TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Janvier 2025

GROSSE :

Le 27 mars 2025

à M^e GUEDON

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 mars 2025

à Mme [O] ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07296 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XNO

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 4] HABITAT SEML

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [F] [O]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 18 octobre 2023, la SEML [Localité 4] HABITAT a donné à bail à Mme [F] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 505,36 euros, outre 87 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SEML [Localité 4] HABITAT, a fait signifier à Mme [F] [O], par acte d’huissier de justice, en date du 19 juillet 2024, un commandement de payer la somme de 1.384,84 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SEML MARSEILLE HABITAT, a fait assigner Mme [F] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, afin de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion immédiate de Mme [F] [O] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner, à titre provisionnel, Mme [F] [O] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 2.390,06 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux fixée provisoirement au montant du dernier loyer échu,

— condamner Mme [F] [O] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2024.

A cette audience, la SEML [Localité 4] HABITAT, représentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 2.778,15 euros au 9 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Mme [F] [O], comparaissant en personne, ne conteste pas la dette. Elle expose avoir effectué un virement de 236 euros en janvier 2025 et sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SEML [Localité 4] HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les Bouches-du-Rhône (CCAPEX) le 23 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SEML [Localité 4] HABITAT produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 21 novembre 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 23 janvier 2025.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 18 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article 11) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juillet 2024 pour la somme en principal de 1.384,84 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [F] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [F] [O] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges, soit 505,36 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée.

Le décompte actualisé au 30 novembre 2024 fixe la dette locative à une somme de 2.460,33 euros, après déduction des frais de contentieux (317,83 euros), terme du mois de décembre 2024 inclus.

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Mme [F] [O] à payer à la SEML [Localité 4] HABITAT, la somme de 2.460,33 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [F] [O] a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir 1.300 euros de revenus mensuels. Elle expose avoir la charge d’un enfant âgé de huit ans.

Il ressort du décompte versé aux débats que la locataire a repris au jour de l’audience le paiement des loyers et charges.

Compte tenu de ces éléments, des délais de paiement seront octroyés à Mme [F] [O] selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

·à défaut pour Mme [F] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Mme [F] [O], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SEML [Localité 4] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 505,36 euros au total, laquelle indemnité ne sera pas indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SEML [Localité 4] HABITAT les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS la SEML [Localité 4] HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Mme [F] [O] à payer à la SEML [Localité 4] HABITAT, à titre provisionnel la somme de la somme de 2.460,33 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 9 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Mme [F] [O] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 68 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur échéance :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme [F] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,

· Mme [F] [O] sera condamnée à verser à la SEML [Localité 4] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit 505,36 euros au total sans que cette indemnité ne soit indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Mme [F] [O] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTONS la SEML [Localité 4] HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE