TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :

Le 05 décembre 2025

à Mme [K] [Z]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 décembre 2025

à M^e Luca SCILLATO DE RIBALSKY

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07891 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52TH

PARTIES :

DEMANDERESSE

Office Public de l’Habitat Provence Métropole Logement anciennement dénommé Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4] [Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [Z] [K], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [M] [Y], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Luca SCILLATO DE RIBALSKY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 21 février 2023, l’OPH Provence Métropole Logement, anciennement dénommé Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4] [Localité 5] Provence Métropole, a donné à bail à M. [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 263,65 euros, outre 63,29 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier au locataire par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 193 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, le bailleur a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, En conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai du défendeur, ainsi que de tous occupants de son chef du logement donné à bail, Condamner le défendeur à payer au demandeur la somme de 337,38 euros à titre de provision, comptes arrêtés au 10 décembre 2024, Condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail, et jusqu’à parfaite libération des lieux, Condamner le défendeur à payer au demandeur la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et l’assignation.Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 17 septembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 20 mars 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande du défendeur pour être finalement retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

A cette audience, le bailleur, représenté par Mme [K], munie d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1.744,74 euros, selon décompte en date du 30 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, ajoutant s’opposer aux délais sollicités.

Le conseil de M. [Y] a déposé ses conclusions à l’audience. Il demande au juge des contentieux de la protection de :

Débouter le bailleur de ses demandes, Réserver les dépens.Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le bailleur n’a pas actualisé sa créance depuis le 30 novembre 2024, que le 28 mars 2025, la Caisse d’allocations familiales a proposé un plan d’apurement que le bailleur a refusé et que le décompte joint à l’assignation inclut des frais de commissaire de justice.

Il en conclut que la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi, cet élément constituant une contestation sérieuse.

Subsidiairement, le défendeur sollicite des délais de paiement de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire tant sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, précisant qu’il perçoit des ressources mensuelles de 570 euros.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demandeUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 12 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 21 février 2023 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 septembre 2024, pour la somme en principal de 193 euros.

Le défendeur ne conteste pas qu’il a cessé de payer les sommes dues en vertu du bail ni que le commandement de payer lui a été signifié alors qu’il devait la somme de 193 euros, pas plus qu’il ne conteste que les causes di commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de l’acte.

Si cette somme peut paraitre faible, elle est nécessairement liée au montant peu élevé du loyer et de la somme, également peu élevée, due par le locataire après versement de l’allocation personnalisée au logement.

Il ne saurait être déduit de ce faible montant que le commandement contient des montants erronés, le défendeur ne le soutenant d’ailleurs pas explicitement, pas plus qu’il ne saurait se déduire de l’ajout des frais de procédure au titre des sommes dues dans l’assignation que les montants sont erronés, dès lors que le juge est tenu de vérifier le montant de la créance et de retrancher, le cas échéant, les sommes qui lui paraissent indues.

Il ressort des pièces versées par le bailleur (mises en demeure, commandement de payer et décompte joint, assignation et décompte joint et décompte produit à l’audience) que la dette locative a progressivement augmenté.

Enfin, il est établi que le plan d’apurement proposé par la Caisse d’allocations familiales est daté du 28 mars 2025, soit postérieurement au délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Au surplus, rien n’obligeait le bailleur à accepter ce plan.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que la demande d’acquisition de la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 novembre 2024.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationL’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Enfin, en vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le défendeur sollicite des délais de paiement de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

D’une part, il sera relevé que les délais qui peuvent être consentis en vertu de l’article 1343-5 du code civil ne peuvent excéder 24 mois.

D’autre part, les délais de 36 mois qui peuvent être consentis sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sont subordonnés à la preuve du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Or, en l’espèce, il ressort du décompte produit que le défendeur n’a procédé à aucun paiement depuis le 2 avril 2025 de sorte qu’aucun délai ne peut lui être accordé sur le fondement de l’article précité.

Un délai ne peut davantage lui être accordé sur les dispositions de droit commun dès lors que sa situation personnelle ne parait pas lui permettre de s’apurer de sa dette, en plus du paiement du loyer courant, étant rappelé qu’il ne parvient déjà plus à payer le loyer courant depuis avril 2025.

Le défendeur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que le défendeur reste devoir la somme de 1.744,74 euros, à la date du 30 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Le défendeur sera condamné, par provision, au paiement de la somme de 1.744,74 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 351,01 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner le défendeur à son paiement.

Sur les demandes accessoiresLe défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Le défendeur sera donc condamné à lui payer la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 février 2023 entre l’OPH Provence Métropole Logement, anciennement dénommé Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4] [Localité 5] Provence Métropole et M. [M] [Y] concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 18 novembre 2024 ;

REJETTE les demandes de M. [M] [Y] ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH Provence Métropole Logement pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression de délai pour quitter les lieux de l’OPH Provence Métropole Logement ;

CONDAMNE M. [M] [Y] à payer à l’OPH Provence Métropole Logement, à titre provisionnel, la somme de 1.744,74 euros décompte arrêté au 30 septembre 2025 incluant la mensualité de septembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE M. [M] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 351,01 euros à ce jour, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [M] [Y] à payer à l’OPH Provence Métropole Logement une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente