TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mai 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :

Le 27 mai 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 mai 2025

à M^e WATHLE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/02765 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3JE6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. GRAMONT

domiciliée : chez SAS FONCIA [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [G] [L]

née le 21 Décembre 1956 à [Localité 6] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Camille WATHLE, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2023-003024 du 30/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Par acte de Commissaire de Justice en date du 23 mars 2023, la SCI GRAMONT a assigné Madame [G] [L] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [L] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 5], au besoin avec le concours de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier ;

• condamner Madame [L] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 1121,14 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2023 avec intérêts au taux légal ;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Madame [L], citée en l’Etude de la SELARL AMSELLEM et [T], Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience mais s’est faite représenter par un avocat lequel soulève l’incompétence du juge des référés compte tenu de contestations sérieuses sur le montant de la dette réclamé.

Subsidiairement, elle sollicite des délais pour quitter les lieux.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la SCI GRAMONT à verser à Madame [L] la somme provisionnelle de 5908,76 euros en réparation des préjudices subis suite à l’indécence de son logement.

Elle demande en outre la condamnation de la SCI GRAMONT à lui verser la somme de 1200,00 euros sur le fondement des articles 700 du Code de Procédure Civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi que sa condamnation aux dépens.

Dans ses dernières écritures, la SCI GRAMONT a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 4049,07 euros (frais de procédure déduits) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 novembre 2024 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SCI GRAMONT a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Elle sollicite également que l’indemnité d’occupation soit indexée selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers.

Elle s’oppose à la demande de délais pour quitter les lieux.

Elle s’oppose à la demande en dommages et intérêts qui relève, compte tenu de ses contestations sérieuses sur l’indécence du logement, de la compétence du juge du fond.

Subsidiairement, elle s’oppose à cette demande compte tenu de ses diligences pour la remise en ordre du logement de Madame [L], ou sollicite sa réduction à de plus justes proportions.

Elle s’oppose enfin à la demande au titre des loyers indument réclamés.

Lors de l’audience en date du 13 mars 2025, les parties maintiennent leurs prétentions antérieures et la SCI GRAMONT produit un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 479,52 euros (frais de procédure déduits) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 mars 2025 dont elle sollicite le paiement.

Par une note en délibéré, Madame [L] indique avoir versé la somme de 148,74 euros le 20 mars 2025, que la dette locative s’élève à la somme de 330,78 euros pour laquelle elle sollicite des délais de paiement sur six mois.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SCI GRAMONT produit la notification à la CCAPEX en date du 5 septembre 2022 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à la locataire le 31 août 2022, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 23 mars 2023.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 24 mars 2023, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 7 septembre 2023.

L’action de la SCI GRAMONT est donc déclarée recevable.

Sur l’inexistence de contestations sérieuses :

Madame [L] soutient qu’au mois de septembre 2023, sa dette locative était intégralement résorbée et qu’elle était à jour de ses loyers.

La simple lecture du décompte versé aux débats démontre que tel n’est pas le cas.

Il n’y a aucune contestation sérieuse sur ce point.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 17 mai 2019, la SCI GRAMONT a consenti un bail d’habitation à Madame [L] pour un logement situé à [Adresse 5], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 375,00 euros outre 25,00 euros de provisions sur charges.

Madame [L] ne règlant pas régulièrement ses loyers, la SCI GRAMONT lui a fait délivrer le 31 août 2022 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 1173,79 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 septembre 2022, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 31 octobre 2022.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [L] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de la condamner à payer à la SCI GRAMONT la somme provisionnelle de 330,78 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 13 mars 2025, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [L] sera en outre condamnée à payer à la SCI GRAMONT une indemnité mensuelle d’occupation indexée égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

La SCI GRAMONT ne justifie d’aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution afin que le locataire quitte les lieux soit réduit.

Il n’y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats de la reprise de paiement du loyer courant avant l’audience.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [L] à se libérer de sa dette locative en 6 mensualités de 55,13 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Durant les délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et si Madame [L] se libère dans le délai et selon les modalités précisées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire:

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet;

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [L] et à celle de tous occupants de son chef selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision;

— Madame [L] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation indexée dont le montant correspond au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat de bail s’était poursuivi.

Sur les délais pour quitter les lieux :

Aux termes des dispositions de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes des dispositions de l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Dans la mesure où la présente décision a accordé des délais de paiement à Madame [L] pour apurer sa dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire, la demande de délais pour quitter les lieux devient sans objet.

Sur les dommages et intérêts pour trouble de jouissance et pour loyers indûment réclamés :

— sur les troubles de jouissance :

Madame [L] sollicite la somme de 5000,00 euros à titre provisionnel en réparation des préjudices subis en raison de l’indécence de son logement.

Si des désordres ont effectivement été constatés dans le logement de Madame [L], force est cependant de constater que ces désordres ont été relevés postérieurement à l’assignation et après un rapport établi par les compagnons bâtisseurs suite à une visite des lieux le 14 juin 2023, soit postérieurement à la résiliation du bail intervenue entre les parties le 31 octobre 2022 pour non-paiement des loyers deux mois après le commandement de payer en date du 31 août 2022.

La demande la demande de Madame [L] en réparation d’un trouble de jouissance devient donc sans objet.

— sur les loyers indûment réclamés :

Madame [L] sollicite la somme de 908,76 euros au titre des loyers indûment réclamés pour les mois de juin, juillet et août 2021, périodes pendant lesquelles aucun loyer n’était dû du fait de l’arrêté de mise en sécurité concernant son logement en date du 19 mai 2021 qui a été levé le 18 août 2021.

Madame [L] ne saurait prospérer en sa demande dans la mesure où il ressort de l’arrêté de mise en sécurité que ce dernier concernait le logement situé au deuxième étage droit et les locaux en sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 2] alors que Madame [L] vit au premier étage de cet immeuble et qu’elle n’était donc pas concernée par cet arrêté de mise en sécurité.

Les loyers réclamés étaient donc dus.

Il convient dès lors de débouter Madame [L] de sa demande présentée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [L] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [L] sera tenue de payer à la SCI GRAMONT la somme de 50,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SCI GRAMONT ;

DISONS n’y avoir lieu à contestations sérieuses ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 31 octobre 2022 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [L] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 5], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Madame [L] à payer à la SCI GRAMONT:

• la somme provisionnelle de 330,78 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 13 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

ACCORDONS à Madame [L] des délais de paiement de 6 mois pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 330,78 euros et disons que Madame [L] devra régler cette somme en 6 mensualités de 55,13 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

SUSPENDONS pendant ce délai la clause résolutoire;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise mais qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion de Madame [L] et celle de tous occupants de son chef pourra être poursuivie avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

DECLARONS SANS OBJET la demande de délais pour quitter les lieux ;

DECLARONS SANS OBJET la demande en réparation d’un trouble de jouissance ;

DEBOUTONS Madame [L] de sa demande en dommages et intérêts pour loyers indûment réclamés ;

DEBOUTONS la SCI GRAMONT du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Madame [L] à payer à la SCI GRAMONT la somme de 50,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 31 août 2022;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,