TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 24 octobre 2025

à M^e FABIAN Chloé

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 octobre 2025

à Mme [J] [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03882 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UAB

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé FABIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [F] [J], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 12 juillet 2023, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) Erilia a donné à bail à Madame [F] [J] un appartement à usage d’habitation non meublé et conventionné situé [Adresse 4] dans le quatorzième [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 480,18 euros, outre 117,45 euros de provisions sur charges ainsi qu’un emplacement de parking n°E12820018G moyennant un loyer mensuel de 31,23 euros, outre 117,45 euros de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [F] [J] le 4 février 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3.466,96 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) Erilia a fait assigner Madame [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que la bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [F] [J] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux,

— ordonner que faute par Madame [F] [J] de ce faire, il sera procéder à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Il est en outre demandé à monsieur le juge des contentieux de la protection de condamner Madame [F] [J] :

— au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.722,19 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du 28 mai 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du 28 mai 2025 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— au paiement de la somme de 300 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Au soutien de ses prétentions, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) Erilia expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 4 février 2025et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

A cette audience, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) Erilia, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2.488,89 euros, selon décompte en date du 11 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus. La requérante indique que la défenderesse a repris le paiement des loyers et ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement.

Madame [F] [J], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais de paiement avec la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise être fonctionnaire de police et indique avoir été victime d’un accident vasculaire cérébral qui n’a pas été reconnu par son employeur.

Depuis la constitution d’un dossier de surendettement, elle précise se porter mieux.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 8 juillet 202, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) Erilia justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 12 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 février 2025 pour la somme en principal de 3.466,96 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 avril 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [F] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [F] [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit une somme de 666,29 euros à ce jour.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [F] [J] reste devoir, déduction faite des frais de procédure de 232,57 euros, la somme de 2.256,32 euros, à la date du 11 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août 2025 inclus.

Madame [F] [J] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [F] [J] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2.256,32 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que Madame [F] [J] verse le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de ces éléments, de la qualité de la bailleresse et de son absence d’opposition à l’octroi de délais de paiement, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandé par Madame [F] [J], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Madame [F] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Madame [F] [J], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) Erilia une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer soit 666,29 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juillet 2023 entre la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) Erilia et Madame [F] [J] concernant le logement, situé [Adresse 5] dans le quatorzième [Localité 2] sont réunies à la date du 5 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [F] [J] à verser à la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) Erilia, à titre provisionnel, la somme de deux mille deux cent cinquante-six euros et trente-deux centimes (2.256,32 euros) décompte arrêté au 11 septembre 2025, incluant la mensualité d’août 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Madame [F] [J] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de soixante-deux euros (62 euros), payables avant le 30 de chaque mois et pour la première fois, le 30 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [F] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [F] [J] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit six cent soixante six euros et vingt neuf centimes (666,29 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Madame [F] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,