Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 23 septembre 2025, n° 23/07812

TJ Marseille 23 septembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Violation des dispositions d'ordre public
Le tribunal a jugé que la clause litigieuse viole les dispositions d'ordre public de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être réputée non écrite.
Accepté
Droit à remboursement des frais engagés
Le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à payer une somme à la SCI JOUCADI sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, considérant qu'il serait inéquitable de laisser la SCI JOUCADI supporter la totalité des frais.
Accepté
Droit à la dispense de participation aux dépenses
Le tribunal a accordé la dispense de participation à la SCI JOUCADI, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 23 sept. 2025, n° 23/07812
Numéro(s) :	23/07812
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	François ROSENFELDBenjamin NAUDINFabien BOUSQUET
Cabinet(s) :	ATORI AVOCATSCABINET NAUDINCABINET ROSENFELD & ASSOCIES
Parties :	S.C.I. JOUCADI ( la SARL ATORI c/ l' ASSOCIATION CABINET NAUDIN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 23 SEPTEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 23/07812 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3U2F

AFFAIRE : S.C.I. JOUCADI (la SARL ATORI AVOCATS)

C/ S.D.C. [Adresse 1] et [Adresse 7] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 27 mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 23 septembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. JOUCADI

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 422 935 650

dont le siège social est sis [Adresse 11]

actuellement [Adresse 6]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 8]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. d’administration de biens CARNOUX IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 067 801 308

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [W] [V]

né le 17 novembre 1977 à [Localité 12] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [U] [L] [V]

né le 30 novembre 1972 à [Localité 9] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 juin 1999, la SCI JOUCADI a acheté à Monsieur [U] [V] et Monsieur [W] [V] le lot n°1 dans l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 3] Cassis, soumis au régime de la copropriété.

Monsieur [U] [V] et Monsieur [W] [V] sont propriétaires des lots 2 et 3.

Le règlement de copropriété stipule que le lot n°1 est affecté à l’exploitation d’un commerce de vente au détail de vêtements, chaussures, souvenirs, cadeaux et accessoires.

La SCI JOUCADI l’a donné à bail à la société ID K6 qui y exploitait un commerce de vente de vêtements.

Un litige est survenu au sujet des restrictions d’usage du lot n°1 stipulées dans le règlement de copropriété.

Suivant exploit du 24 juillet 2023, la SCI JOUCADI a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et du [Adresse 7].

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 septembre 2024, la SCI JOUCADI demande au tribunal, sur le fondement des articles 8, 9, 10-1 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, outre les articles 1 et 3 du décret du 17 mars 1967, de :

— déclarer illégale comme contraire aux dispositions des articles 8 et 8 de la loi du 10 juillet 1965 la clause du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] insérée en son article A du chapitre 3 et libellée comme suit :

“A l’exception toutefois du local formant le lot n°1, ci-dessus désigné, qui ne pourra être utilisé qu’à l’exploitation d’un commerce de vente au détail de vêtements, chaussures, souvenirs, cadeaux et accessoires.”,

— juger réputée non écrite cette clause et ordonner son caractère non avenu,

— juger que le lot n°1 aura une destination commerciale,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— dispenser la SCI JOUCADI de toute participation à la dépense commune liée à la procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] demande au tribunal de :

— débouter la SCI JOUCADI de ses demandes,

— condamner la SCI JOUCADI à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître Jean-Baptiste NAUDIN,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Par conclusions d’intervention volontaire notifiées par RPVA le 29 avril 2025, Monsieur [U] [V] et Monsieur [W] [V] demandent au tribunal de :

— recevoir leur intervention volontaire,

— débouter la SCI JOUCADI de ses demandes,

— condamner la SCI JOUCADI à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de la SCI CABINET ROSENFELD.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée le 27 mai 2025 avant ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de Monsieur [U] [V] et Monsieur [W] [V]

L’article 329 du Code de procédure civile énonce que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Monsieur [U] [V] et Monsieur [W] [V] sont copropriétaires au sein de la résidence objet du litige, ainsi que les vendeurs de la SCI JOUCADI du lot n°1.

Leur intervention volontaire doit être déclarée recevable.

Sur la destination du lot n°1

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que :

I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

II. – Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire est délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou à d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement prévoit qu’une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l’obligation d’accessibilité définie à l’article L. 161-1 du code de la construction et de l’habitation est incluse dans les parties communes.

Le règlement de copropriété des immeubles prévoit, dans des conditions définies par décret, les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d’habitation, à l’exception des locaux commerciaux, en locaux d’habitation contrevient à la destination de l’immeuble, elle est soumise à l’approbation de l’assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l’article 24.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

En l’espèce, le règlement de copropriété a été institué le 24 juin 1999, le jour de la vente du lot n°1 par Monsieur [U] [V] et Monsieur [W] [V] à la SCI JOUCADI.

L’immeuble du [Adresse 2] et du [Adresse 7] comprend trois lots.

Le lot n°1 est ainsi décrit dans le règlement de copropriété : “un local commercial situé au rez-de-chaussée, à gauche et au centre de l’immeuble pour un observateur placé sur la [Adresse 13] et regardant l’immeuble, tel qu’il est figuré par un liseré jaune et le n°1 sur le plan du rez-de-chaussée qui est demeuré ci-annexé après mention.”

Le chapitre 3 du règlement de copropriété relatif aux conditions d’usage de l’immeuble stipule que “l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation, commercial et professionnel. En conséquence, tous les locaux qui le composent et le composeront pourront être affectés à l’habitation, à un usage professionnel et à l’exploitation de tous commerces, à l’exception toutefois du local formant le lot n°1 ci-dessus désigné, qui ne pourra être utilisé qu’à l’exploitation d’un commerce de vente au détail de vêtements, chaussures, souvenirs, cadeaux et accessoires.”

La SCI JOUCADI fait valoir que cette clause est illicite en ce qu’elle restreint son droit à user et jouir librement de son lot en limitant l’usage qu’elle peut en faire, alors que rien dans la situation de l’immeuble ne justifie une telle limitation.

La SCI JOUCADI fait valoir que le règlement de copropriété ne contient pas de clause d’habitation bourgeoise et qu’au contraire, il est permis aux propriétaires des lots 2 et 3 de les affecter à tout commerce sans les mêmes limitations que celles du lot n°1.

Elle indique aussi que l’immeuble se trouve dans le centre ville de [Localité 10] en zone commerciale dense et touristique avec de nombreux commerces de bouche.

Elle estime enfin que l’immeuble ne présente aucune particularité architecturale.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et du [Adresse 7] fait valoir que la SCI JOUCADI était informée des restrictions d’usage de son lot dès la signature de l’offre de vente, qui stipulait que le futur règlement de copropriété prévoirait que le lot n°1 serait réservé à un usage de commerce de vente au détail de vêtements, chaussures, souvenirs, cadeaux et accessoires. Il estime que la SCI JOUCADI a accepté ces limites d’usages qui sont selon lui licites et les a même stipulées dans le contrat de bail concédé à la société ID K6.

Il estime que la destination de l’immeuble telle que définie par le règlement de copropriété permet la limitation contestée car le lot n°1 est le seul susceptible de recevoir de la clientèle.

Il fait valoir que la volonté des parties était de prohiber toute ouverture de commerce de bouche dans ce local du rez-de-chaussée afin de garantir la qualité de vie des autres copropriétaires de cet immeuble de standing dans une ville particulièrement privilégiée et dans un emplacement prestigieux.

Monsieur [U] [V] et Monsieur [W] [V] développent des argumentations similaires.

Il convient de constater que la SCI JOUCADI conteste la légalité d’une clause du règlement de copropriété, qu’elle estime non conforme aux dispositions d’ordre public des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ce cadre, les argumentations relatives à la connaissance qu’avait la SCI JOUCADI de l’existence de la clause litigieuse lors de son acquisition sont sans effet sur le présent litige. La connaissance de cette clause et son acceptation lors de l’achat du bien ne prive pas la SCI JOUCADI du droit de la contester et de faire valoir qu’elle porte atteinte à ses droits.

S’agissant de la destination de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et du [Adresse 7] ainsi que Monsieur [U] [V] et Monsieur [W] [V] argumentent sur le standing particulier de l’immeuble.

Toutefois, le seul fait que l’immeuble se trouve à [Localité 10] à proximité du port ne suffit pas à démontrer le standing supposé de l’immeuble.

Au contraire, Monsieur [U] [V] et Monsieur [W] [V] produisent deux photographies de l’immeuble. Ces dernières mettent en évidence un immeuble de petite taille au toit plat sans aucun standing, avec deux blocs de climatisation sur la façade principale et une multitude de fils électriques apparents.

Les lots à usage d’habitation sont constitués de logements de taille modeste, tous donnés à bail.

Le règlement de copropriété définit une destination de l’immeuble mixte, à usage d’habitation, commercial et professionnel.

Les lots 2 et 3 actuellement à usage d’habitation reçoivent la faculté d’être affectés à usage professionnel et à l’exploitation de tous commerces, sans aucune restriction.

Seul le lot n°1 est grevé de limitations d’exploitations importantes. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et du [Adresse 7], Monsieur [U] [V] et Monsieur [W] [V] justifient cette limitation par le fait qu’il s’agit du seul lot de l’immeuble susceptible de recevoir du public et qu’il convient de limiter le champ des activités exploitées afin de ne pas porter atteinte à la tranquillité des autres occupants de l’immeuble.

Les photographies produites montrent qu’effectivement au rez-de-chaussée seul le lot n°1 est susceptible d’exploiter une activité commerciale, le lot n°2 n’offrant aucune ouverture sur l’extérieur hormis la porte d’accès. Le lot n°3 à l’étage est subdivisé en plusieurs logements proposés à la location.

Si cette configuration montre que l’usage qui sera fait du lot n°1 sera nécessairement différente des lots n°2 et 3 et peut justifier des différences dans la définition de leurs destinations respectives, il n’en demeure pas moins que les restrictions d’usage du lot n°1 sont très importantes, limitant le commerce à la vente au détail de vêtements, chaussures, souvenirs, cadeaux et accessoires.

La vente de tout produit alimentaire est suivant cette définition prohibée, au delà de l’interdiction de l’exploitation d’un restaurant. Or, la vente de produits alimentaires n’est pas nécessairement source de nuisances pour les autres copropriétaires dans la mesure où la fabrication n’est pas réalisée sur place. Par ailleurs, compte tenu de la localisation de l’immeuble dans une rue piétonne en plein centre ville près du port, situé à proximité immédiate de restaurants et autres commerces, il ne peut être prétendu que l’exploitation d’un salon de thé et vente de glaces est de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble.

Si une clause interdiction l’ouverture d’un restaurant aurait pu être jugée licite au regard de la composition et à la configuration de l’immeuble, il apparaît que les limitations d’exploitation du lot n°1 vont au-delà de celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble.

Il convient de dire que la clause du règlement de copropriété litigieuse viole les dispositions d’ordre public de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être réputée non écrite.

Il n’appartient pas au tribunal de compléter le règlement de copropriété et de faire droit à la demande de la SCI JOUCADI tendant à faire dire que le lot n°1 aura une destination commerciale. Seules les parties pourront convenir ensemble d’amender le règlement de copropriété.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et du [Adresse 7] succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI JOUCADI la totalité des frais irrépétibles qu’elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et du [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice à payer la somme de 2.500 € à la SCI JOUCADI sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et du [Adresse 7], Monsieur [U] [V] et Monsieur [W] [V] seront déboutés de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de la SCI JOUCADI.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Reçoit l’intervention volontaire de Monsieur [U] [V] et Monsieur [W] [V],

Déclare non écrite la clause du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] et du [Adresse 7] en page 6 chapitre 3 suivante : “A l’exception toutefois du local formant le lot n°1, ci-dessus désigné, qui ne pourra être utilisé qu’à l’exploitation d’un commerce de vente au détail de vêtements, chaussures, souvenirs, cadeaux et accessoires”,

Déboute la SCI JOUCADI de ses plus amples demandes,

Dit que la SCI JOUCADI devra faire procéder à la publication du présent jugement au service de la publicité foncière,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et du [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et du [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à la SCI JOUCADI la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et du [Adresse 7], Monsieur [U] [V] et Monsieur [W] [V] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que la SCI JOUCADI sera dispensée de toute participation à la dépense commune liée à la procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rappelle que le présent jugement est revêtu de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE