TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 29 Septembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier lors de la plaidoirie: Madame SCANNAPIECO,

Greffier lors du délibéré : Madame ALI

Débats en audience publique le : 21 Juillet 2025

GROSSE :

Le 29 Septembre 2025

à M^e Catherine GAUTHIER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 29 Septembre 2025

à Monsieur [M] [S]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02843 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6NYI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [M] [S]

né le 22 Décembre 1993 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2018, M. [G] [X] a consenti à M. [M] [S] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 725 euros, outre 70 euros de provision sur charges.

La société Action Logement Services s’est portée caution, via le dispositif de garantie Visale n° A 10032226428 afin de garantir le paiement des loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024, la société Action Logement Services a fait délivrer à M. [M] [S] un commandement de payer la somme principale de 3.947 euros, lequel visait la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, la société Action Logement Services a fait assigner M. [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;Ordonner l’explusion de M. [M] [S] et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;Le condamner à payer la somme de 4.664 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 août 2024 sur la somme de 3.947 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;Le condamner au paiement des indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux ;Le condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 21 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la société Action Logement, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, soutenues oralement, et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 8.285 euros en indiquant que M. [M] [S] avait repris le paiement des loyers et qu’elle ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [M] [S] a comparu et a reconnu le montant de la dette locative. Il a demandé l’octroi de délais de paiement et la supsension de la clause résolutoire en expliquant percevoir des revenus de l’ordre de 2.200 euros par mois. Il a proposé un échéancier de 100 euros par mois.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

· Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer dispose du droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° A10032226428 signé entre M. [G] [X] et la société Action Logement Services le 8 décembre 2018 qui stipule (article 18.7) que «sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées ».

Il ressort des quittances subrogatives versées aux débats que la société Action Logement Services, en qualité de caution, a réglé la somme en principal de 8.285 euros au bailleur au titre des impayés de M. [M] [S].

La caution ayant réglé à la place du locataire, elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Il convient donc de déclarer la société Action Logement Services recevable à agir.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 juillet 2025, et à la CCAPEX le 23 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

La demande formée par la société Action Logement Services est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Au cas présent, le contrat de bail stipule qu’il est résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges. Ce délai de deux mois est également celui visé par le commandement de payer du 22 août 2024 qui reproduit les termes de la clause résolutoire.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 22 août 2024. Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 22 octobre 2024, conformément aux dispositions précitées.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats des quittances subrogatives émises ainsi qu’un décompte arrêté à l’échéance de mai 2025 selon lesquels la créance s’établit à la somme de 8.285 euros correspondant aux garanties payées par elle.

Subrogée dans les droits et actions de M. [G] [X], la société Action Logement Services est fondée en sa demande. M. [M] [S] reconnaissant le montant de la dette locative sera condamné à payer la somme de 8.285 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté à l’échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 août 2024 sur la somme de 3.947 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [M] [S] a repris le paiement intégral des loyers. Au regard de ces éléments, de l’ancienneté du bail, des proprositions de règlement formulées et de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

· à défaut pour M. [M] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

· M. [M] [S], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [S] supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard de la situation économique respective des parties, la demande de la société Action Logement Services en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, assisté du greffier, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort:

Déclare la société Action Logement Services recevable en ses demandes;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant les parties sont réunies au 22 octobre 2024;

Condamne M. [M] [S] à payer à la société Action Logement Services la somme de 8.285 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté à l’échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 août 2024 sur la somme de 3.947 euros et à compter du présent jugement pour le surplus;

Dit que M. [M] [S] pourra se libérer de ladite somme par 36 mensualités successives de 120 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 24ème échéance, payables le 5 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision;

Rappelle que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance :

— la dette deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;

— faute de départ volontaire de M. [M] [S] du local à usage d’habitation sis [Adresse 2], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [M] [S] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— 

M. [M] [S] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne M. [M] [S] aux entiers dépens de l’instance;

Déboute la société Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette toute autre demande différente, plus ample ou contraire;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE