TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Juin 2025

GROSSE :

Le 12 septembre 2025

à Mme [K] [X]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 septembre 2025

à Mme [I]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02088 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6I7C

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [X] [K], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [J] [I] [D] [E], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 17 janvier 2019, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4] Provence Métropole a donné à bail à Madame [J] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 281,45 euros, outre 105,94 euros de provision pour charges et taxes, 1,11 euros au titre des accessoires et 19,53 euros de provision pour l’eau froide.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4] Provence Métropole a fait signifier à Madame [J] [I] par exploit de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 741,04 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, l’EPIC Habitat Marseille Provence [Localité 4] Provence Métropole a fait assigner Madame [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute de paiement dans les délais légaux des causes du commandement de payer les loyers, et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— En conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [J] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 2],

— condamner Madame [J] [I] à verser à l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4] Provence Métropole la somme provisionnelle de 1.054,46 euros, comptes arrêtés au 31 mars 2025,

— condamner Madame [J] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce, jusqu’à complète libération des lieux loués,

— condamner Madame [J] [I] à verser à l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4] Provence Métropole la somme de 140 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— au visa de l’article 696 du code de procédure civile, condamner Madame [J] [I] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

A l’audience du 26 juin 2025, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4] Provence Métropole, représenté par sa chargée de gestion, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 121,88 euros, selon décompte en date du 26 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Le bailleur précise qu’il y a eu reprise du paiement du loyer courant et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [J] [I], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 50 euros en sus du loyer courant.

Elle indique avoir commencé un travail le 19 mai 2025 et avoir perçu 400 euros de salaire pour la période du 19 au 31 mai 2025.

Elle précise avoir un crédit d’un montant de 120 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4] Provence Métropole justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches du Rhône le 13 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 17 janvier 2019 contient une clause résolutoire (article 8 des conditions générales) à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 janvier 2025 pour la somme en principal de 741,04 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [J] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [J] [I] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [J] [I] reste devoir la somme de 121,88 euros, à la date du 26 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2025 inclus.

Madame [J] [I] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [J] [I] sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 121,88 euros.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par laè la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que Madame [J] [I] justifie avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité du bailleur, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Madame [J] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ne soit réduit ou supprimé,

• Madame [J] [I], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4] Provence Métropole une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 470,06 euros, étant précisé que l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [I], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4] Provence Métropole les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La demande au titre des frais d’exécution forcée, prématurée, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2019 entre l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4] Provence Métropole et Madame [J] [I] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 mars 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] ;

CONDAMNONS Madame [J] [I] à verser à l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4] Provence Métropole, à titre provisionnel, la somme de cent vingt et un euros et quatre-vingt-huit centimes (121,88 euros), décompte arrêté au 26 juin 2025, incluant la mensualité de mai 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation;

AUTORISONS Madame [J] [I] à s’acquitter de la dette par 3 acomptes successifs et mensuels de quarante euros et soixante-trois centimes (40,63 euros), payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [J] [I] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ne soit réduit ou supprimé,

— Madame [J] [I] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit quatre cent soixante-dix euros et six centimes (470,06 euros), étant précisé que l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation ;

CONDAMNONS Madame [J] [I] aux entiers dépens ;

REJETONS la demande portant sur les frais d’exécution à venir ;

REJETONS la demande de l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4] Provence Métropole formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION