N° RG 25/00051 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PMQZ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Site Méditerranée

JUGEMENT DU 16 Avril 2026

DEMANDEUR:

Madame [I] [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [H] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [U] [J], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro n341722025005893 du 24/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représenté par M^e Julien BEHAGUE, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Rédigé par Madame [V] [W], auditrice de justice

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 19 Février 2026

Affaire mise en deliberé au 16 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 16 Avril 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Flora AIGUESVIVES

M^e Julien BEHAGUE

EXPOSE DU LITIGE

Le 30 septembre 2012, Monsieur [H] [L] a conclu un contrat de bail avec Monsieur [U] [J], portant sur une maison située [Adresse 3] à [Localité 2]. Le loyer mensuel initial a été fixé à 305,00 euros, outre une provision pour charges.

Le 07 février 2023, Madame [I] [L] a délivré à Monsieur [U] [J] un congé pour vendre par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le 27 août 2024, les consorts [L] ont fait délivrer à Monsieur [U] [J], par exploit de commissaire de justice, un commandement de payer portant sur un impayé de loyer d’un montant de 161,25 euros.

Estimant que Monsieur [U] [J] se maintenait dans les lieux sans droit ni titre, Monsieur [H] [L] et Madame [I] [L] ont, selon exploit de commissaire de justice en date du 06 novembre 2024, fait assigner Monsieur [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER afin de voir ordonner son expulsion sur le fondement du congé et à titre subsidiaire sur le fondement du constat de la clause résolutoire.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 19 février 2026.

A cette audience, Monsieur [H] [L] et Madame [I] [L], assistés par leur avocat, ont déposé leur dossier. Ils demandent au tribunal de :

Vu le congé délivré ;

vu les articles 1103 et 1217 du Code civil,

vu l’article 412 – un du code des procédures civiles d’expulsion,

vu les articles sept et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

vu l’article 849 du CPC,

vu le commandement de payer demeurer infructueux,

vu l’absence totale de déclaration de sinistre par le preneur,

vu l’inertie de ce dernier dans la gestion du sinistre décent ainsi s’aggraver les désordres,

vu les défauts de reprise du paiement du loyer courant.

À titre principal

VALIDER le congé pour vente délivré le 7 février 2023, par la Monsieur et Madame [L] à Monsieur [S] [J] pour 1e logement qu’i1 occupe à [Localité 3], [Adresse 4].

DEBOUTER Monsieur [S] [J] de ses demandes de nullité du congé.

CONSTATER que Monsieur [S] [J] est occupant sans droit ni titre du logement sis à [Adresse 5].

ORDONNER1' expulsion de Monsieur [S] [J], locataire et de tous occupants de son chef, si besoin avec 1e concours de la force publique,

CONDAMNER Monsieur [S] [J], locataire, au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de TROIS CENT VINGT HUIT EUROS (328 €), avec en sus une provision pour charges d’un montant de NEUF EUROS ET SOIXANTE QUINZE CENTIMES (9.75 €), jusqu’à parfaite libération des lieux.

À titre subsidiaire :

CONSTATER la résolution du bail conclu entre les parties deux mois après le commandement de payer délivré 1e 27 août 2024 par la SELAS [B] [Q], commissaire de justice, soit le 27 octobre 2024 ;

DECLARER Le requis occupant sans droit ni titre,

PRONONCER1' expulsion du requis et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

ORDONNER la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés dans tel lieux qu’il désignera à ses frais,

CONDAMNER Monsieur [S] [J], locataire, au paiement d’une somme de 1117,5€ correspondant à l’arriéré locatif ;

CONDAMNER Monsieur [S] [J], locataire, au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de TROIS CENT VINGT HUIT EUROS (328 €), avec en sus une provision pour charges d’un montant de NEUF EUROS ET SOIXANTE QUINZE CENTIMES (9.75 €), jusqu’à parfaite libération des lieux.

CONDAMNER Monsieur [S] [J] locataire, à payer à Monsieur et Madame [L], une somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ceux compris le coût du congé

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit sur la décision à intervenir.

Ils soutiennent que le congé pour vente a été délivré par les deux époux dans les délais légaux.

Ils précisent que le bien objet du litige est un bien propre de Madame [I] [L] et qu’elle avait donc pouvoir pour délivrer ledit congé. En outre, ils relèvent que la nullité du congé pour non reproduction des alinéas de l’article 15-2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 est conditionné à la démonstration d’un grief, ce que Monsieur [U] [J] ne démontre pas. Monsieur [H] [L] et Madame [I] [L] soulignent par ailleurs que, bien que le logement ait été mis en vente par une agence immobilière, Monsieur [U] [J] n’a jamais autorisé ladite agence à procéder à des visites.

À titre subsidiaire, ils sollicitent le constat de la clause de résiliation de plein droit au regard du commandement de payer rester infructueux.

A l’audience, Monsieur [U] [J], assisté par son avocat, a déposé son dossier. Il demande au tribunal de :

Y venir les requis,

Vu la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et notamment son article 15,

Vu le code de procédure civile et notamment son article 114,

Vu le code de procédure civile d’exécuti0n et notamment ses articles L.412-3 et suivants et R.412-2 et suivants,

Vu le code de la construction et de l’habitation et notamment son article R. 824-1,

IN LIMINE LITIS

— PRONONCER la nullité du congé pour vente délivré le 7 février 2023 à Monsieur [U] [J] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— DEBOUTER Monsieur et Madame [L] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— RECONDUIRE le bail litigieux pour une durée de trois ans

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

o En cas de prononcé de l’expulsion :

— ACCORDER un délai de trente-six mois à Monsieur [J] à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir pour quitter les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 3] ;

— DIRE ET JUGER qu’avant l’expiration de ce délai de trente-six mois l’expulsion ne pourra pas être poursuivie ;

o En cas de condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation :

— OCTROYER au locataire un délai de paiement de trente-six mois ;

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

EN TOUTES HYPOTHESES

— CONDAMNER Monsieur et Madame [L] à verser à son conseil, une somme de 2000 euros (deux mille euros) en application en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, à charge pour ce dernier de renoncer à percevoir la somme allouée par l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle en application des dispositions de l’article 37 al. 2 de la loi n° 91- 647 du 10juillet 1991 ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [L] aux entiers dépens.

Monsieur [U] [J] expose que le congé est nul dans la mesure où les deux époux n’ont pas délivré ce congé alors même que seul le nom de Monsieur [H] [L] apparaît sur le bail., Il considère qu’en l’absence de mandat, Madame [I] [L] n’avait pas qualité pour procéder seule à la délivrance dudit congé. A titre subsidiaire, il relève que l’omission de la reproduction des dispositions de l’article 15 II- de la loi du 06 juillet 1989 doit entraîner la nullité de plein droit. A titre infiniment subsidiaire, il argue que le motif de vente du congé délivré est dépourvu de caractère réel et sérieux en ce que les consorts [L], par l’intermédiaire de l’agence immobilière, n’ont procédé à aucune visite en vue de la vente du logement.

Au soutien de sa demande subsidiaire, Monsieur [U] [J] expose qu’en vertu de l’article R824-1 du code de la construction et de l’habitation l’impayé doit être constitué quand le locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges, déduction faite du montant de l’aide personnelle au logement. Dans ces conditions, il souligne que si sa dette locative au moment du commandement de payer était de 161,25 euros, elle n’était supérieure que de 33,75 euros par rapport à l’impayé constitué, ce qu’il qualifie de résiduel. En outre, il précise que, s’il n’a effectivement pas rempli son obligation de paiement des loyers, cela s’explique par le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent en ce que le bien loué ne dispose pas de chauffage en état de marche depuis 05 ans.

Sur sa demande de délai pour quitter le logement, Monsieur [U] [J] indique qu’âgé de 65 ans et en situation de handicap il ne dispose pas à ce jour de solution de relogement, de sorte que son expulsion viendrait compromettre sa santé.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande de nullité du congé

Sur la demande de nullité du congé tirée de l’absence de qualité de l’auteur de la notification

L’article 1405 du code civil dispose que restent propres les biens dont les époux avaient la propriété ou la possession au jour de la célébration du mariage, ou qu’ils acquièrent, pendant le mariage, par succession, donation ou legs.

En l’espèce, il résulte de l’acte notarié produit par les demandeurs que le logement, situé à [Adresse 7], appartenait aux parents de Madame [I] [L] et qu’elle en a hérité. Ainsi, Madame [I] [L] avait bien qualité pour faire délivrer le congé pour vente à Monsieur [U] [J].

Par conséquent, la demande de Monsieur [U] [J] tendant à la nullité du congé fondée sur l’absence de qualité de l’auteur de la notification doit être rejetée.

Sur la demande de nullité du congé tirée de l’absence de retranscription des dispositions de l’article 15-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et relative aux baux d’habitation précise les conditions dans lesquelles un bailleur peut donner congé à son locataire. Il ne peut le faire que pour l’un des motifs suivants : s’il décide de reprendre le logement, de le vendre ou pour un motif légitime et sérieux.

L’alinéa 6 de l’article 15 II. de la loi du 6 juillet 1989 impose la reproduction des alinéas 1 à 5 de l’article 15 II. Les textes peuvent être recopiés dans le congé lui-même ou dans une annexe au congé. Les termes de ces cinq alinéas sont reproduits dans chaque notification à peine de nullité

L’article 114 du code de procédure civile dispose que « aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

Dès lors, la nullité du congé tirée de l’absence de reproduction des alinéas 1 à 5 de l’article 15 est conditionnée à la démonstration par le locataire de l’existence d’un grief. En ce sens, il est considéré que l’absence d’indication de l’existence d’un droit de préemption au profit du locataire lui fait à l’évidence grief ; de même que le défaut de mention du délai d’acceptation de l’offre de vente.

En l’espèce, il doit être relevé que la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 07 février 2023, délivrée par Madame [I] [L] est dépourvue de reprise complète des alinéas 1 à 5 de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Pour autant, il convient de souligner que ledit congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée et contient une offre de vente. Il reprend les dispositions de l’article 15 de ladite loi et indique précisément « Le présent congé vous permet d’être prioritaire si l’offre de vente vous intéresse. Vous avez un délai de deux mois pour fournir votre réponse. Si vous avez besoin d’un prêt pour financer votre projet, l’article 15 de la loi du 21 juillet 1994 vous autorise à bénéficier de quatre mois. Conformément à l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 vous disposez d’un délai de six mois pour libérer les lieux et satisfaire à vos obligations en tant que locataire ». Dès lors, en présence de la reprise des informations essentielles présentes au sein de l’article susvisé, Monsieur [U] [J], qui n’a jamais eu l’intention d’acheter, ne justifie pas d’élément probant permettant de caractériser qu’il a subi un grief quant à l’absence de reproduction complète de ces dispositions.

Ainsi, la demande de Monsieur [U] [J] tendant à la nullité du congé fondée sur l’absence de retranscription des dispositions de l’article 15-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 doit être rejetée.

Sur la demande de nullité du congé tirée de l’absence de caractère réel et sérieux du motif de vente

L’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 énonce les conditions du congé pouvant être donné par le bailleur au locataire.

En l’espèce, Monsieur [U] [J] estime qu’en l’absence de mise en vente et de visite des lieux, la nullité du congé doit être constatée du fait de l’absence de caractère réel et sérieux du motif de la vente.

Toutefois, il est constant que la décision de vendre constitue un motif péremptoire du congé et la nullité du congé n’est encourue qu’en cas de congé frauduleux caractérisant l’absence d’intention véritable de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir le défaut d’intention de vendre du bailleur.

Or, le fait pour le bailleur de ne pas procéder à des visites du logement, objet du congé, n’est pas une condition de validité de ce dernier. De surcroît, l’avis de valeur réalisé le 31 janvier 2023 par l’agence DUPIN IMMOBILIER à laquelle la vente de l’immeuble a été confié, conjugué à l’offre d’achat en date du 21 novembre 2025 produite par les demandeurs, permet de vérifier la réalité de la volonté de vendre émanant de Madame [I] [L].

Dès lors, ce moyen sera rejeté et il sera constaté la validité le congé pour vendre délivré par Madame [I] [L] le 07 février 2024 pour le 1er octobre 2024 date d’expiration du contrat de bail.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de ce dernier ainsi que celle de tous occupants de son chef et de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges contractuellement convenu et de condamner Monsieur [U] [J] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L412-3, L412-4 et R414-2 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à l’instance, que le juge peut accorder des délais, compris entre 01 mois et 01 an, aux occupants de lieux habités, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le logement de l’intéressé ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En l’espèce, bien que Monsieur [U] [J] justifie de sa qualité de travailleur en situation de handicap, ce dernier ne développe nullement les raisons pour lesquelles son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. En effet, cette difficulté ne saurait se déduire de sa seule qualité de travailleur en situation de handicap.

Par ailleurs, il a bénéficié de fait de délais importants dans la mesure où le congé a été délivré pour le 1er octobre 2024, soit il y a plus d’un an et demi, il ne justifie d’aucune recherche de logement ou demande de logement social.

Dans ces conditions, il y aura lieu de rejeter la demande de Monsieur [U] [J] tendant à l’octroi de délai pour quitter les lieux.

Il convient donc de lui rappeler que s’il ne quitte pas les lieux dans un délai de 02 mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, ce dernier sera expulsé au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de condamnation en paiement

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que Monsieur [U] [J] se trouve bien redevable de la somme de 1134,75 €, échéance du mois de février 2026 inclus et ce au titre des loyers et indemnités d’occupation.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [U] [J] ne produit aux débats aucun élément relatif à sa situation personnelle, notamment financière, justifiant de lui accorder des délais de paiement.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de Monsieur [U] [J] tendant à l’octroi de délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [J] succombant à l’instance sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [U] [J], condamné aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [H] [L] et Madame [I] [L] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de Monsieur [U] [J] formulée au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire de plein droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de Monsieur [U] [J] tendant à déclarer nulle le congé pour vendre délivré par Madame [I] [L] le 07 février 2024 s’agissant du logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] ;

CONSTATE que l’échéance du terme du bail est intervenue le 01 octobre 2024 suite au congé délivré le 07 février 2024 ;

DECLARE Monsieur [U] [J] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 8] à compter du 01er octobre 2024 ;

REJETTE la demande de Monsieur [U] [J] tendant à l’octroi de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [U] [J] et de tous occupants de leur chef et à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par la bailleresse,

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [U] [J] devra payer à compter de la date d’échéance du bail le 1er octobre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNE Monsieur [U] [J] à verser à Madame [I] [L] la somme de 1134,75 €, échéance du mois de février 2026 inclus, au titre des loyers et indemnités d’occupation

REJETTE la demande de Monsieur [U] [J] tendant à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] à payer à Monsieur [H] [L] et Madame [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [U] [J] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.