COUR D’APPEL DE [Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00242 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KAHT

Minute N° : 25/00322

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 17 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e CANO

Copie délivrée à :PREFECTURE-M.[X]

le :17/06/2025

DEMANDEURS

Monsieur [S] [Y]

né le 06 Mai 1962 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [O] [N] épouse [Y]

née le 10 Mars 1964 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [I] [X], pris en sa qualité de colocataire

né le 20 Juillet 1976 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 7]

comparant

Madame [E] [D], prise en sa qualité de colocataire

née le 08 Octobre 1996 à [Localité 14]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparante, non représentée

Monsieur [R] [X], pris en sa qualité de caution solidaire demeurant [Adresse 1], et encore chez son employeur :

né le 31 Décembre 1974 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 2]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame [O] OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 03 Juin 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2017, Monsieur [S] [Y] et Madame [O] [Y] ont consenti à Monsieur [M] [I] [X] et Madame [E] [D] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 15], moyennant un loyer mensuel total de 560€, hors charges.

Par acte de cautionnement en date du même jour, Monsieur [R] [X] s’est porté caution solidaire du paiement des sommes dues par Monsieur [M] [X] et Madame [E] [D] et de toutes les conditions du bail.

Par exploit en date du 11 octobre 2024, Monsieur [S] [Y] et Madame [O] [Y] ont fait délivrer à Monsieur [M] [I] [X] et Madame [E] [D] un commandement de payer au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 2 228,44€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 03 octobre 2024.

Ce commandement de payer les loyers a été dénoncé à Monsieur [R] [X] par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024.

Par exploits délivrés les 24 février 2025, 05 mars 2025 et 11 mars 2025, Monsieur [S] [Y] et Madame [O] [Y] ont fait citer Monsieur [M] [I] [X], Madame [E] [D] et Monsieur [R] [X] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [M] [I] [X] et Madame [E] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et autorise la séquestration des meubles éventuellement présents dans les lieux ;

— les condamne solidairement à leur payer la somme de 2 801,13€ à titre provisionnel et de l’arriéré locatif ;

— les condamne solidairement à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 750€ de la date de la résiliation du bail à son départ effectif des lieux ;

— les condamne solidairement à leur payer la somme de 1 500€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et celui de sa dénonce à la caution et à la CCAPEX.

L’affaire est plaidée à l’audience du 03 juin 2025.

Monsieur [S] [Y] et Madame [O] [Y] comparaissent représentés à l’audience. Ils sollicitent le bénéfice de leur assignation sous réserve de l’actualisation de leur créance locative à la somme de 4 060,13€ au jour de l’audience. Ils indiquent être opposés à tout délai de paiement.

Monsieur [M] [I] [X] comparait également à l’audience en personne. Il reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [E] [D] et Monsieur [R] [X] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision est mise en délibéré au 17 juin 2025.

Madame [E] [D] a été citée à étude.

Monsieur [R] [X] a été cité à personne.

En application de l’article 474 du code procédure civile, la présente ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 848 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 849 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1315 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 16] par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 février 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée au 03 juin 2025.

Par ailleurs, la CCAPEX a été avisée le 14 octobre 2024, au moins deux mois avant l’assignation des 24 février 2025, 05 mars 2025 et 11 mars 2025.

La demande de résiliation formée par Monsieur [S] [Y] et Madame [O] [Y] est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [S] [Y] et Madame [O] [Y] ont produit un dernier décompte arrêté à la date du 28 mai 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges) d’un montant de 4 060,13 euros, loyer de mai 2025 inclus.

Toutefois, l’actualisation à la hausse n’ayant pas été notifiée à Madame [E] [D] et Monsieur [R] [X], les défendeurs ne peuvent se voir condamner qu’à hauteur des termes de l’assignation, soit à la somme de 2 801,13€, le surplus étant pris en charge au titre des indemnités d’occupation.

Par ailleurs, le contrat de bail comporte une clause de solidarité.

Ainsi, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [S] [Y] et Madame [O] [Y] la somme de 2 801,13€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 1er février 2025, terme de février 2025 inclus.

2) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par Monsieur [S] [Y] et Madame [O] [Y] que Monsieur [M] [I] [X], Madame [E] [D] et Monsieur [R] [X] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 11 décembre 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de Monsieur [S] [Y] et Madame [O] [Y] depuis le 11 décembre 2024.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil, que le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues si le locataire est en situation de régler sa dette locative et à la condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [M] [X] a sollicité à l’audience que lui soient accordés des délais de paiement afin de pouvoir s’acquitter de sa dette locative, proposant un paiement d’un montant de 85€ sur 35 mois.

Toutefois, il apparaît que le paiement du loyer courant n’a pas reprise à la date de l’audience puisqu’aucun paiement n’est intervenu relativement au loyer du mois de mai 2025, raison pour laquelle aucun délai de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire ne pourront être ordonnés.

3) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de Monsieur [S] [Y] et Madame [O] [Y] à compter du 11 décembre 2024, et Monsieur [M] [I] [X] et Madame [E] [D] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, les défendeurs devront quitter les lieux, afin que les bailleurs puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [I] [X] et Madame [E] [D] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du Code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 11 décembre 2024, Monsieur [M] [I] [X] et Madame [E] [D] ont causé un préjudice à Monsieur [S] [Y] et Madame [O] [Y]. Il convient donc d’octroyer à ceux-ci une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice qui sera égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié.

En l’espèce, il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [I] [X], Madame [E] [D] et Monsieur [R] [X] à verser à titre provisionnel à Monsieur [S] [Y] et Madame [O] [Y], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 02 février 2025, lendemain du décompte visé à l’assignation, la somme de 750 euros, soit le montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux.

5) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [I] [X], Madame [E] [D] et Monsieur [R] [X] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum Monsieur [M] [I] [X], Madame [E] [D] et Monsieur [R] [X] à verser une somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles que Monsieur [S] [Y] et Madame [O] [Y] a pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [S] [Y] et Madame [O] [Y] concernant le contrat de bail du 25 juillet 2017 consenti à Monsieur [M] [I] [X] et Madame [E] [D] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 15] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 décembre 2024;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 11 décembre 2024 ;

Constatons que Monsieur [M] [I] [X] et Madame [E] [D] sont occupants sans droit ni titre des locaux précités depuis le 11 décembre 2024 ;

Condamnons solidairement Monsieur [M] [I] [X], Madame [E] [D] et Monsieur [R] [X] à payer à Monsieur [S] [Y] et Madame [O] [Y] la somme de 2 801,13€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 1er février 2025, terme de février 2025 inclus ;

Rejetons la demande d’octroi de délais de paiement formée par Monsieur [M] [X] ;

Autorisons l’expulsion de Monsieur [M] [I] [X] et Madame [E] [D] ainsi que de tous occupants de leur chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, les intéressés pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement Monsieur [M] [I] [X], Madame [E] [D] et Monsieur [R] [X] à payer à Monsieur [S] [Y] et Madame [O] [Y] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 750 euros, charges comprises, à compter du 02 février 2025 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons in solidum Monsieur [M] [I] [X], Madame [E] [D] et Monsieur [R] [X] à régler à Monsieur [S] [Y] et Madame [O] [Y] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

Condamnons in solidum Monsieur [M] [I] [X], Madame [E] [D] et Monsieur [R] [X] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de sa dénonce à la caution et à la CCAPEX ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 17 juin 2025.

Le Greffier Le Juge