [F] [H] divorcée [M], demeurant [Adresse 1]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2016, la SA d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE a donné à bail à usage d’habitation à Mme [F] [M] et M. [L] [M] un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 385,64 euros, outre 91,43 euros de provisions sur charges ;

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE a fait signifier à Mme [F] [M] par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 2 591,69 euros en principal ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 28 mars 2025 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, dénoncé le 4 août 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SA d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE a fait assigner Mme [F] [H] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire et que Mme [F] [H] épouse [M] est occupante sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de Mme [F] [H] épouse [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 2],

— condamner Mme [F] [H] épouse [M] à verser à la requérante la provision de 2 535,91 euros, comptes arrêtés au 3 juin 2025, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— condamner Mme [F] [H] épouse [M] à une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et ce jusqu’à complète libération des lieux loués, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— condamner Mme [F] [H] épouse [M] à verser à la SA d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE la somme de 450 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner solidairement Mme [F] [H] épouse [M] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Appelée à l’audience du 16 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

A cette audience, a SA d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 3 684,61 euros, comptes arrêtés au 1er novembre 2025 échéance du mois d’octobre 2025 incluse ;

Mme [F] [H] divorcée [M] a comparu en personne et être aide-soignante et avoir été licenciée le 29 août 2025. Elle demande les plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire faisant valoir la reprise du paiement du loyer courant . Elle a déclaré avoir deux enfants à sa charge et a indiqué qu’elle allait percevoir 1 700 euros d’ARE par mois, ainsi que 500 euros d’autres prestations sociales de la CAF.

La bailleresse a indiqué qu’elle n’était pas opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 16 octobre 2025 ;

La SA d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE justifie en outre avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 28 mars 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

De surcroît, la SA d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE justifie par la taxe foncière pour l’année 2024, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

L a SA d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE est en conséquence recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail conclu le 28 juillet 2016 contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mars 2025, pour la somme en principal de 2 591,69 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 mai 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation ;

Mme [F] [H] divorcée [M] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail, au départ de Mme [F] [H] divorcée [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 536,74 euros au total ;

La bailleresse fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 3 684,61 euros déduction, comptes arrêtés au 1er novembre 2025 échéance du mois d’octobre 2025 incluse ;

Au vu du décompte produit, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, la somme de 166,14 euros au titre de frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3 518,47 euros au 1er novembre 2025 échéance du mois d’octobre 2025 incluse, Mme [F] [H] divorcée [M] sera condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3 518,47 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 1er novembre 2025 échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE établit que la locataire a repris avant l’audience le paiement du loyer courant ;

Mme [F] [H] divorcée [M] sollicite les plus larges délais de paiement et a indiqué qu’il souhaitait rester dans les lieux, cette demande s’analysant en une suspension de la clause résolutoire.

Le bailleur a indiqué qu’il n’était pas opposé à ces demandes ;

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer et de la situation personnelle et financière de la requise, il convient d’accorder à Mme [F] [H] divorcée [M] des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme [F] [H] divorcée [M] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la requérante sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

· Mme [F] [H] divorcée [M], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 536,74 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au requérant,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [H] divorcée [M] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la SA d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 25 mai 2025 ;

CONDAMNONS Mme [F] [H] divorcée [M] à payer à la SA d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE, à titre provisionnel, la somme de 3 518,47 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 1er novembre 2025 échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision;

AUTORISONS Mme [F] [H] divorcée [M] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités successives de 97 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [F] [H] divorcée [M] et à celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 2], au besoin avec l’assistance de la force publique,

— Mme [F] [H] divorcée [M] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au requérant ou à son mandataire, soit 536,74 euros ;

CONDAMNONS Mme [F] [H] divorcée [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 mars 2025 et de l’assignation ;

REJETONS la demande de la SA d’HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE