Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 23 octobre 2025, n° 25/04620

TJ Marseille 23 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Respect des formes et délais légaux pour le congé
La cour a constaté que le congé a été signifié conformément aux exigences légales, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires, n'ayant pas quitté les lieux après la résiliation du bail, doivent être expulsés.
Accepté
Indemnité d'occupation due pour l'occupation sans droit
La cour a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au loyer en raison de l'occupation illégale des locataires.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné les défendeurs aux dépens, considérant qu'ils ont succombé dans leur demande.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était équitable d'allouer une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais exposés par les demandeurs.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette ordonnance de référé du Tribunal Judiciaire de Marseille, les demandeurs, Mme [L] [D] et ses enfants, cherchent à faire constater la résiliation d'un bail et à obtenir l'expulsion des locataires, M. [Z] [B] et Mme [X] [B], suite à un congé pour vente. Les questions juridiques posées concernent la validité du congé et les droits des locataires. Le tribunal constate que le congé a été délivré dans les formes légales et que le bail a expiré, ordonnant ainsi l'expulsion des locataires, mais leur accorde un délai de sept mois pour quitter les lieux. Les locataires sont également condamnés à payer une indemnité d'occupation et les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 23 oct. 2025, n° 25/04620
Numéro(s) :	25/04620
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	31 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Audrey PANATTONIJocelyne PUVENEL
Parties :	D

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE :

Le 19 décembre 2025

à M^e PUVENEL Jocelyne

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 décembre 2025

à M^e PANATTONI Audrey

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04620 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6X5Y

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [L] [J] épouse [D] en sa qualité d’usufruitière en vertu d’un acte notarié de Me [V] [O] de donation-partage en date du 01/10/2014

née le 03 Janvier 1935 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [G] [D] en sa qualité de nus-propriétaires en vertu d’un acte notarié de Me [V] [O] de donation-partage en date du 01/10/2014

né le 11 Juillet 1962 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [U] [D] en sa qualité de nus-propriétaires en vertu d’un acte notarié de Me [V] [O] de donation-partage en date du 01/10/2014

né le 11 Novembre 1965 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [B], demeurant [Adresse 10]

(AJ totale)

représenté par M^e Audrey PANATTONI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [S] épouse [B], demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Audrey PANATTONI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] [D] née [J] est usufruitière selon donation-partage à ses enfants Monsieur [G] [D] et Monsieur [U] [D] par acte notarié du 1er octobre 2014 de la nue-propriété d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9].

Selon acte sous seing privé du 22 septembre 2018, Mme [L] [D] a donné à bail à Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [B] née [S] un local à usage d’habitation, comprenant un appartement, une cave et une place de parking, situés [Adresse 11] à [Adresse 7] pour un loyer de 590 euros et une provision sur charges de 170 euros.

Le 31 janvier 2024, Mme [L] [D], Monsieur [G] [D] et Monsieur [U] [D] ont notifié à Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [B] née [S] un congé pour vente à effet au 21 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 07 août 2025, Mme [L] [D], Monsieur [G] [D] et Monsieur [U] [D] ont fait assigner Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [B] née [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de :

Constater la validité du congé pour vendre, Constater la résiliation du bail,Ordonner la libération des lieux dans le délai de 7 jours à compter de la décision, Ou ordonner leur expulsion

Les condamner solidairement au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant de 760 euros à compter du 22 septembre 2024, Les condamner solidairement au paiement de 1200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

A l’audience du 23 octobre 2025, Mme [L] [D], Monsieur [G] [D] et Monsieur [U] [D], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur assignation. En réponse aux conclusions des défendeurs, ils s’opposent à l’octroi de délais pour quitter les lieux et sollicitent qu’ils soient déboutés de cette demande.

Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [B] née [S], représentés pas leur conseil, ne contestent pas la validité du congé et sollicitent un délai de trente-six mois pour quitter les lieux.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la constatation de la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [B] née [S] pour une durée de trois ans, a été conclu le 22 septembre 2018 pour une période de trois ans jusqu’au 21 septembre 2021. Il arrivait à échéance le 21 septembre 2024. Le congé de la bailleresse a été signifié le 31 janvier 2024, par remise à étude. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix, de 160.000 euros, et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi qu’une description détaillée du bien et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier. Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [B] née [S] n’ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 21 septembre 2024.

Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [B] née [S], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 22 septembre 2024 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ».

Selon les dispositions de l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés »

En l’espèce, Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [B] née [S] font valoir leur bonne foi, reconnaissant être occupants sans droit ni titre depuis l’effet du congé et n’ayant pas cessé de s’acquitter des loyers dus. Ils ajoutent être sans une situation économique précaire faisant obstacle à l’intégration immédiate d’un logement dans le parc privé, justifiant de leurs ressources à hauteur de 1792,42 euros de prestations sociales. Ils font valoir le besoin de stabilité géographique de leur enfant handicapé, justifiant de la notification par la [Adresse 6] et des soins en cours. Ils justifient des démarches initiées pour se reloger dans le parc privé depuis avril 2024 comme dans le parc public, ayant renouvelé le 7 août 2025, leur demande de logement social déposée le 1er octobre 2024 et relancé le préfet des Bouches du Rhône le 9 septembre 2025.

Cette mobilisation, associée à la poursuite du versement des loyers, excluent toute mauvaise foi de leur part alors qu’il sont entrés régulièrement dans les lieux depuis 6 ans.

Compte tenu de ces éléments, de la situation de fortune et de santé de Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [B] née [S] et de leur enfant, qui justifient de diligences réelles en vue de leur relogement, il convient d’accorder à Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [B] née [S], compte tenu des 13 mois déjà écoulés depuis le congé, un délai de sept mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [B] née [S], qui succombent, supporteront les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [L] [D], Monsieur [G] [D] et Monsieur [U] [D] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [B] née [S] seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [B] née [S] par Mme [L] [D], Monsieur [G] [D] et Monsieur [U] [D] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 22 septembre 2018 et concernant le local à usage d’habitation, comprenant un appartement, une cave et une place de parking, situé [Adresse 12] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 21 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [B] née [S] de libérer le logement et de restituer les clés ;

ACCORDE à Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [B] un délai de sept mois pour quitter les lieux, délai qui court à compter du 18 décembre 2025, soit jusqu’au 18 juillet 2026 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [L] [D], Monsieur [G] [D] et Monsieur [U] [D] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit, à défaut de justificatif, la somme de sept cent soixante (760 euros) à ce jour, à compter du 22 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [B] née [S] aux dépens;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [B] et Madame [X] [B] née [S] au paiement de la somme de deux cent euros (200 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE