TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : M. Jean-Marc MENICHINI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Décembre 2024

GROSSE :

Le 23 Janvier 2025

à HABITAT [Localité 2] PROVENCE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05389 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MKL

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 2] PROVENCE AIX-[Localité 2] PROVENCE METROPOLE, immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le n°390 328 623 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [W] [O], munie d’un pouvoir de représentation

DEFENDERESSE

Madame [D] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 07 mai 2021, Habitat [Localité 2] Provence a donné à bail à Madame [J] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 314,18 euros, outre 101,31 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Habitat [Localité 2] Provence a fait signifier à Madame [J] [D] par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2024 un commandement de payer la somme de 1128,11 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, Habitat Marseille Provence a fait assigner Madame [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, vu l’article L 213-4-4 du COJ, vu l’article R 213-9-7 du COJ, vu le bail d’habitation liant Habitat Marseille Provence et Madame [J] [D], vu le commandement de payer délivré le 21.05.2024 avec rappel de la clause résolutoire :

— Y VENIR Madame [J] [D],

— Entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans le délai légal au commandement de payer en date du 21.05.2024 et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties,

En conséquence,

— entendre ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 5],

— S’entendre condamner à verser à la requérante la provision de 1 400.89 €, comptes arrêtés au 23.08.2024,

— S’entendre condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,

— S’entendre condamner à verser à Habitat [Localité 2] Provence la somme de 100,00 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Au visa de l’article 696 du CPC,

— s’entendre condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la présente assignation outre les frais d’exécution de la décision à venir.

Au soutien de ses prétentions, Habitat [Localité 2] Provence expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 mai 2024 et ce, pendant plus de six semaines.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 décembre 2024.

A cette audience, Habitat [Localité 2] Provence, représenté par Madame [W] [O], chargée de gestion au sein de la Direction du Contentieux de l’Office Public de l’Habitat [Localité 2] Provence, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 307,98 euros, selon décompte en date du 02 décembre 2024, terme de novembre inclus.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [J] [D] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 29 août 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 05 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Habitat [Localité 2] Provence justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 11 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Cependant dans son avis n° 24-70.002 en date du 14 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation considère que : "Dès lors,[l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023], en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.»

En l’espèce, le bail conclu le 07 mai 2021 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mai 2024, pour la somme en principal de 1128,11 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [J] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort du contrat de bail, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [J] [D] reste devoir la somme de 307,98 euros, à la date du 02 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre inclus.

Pour la somme au principal, Madame [J] [D], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe comme le montant de la dette.

Madame [J] [D] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 307,98 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par Habitat [Localité 2] Provence démontre que Madame [D] [J] a repris le paiement de ses loyers et a commencé à rembourser sa dette locative avec un dernier versement mentionné de 600 euros en date du 06 novembre 2024. Par ailleurs, il ressort du diagnostic social et financier la concernant qu’elle vit seule avec ses deux enfants mineurs de 4 et 10 ans et qu’elle a dû faire faire à des dépenses imprévues liés au handicap de son fils. Elle indique dans ledit document qu’elle est en mesure de rembourser sa dette.

Compte tenu de ces éléments et de la faible dette locative, et malgré l’absence de Madame [J] [D] à l’audience, il convient de lui accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [J] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [J] [D], devenu occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Habitat [Localité 2] Provence une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de Habitat [Localité 2] Provence les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 mai 2021 entre Habitat [Localité 2] Provence et Madame [J] [D] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [J] [D] à verser à Habitat [Localité 2] Provence, à titre provisionnel, la somme de 307,98 euros décompte arrêté au 02 décembre 2024, incluant la mensualité de novembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Madame [J] [D] à s’acquitter de la dette par 12 acomptes successifs et mensuels de 25,66 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [J] [D] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [J] [D] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit un montant de 459,32 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE Habitat [Localité 2] Provence de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT