TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le 12 février 2026

à M^e KALAI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 février 2026

à Mme [Q]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03506 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6SNN

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [H]

né le 21 Mai 1987 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Hinde KALAI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [C] [V]

né le 28 Février 1992 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [D] [Q]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 septembre 2023 avec effet au 9 septembre 2023, M. [R] [H] a consenti un bail d’habitation à M. [C] [V] et Mme [D] [Q] sur un local d’habitation sis [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.900 euros hors charges.

Par actes de commissaire de justice du 2 avril 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9 400,65 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois et de justifier de l’assurance, en visant une clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, M. [R] [H] a fait assigner M. [C] [V] et Mme [D] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de :

— condamner les défendeurs au paiement de la somme de 9.400,65 euros, représentant des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner en conséquence leur expulsion ainsi que celle de toutes autres personnes introduites par eux dans les lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer au jour des présentes, du jugement à intervenir jusqu’à la totale libération des lieux loués,

— les condamner aux entiers dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée le 4 septembre 2025 et, après renvoi, retenue à l’audience du 27 novembre 2025

À l’audience, M. [R] [H] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise le montant de sa dette à 21.000 euros et indique ne plus avoir reçu le paiement intégral du loyer depuis le mois de janvier 2025.Il indique que M. [V] aurait quitté les lieux et verse en ce sens un constat de commissaire de justice. En outre, il précise n’avoir jamais été informé des fuites importantes d’eau, demande l’attestation d’assurance et indique que les factures d’eau sont à son nom.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [D] [Q] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Comparaissant en personne, M. [C] [V] ne conteste pas la dette toutefois, il conteste la facture d’eau. Il précise que la fuite est sous terre et en avoir informé le propriétaire. En outre, il indique avoir quitté les lieux en octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 4 juin 2025 a été dénoncée le 6 juillet 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 4 septembre 2025.

Par conséquent, M. [R] [H] est recevable en ses demandes.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 2 avril 2025. Cependant, les stipulations du contrat de bail – pourtant conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 – prévoient un délai de deux mois pour régulariser les causes du commandement. En application de l’article 1103 du code civil, il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 juin 2025.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 juin 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [R] [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [R] [H] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date de l’audience, M. [C] [V] et Mme [D] [Q] lui devaient la somme de 21.000,12 euros, comprenant les loyers et facture d’eau et de plombier, soit la somme de 2.800,65 euros concernant la facture d’eau et 199.47 euros pour la facture des réparations effectuées par un plombier.

A l’audience, M. [V] conteste la demande de condamnation au titre de la facture d’eau. Il indique avoir prévenu le propriétaire de l’insalubrité de la chambre et verse aux débats, des photographies montrant des murs délabrés par les fuites. Cependant aucun constat de commissaire de justice ou de document justifiant de l’échange avec le propriétaire sur les nuisances ne sont versés au dossier.

Le requérant ne justifie d’aucune facture des eaux de [Localité 3] correspondant au montant réclamé qui est contesté par la défenderesse.

Les contestations ainsi soulevées apparaissant sérieuses en ce qu’elles ne peuvent être écartées comme manifestement infondées et imposent une discussion au fond, la demande de paiement au titre de la facture d’eau, soit être rejetée.

Il s’agira de condamner solidairement M. [C] [V] et Mme [D] [Q] au paiement de la somme de 18 000 euros

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 900 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [R] [H] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [V] et Mme [D] [Q], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de M. [R] [H],

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 septembre 2023 entre M. [R] [H], d’une part, et M. [C] [V] et Mme [D] [Q], d’autre part, concernant les locaux sis [Adresse 4] est résilié depuis le 3 juin 2025,

ORDONNE à M. [C] [V] et Mme [D] [Q] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5] sis [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut pour M. [C] [V] et Mme [D] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [R] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [C] [V] et Mme [D] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 900 euros (mille neuf cent euros) par mois,

CONDAMNE solidairement M. [C] [V] et Mme [D] [Q] à payer à M. [R] [H] la somme de 18 000 euros (dix-huit mille euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2025,

DEBOUTE M. [R] [H] du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [C] [V] et Mme [D] [Q] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 janvier 2025 et celui des assignations du 21 mai 2025.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 12 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge