AFFAIRE : N° RG 25/00303 – N° Portalis DBY6-W-B7J-EAHT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00303 – N° Portalis DBY6-W-B7J-EAHT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 23 FEVRIER 2026

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – [F] [C]

immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [H] [G], non comparante représentée par Madame [Z] [K], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [M] [A] [O]

née le 20 avril 1997 à CAEN (CALVADOS)

demeurant 414 Rue de l’Exode – 50000 SAINT-LO

non comparante, ni représentée,

Débats à l’audience publique du 08 décembre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND, en présence de [V] [D], auditrice de justice, siégeant en surnombre,

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 08 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 février 2026, délibéré prorogé au 23 février 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

AFFAIRE : N° RG 25/00303 – N° Portalis DBY6-W-B7J-EAHT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 mars 2022, l’Office public de l’habitat de la Manche (ci-après “[F] [C]”) a donné à bail à Mme [R] [O] un local à usage d’habitation situé 414 rue de l’exode à SAINT-LO (50000), moyennant un loyer mensuel actuel de 383,27 euros par mois, en ce compris la provision sur charges, payable à terme échu et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Le bailleur social a obtenu un premier titre exécutoire de paiement pour une somme de 973, 12 euros le 5 décembre 2024 en raison d’impayés de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 29 août 2025, [F] [C] a fait assigner sa locataire devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ prononcer la résiliation du bail en application de l’article 1741 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants et objets de son chef,

▸ condamner Mme [R] [O] au paiement de la somme principale de 1 506, 77 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 17 juillet 2025,outre les loyers échuc et à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail, augmentés des frais de procédure, avec intérêts au taux légal,

▸ condamner Mme [R] [O] au paiement, à compter de la résiliation, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant au moins égal au montant du loyer indexé, surloyers et charges qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire des lieux, jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner Monsieur [U] [X] au paiement d’une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été joint à la procédure le 18 novembre 2025;

A l’audience du 8 décembre 2025, [F] [C] régulièrement représenté par Madame [K] munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes sauf à parfaire le montant de sa créance à la somme de 1838, 16 euros arrêtée à la date du 5 décembre 2025 au titre des loyers et charges échus impayés. Le bailleur indique que près de 8 rendez-vous ont été proposés à Mme [O], compte tenu de ses difficultés sociales et que l’ASE a été informée de ses dificultés, sans qu’elle ne se mobilise pour reprendre le règlement du résiduel de loyer qui ne s’élevait qu’à 12 euros par mois avant que la Caisse d’Allocations Familiales ne lui supprime l’APL en raison des impayés et qu’elle ne fasse l’objet d’une taxation d’office.

Mme [R] [O], bien régulièrement assignée à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter sans faire connaître les raisons de cette absence.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026, prorogé au 23 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée deux mois avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 28 août 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur à bail est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 1224 à 1230 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Lorsqu’elle est demandée en justice, le juge peut prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat et prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, [F] [C] invoque à l’appui de sa demande de résiliation trois motifs distincts.

Tout d’abord, elle invoque l’existence de troubles causés au voisinage en s’appuyant sur deux courriers rédigés par Mme [I] [P], occupante de la maison mitoyenne de celle louée par Mme [O] [R] ainsi que sur deux mains-courantes déposés par Mme [I] et son compagnon.

Dans ses courriers de novembre 2024, Mme [I] évoque du tapage au domicile de Mme [O] qui réveille ses enfants, par des cris de son compagnon, ou des coups portés dans les murs et dans sa main courante du 26 novembre 2024, une insulte de ce dernier. Son compagnon décrit la même situation dans la main courante qu’il a déposé au commissariat de SAINT-LO le 15 septembre 2024. Ces comportements ont donné lieu à la délivrance d’une sommation de respecter le contrat de location le 11 décembre 2024.

Toutefois, il ressort de ces éléments que les troubles reprochés à Mme [O] le sont surtout à l’égard de l’homme qui est présenté comme son compagnon, qu’ils ont eu lieu à l’égard d’un seul couple et sur une période circonscrite de quelques semaines fin 2024, sans que [F] [C] ne produise d’éléments plus récents.

Dès lors, s’agissant de ce manquement, [F] [C] échoue à démontrer qu’il est suffisamment actuel ou grave pour justifier la résiliation du bail.

En second lieu, elle invoque le non-respect par Mme [R] [O] des dispositions contractuelles lui imposant de laisser intervenir le bailleur dans son logement pour y réaliser des travaux.

A ce titre, elle indique que Mme [O] se serait plainte de problèmes de chauffage et d’humidité, ce qui n’est établi par aucune pièce.

[F] [C] se prévaut d’un procès-verbal de constat établi le 30 décembre 2024 qui décrit un logement dans lequel règne une grande chaleur avec des radiateurs très chauds quasi bouillants alors qu’ils sont réglés à 19°C, fortement encombré avec de nombreux meubles accolés aux radiateurs et objets posés dessus (coussins, serviettes) et des traces de moisissures sur les murs, un extérieur non entretenu jonché d’encombrants.

Elle produit également trois courriers datés 17 octobre 2025, 20 novembre 2025 et 2 décembre 2025 informant et rappelant à Mme [O] le déroulement de travaux de réhabiliation des logements individuels et collectifs de son quartier et lui précisant la nécessité pour les entreprises mandatées de pouvoir accéder à son logement. Le courrier du 2 décembre 2025 mentionne l’absence de contact avec elle des entreprises malgré leur tentative et le délai qui lui ai laissé jusqu’au 15 décembre 2025 pour prendre attache avec eux.

Il ressort de ces éléments d’une part, que le défaut dans la jouissance des lieux établi par le constat du 30 décembre 2024, qui date de plus d’un an, n’est corroboré par aucune autre pièce postérieure et d’autre part, que le reproche qui lui ai fait de ne pas avoir répondu aux entreprises mandatées n’était pas caractérisé au jour de l’audience, un délai jusqu’au 15 décembre 2025 lui ayant été laissé pour les joindre.

En conséquence, ce deuxième motif de résiliation n’est pas établi.

En troisième lieu, [F] [C] invoque un défaut de paiement des loyers récurrent et ancien qu’elle justifie par la production d’un décompte arrêté au 5 décembre 2025 qui démontre que Mme [R] [O] n’est pas à jour des loyers, et ce malgré une procédure judiciaire antérieure d’injonction de payer intentée à son égard par le bailleur en décembre 2024.

En effet, le décompte fait état du défaut de paiement des loyers et des charges depuis le mois de décembre 2023 jusqu’en décembre 2025, et montre que les prélèvements mis en place sur le compte de la locataire sont quasi systématiquement rejetés. Des réglements volontaires de sa part ne sont intervenus qu’à 5 reprises sur la période (4 fois 92€ en mars, avril et mai 2025) et 100€ le 5 décembre 2025 juste avant l’audience. Les principaux remboursements ne sont pas de son fait mais liés à des rappels d’APL ou des remboursement SLS ou RLS.

Par ailleurs, [F] [C] indique que les défauts de paiement ont repris depuis mai 2025 alors que le montant résiduel du loyer n’était que de 12€ grâce à la reprise de l’APL, laquelle est de nouveau suspendue depuis novembre 2025.

Mme [R] [O] n’a pas non plus répondu à l’enquête annuelle sur ses revenus ce qui entraîne l’appel d’un surloyer qui vient encore aggraver son endettement.

Il ressort des autres pièces versées aux débats que [F] [C] a proposé à Mme [O] de constituer un dossier FSL en octobre 2024 et février 2025 et a été en lien avec les services sociaux en charge de sa situation, sans toutefois qu’elle se saisisse toujours des aides proposées.

Ainsi, [F] [C] indique avoir proposé 8 rendez-vous à Mme [O] pour éviter cette procédure, qui n’ont permis qu’une seule rencontre, tandis que le rapport social établi pour l’audience fait état de 3 rendez-vous proposés non honorés.

Il ressort du diagnotic social et financier que même si elle reconnait des problématiques de gestion, Mme [R] [O] ne se saisit d’aucune des aides qui lui est proposée. Ainsi, elle n’a répondu à aucun des rendez-vous qui lui a été proposé pour préparer l’audience. Aucune demande de surendettement n’est en cours alors qu’elle aurait d’autres dettes.

Bien qu’informée de la présente audience, Mme [R] [O] n’a pas comparu.

Ce manquement persistant et actuel à son obligation contractuelle esssentielle de régler ses loyers et charges constitue une faute grave, justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

Par conséquent, Mme [R] [O] devra libérer les lieux et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie dans les quinze jours de la signification du présent jugement et ce en l’absence d’élément apporté par la locataire, non comparante à l’audience, ne permettant pas au tribunal d’actualiser la situation de l’intéressée et d’apprécier les difficultés réelles qu’engendreront son expulsion.

A défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, à défaut de libérer les lieux, Mme [R] [O] devra payer à [F] [C] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Elle pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’exécution, sur le fondement des articles L. 412-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, [F] [C] justifie par la production du décompte arrêté au 5 décembre 2025 d’une dette de loyers de sa locataire d’un montant total de 1838,16 euros dont il convient de déduire la somme de 973, 12 € déjà titrée par ordonnance d’injonction de payer du 5 décembre 2024 désormais définitive.

Par conséquent, Mme [R] [O] sera condamnée à payer à [F] [C] la somme de 865, 04 euros au titre des loyers et charges dus du 1er juillet 2024 au 5 décembre 2025 (terme de novembre inclus), ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Mme [R] [O], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de [F] [C] l’intégralité des sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de rejeter les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 21 mars 2022 entre Mme [R] [O] et [F] [C] portant sur le logement situé 414 rue de l’exode, à SAINT-LO (50000), qui prend effet ce jour ;

DIT que Mme [R] [O] devra libérer les lieux dans les quinze jours à compter de la signification de la présente décision, et que faute de l’avoir fait, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [R] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges qui seraient normalement dus et comme tels variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux ;

AFFAIRE : N° RG 25/00303 – N° Portalis DBY6-W-B7J-EAHT

CONDAMNE Mme [R] [O] à payer à [F] [C] la somme de 865, 04 euros au titre des loyers et charges dus du 1er juillet 2024 au 5 décembre 2025 (terme de novembre inclus), ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE [F] [C] de ses autres demandes, y compris celles présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [O] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION