Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 31 juillet 2025, n° 24/04791

TJ Marseille 31 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Non-paiement des loyers
La cour a noté que l'Office Public n'a pas justifié la notification de l'assignation à la Préfecture, rendant la demande irrecevable.
Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a estimé que l'absence de notification adéquate rend la demande d'expulsion irrecevable.
Rejeté
Impayés de loyers
La cour a jugé que la demande était irrecevable en raison de l'absence de notification des impayés.
Rejeté
Occupation sans paiement
La cour a considéré que la demande d'indemnité d'occupation était irrecevable en l'absence de justification des notifications requises.
Rejeté
Frais de procédure
La cour a jugé que cette demande était également irrecevable en raison des manquements procéduraux.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 31 juil. 2025, n° 24/04791
Numéro(s) :	24/04791
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Delphine CASALTAAdeline POURCIN
Parties :	Société 13 HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 octobre 2025

à M^e CASALTA Delphine

Le 03 octobre 2025

à M^e POURCIN Adeline

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04791 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5IWC

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Adeline POURCIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 23 décembre 2022, l’Office Public de l’Habitat 13 Habitat a donné à bail à Madame [Z] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer de 395,65 euros.

Alléguant des impayés de loyers et de charges, l’Office Public de l’Habitat 13 Habitat a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 juin 2023 à Madame [Z] [I] pour la somme principale de 1.160,95 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 24 juillet 2024, l’Office Public de l’Habitat 13 Habitat a fait assigner Madame [Z] [I] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 31 octobre 2024, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement dans le délai imparti,En conséquence, prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de Madame [Z] [I] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,Condamner Madame [Z] [I] au paiement de la somme provisionnelle de 2.340,97 euros, au titre de la dette locative arrêtée à la date du 8 juillet 2024, avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil à compter de l’assignation,Fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du Code civil,Condamner Madame [Z] [I] au paiement par provision de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués,Condamner Madame [Z] [I] au paiement de la somme de 500 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [Z] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement délivré et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Après trois renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 31 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat 13 Habitat, représenté par son conseil, sollicitant de :

Juger que 13 Habitat a respecté son obligation de délivrance d’un logement décent en qualité de bailleur,Dire que Madame [Z] [I] ne bénéficie pas de l’exception d’inexécution,Débouter Madame [Z] [I] de ses demandes, fins et conclusions,Débouter Madame [Z] [I] de sa demande d’expertise,Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement dans le délai imparti,En conséquence,

Prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de Madame [Z] [I] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,Condamner Madame [Z] [I] au paiement de la somme provisionnelle de 8.757,80 euros, au titre de la dette locative arrêtée à la date du 21 juillet 2025 avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil à compter de l’assignation,Fixer l’indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du Code civil,Condamner Madame [Z] [I] au paiement par provision de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués,En tout état de cause :

Condamner Madame [Z] [I] au paiement de la somme de 500 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [Z] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement délivré et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il s’oppose au dépôt de pièces de la défenderesse concernant un virement de 300 euros et précise qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer.

En défense, Madame [Z] [I], représentée par son conseil, sollicite de :

A titre principal :

Juger que la société 13 Habitat n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent en qualité de bailleur,Dire que Madame [Z] [I] bénéficie de l’exception d’inexécution,En conséquence :

Débouter la société 13 Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,A titre reconventionnel :

Faire droit à la mesure d’expertise sollicitée par Madame [Z] [I],Désigner tel expert qu’il plaira avec la mission suivante :. Se rendre sur les lieux,

. Recueillir l’avis des parties et de tout sachant,

. Examiner le bien loué, le décrire,

. Décrire les désordres les affectant, en donnant son avis sur leur origine, leur imputabilité et s’ils rendent le bien impropre à sa destination,

. Donner son avis sur la conformité du logement aux normes de confort et d’habitabilité édictées par les textes législatifs et réglementaires en vigueur,

. Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux défectuosités relevées, et en évaluer le coût et la durée,

. Se faire remettre tous devis relatifs aux travaux à effectuer,

. Déterminer le débiteur de l’obligation de travaux en fonction de la teneur des travaux à engager,

. Préciser s’ils impliquent un relogement de l’occupante,

. Donner son avis sur l’évaluation du trouble de jouissance subi par les locataires et la date à laquelle il serait apparu,

. Dire si l’état de l’appartement présente des risques pour la santé et la sécurité de Madame [Z] [I],

. D’une manière générale, fournir tout renseignement utile à la solution du litige,

Dire que le rapport d’expertise devra être déposé dans un délai maximum de trois mois à compter du prononcé de l’ordonnance,Dire que les frais d’expertise seront à la charge de l’État au regard de l’octroi d’une aide juridictionnelle totale au profit de Madame [Z] [I],A titre subsidiaire :

Prononcer la suspension de la clause résolutoire,Accorder à Madame [Z] [I] les plus larges délais de paiement,Condamner la société 13 Habitat aux entiers dépens,Débouter la société 13 Habitat de toutes ses demandes plus amples et contraires.

Elle sollicite que sa pièce concernant un virement de 300 euros du 30 juillet 2025 soit acceptée.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat 13 Habitat ne justifie pas avoir dénoncé l’assignation du 24 juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, si une « notification de la situation d’impayés à la cave des Bouches-du-Rhône en date du 21 avril 2023 » est listée en pièce 3 du bordereau de pièces annexées à l’assignation, cette pièce n’est pas versée aux débats, de sorte que l’Office Public de l’Habitat 13 Habitat ne justifie pas avoir notifié la situation d’impayés à la CCAPEX ou à la CAF des Bouches-du Rhône.

Aux termes de l’article 446-3 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’il estime nécessaire à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu’il détermine tous les documents et justifications propres à l’éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l’abstention de la partie ou de son refus.

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Il s’ensuit qu’il y a lieu d’ordonner exceptionnellement la réouverture des débats afin de permettre à l’Office Public de l’Habitat 13 Habitat de produire la dénonce de l’assignation à la Préfecture des Bouches-du-Rhône et la notification d’impayés à la CCAPEX ou la CAF des Bouches-du-Rhône, ses demandes tendant à obtenir la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire et le paiement d’indemnités d’occupation étant irrecevables en l’absence de ces pièces, qu’il lui appartiendra de notifier à la défenderesse avant la prochaine audience.

Les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et e²n premier ressort,

ORDONNONS la réouverture des débats à l’audience du jeudi 06 novembre 2025 à 14 heures salle 1 à l’adresse suivante : [Adresse 4] ;

INVITONS l’Office Public de l’Habitat 13 Habitat à produire à cette audience la dénonce de l’assignation à la Préfecture des Bouches-du-Rhône et la notification d’impayés à la CCAPEX ou la CAF des Bouches-du-Rhône et à notifier les pièces à la défenderesse avant l’audience de renvoi ;

RAPPELONS aux parties qu’elles doivent comparaître ou se faire représenter à cette audience et qu’à défaut la juridiction rendra une ordonnance sur les seuls éléments fournis par la partie comparante ;

DISONS que la notification de la présente décision par les soins du greffe vaut convocation ;

RESERVONS les demandes et les dépens.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION