TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BONNEVILLE, Greffière

Débats en audience publique le : 08 Septembre 2025

GROSSE :

Le 03 Novembre 2025

à M^e Catherine AGOSTINI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 Novembre 2025

à M^e Pierre-Henri BOVIS

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01001 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6BTJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D], [M] [P]

née le 06 Septembre 1961 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine AGOSTINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [T] épouse [Z]

née le 17 Mars 1992 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Henri BOVIS, avocat au barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 août 2015, Mme [D] [P] a consenti à Mme [W] [T] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 550 euros, provisions sur charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2023, Mme [D] [P] a délivré à Mme [W] [T] un congé aux fins de vente à effet au 16 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, Mme [D] [P] a fait citer Mme [W] [T] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

La déclarer occupante sans droit ni titre ;Valider le congé pour vendre donné par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2023 ;Ordonner son expulsion ;La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.300 euros majorée des charges à compter du 17 août 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;La condamner au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;La condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

Mme [D] [P], représentée par son conseil, demande, à titre préliminaire, que soient écartées les pièces produites par la défenderesse au motif qu’elles lui ont été communiquées le jour de l’audience.

Mme [W] [T] épouse [Z], représentée par son conseil, ne conteste pas que les pièces ont été communiquées à la demanderesse le jour de l’audience mais considère que cette communication ne porte pas atteinte aux droits de la défense.

Sur le fond, Mme [W] [T] épouse [Z] a déposé des conclusions aux termes desquelles elle soutient que le congé ne remplit pas les conditions légales de validité en ce qu’il n’a pas été délivré à son mari, co-titulaire du bail. Elle demande donc que soit prononcée la reconduction du bail à compter du 16 août 2024 et que les demandes de Mme [D] [P] soient rejetées.

A titre reconventionnel, la défenderesse demande de constater l’indécence du logement et de condamner Mme [D] [P] à payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts. Elle demande également de condamner la bailleresse à communiquer les quittances de loyer à compter de l’entrée dans les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard et à payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts.

A titre subsidiaire, Mme [W] [T] épouse [Z] demande son maintien dans les lieux jusqu’à la signature d’un compromis de vente et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer à savoir 530 euros par mois.

En tout état de cause, la défenderesse demande la condamnation de Mme [D] [P] à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La décision a été mise en délibéré le 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à «dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur l’incident de procédure relatif aux pièces communiquées par Mme [W] [Z]

En vertu de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Selon l’article 16 dudit code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, en communiquant ses pièces le jour de l’audience, Mme [W] [Z] n’a pas laissé de temps suffisant à Mme [D] [P] pour en prendre connaissance et y répondre de sorte que ces pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile, seront écartées des débats, étant relevé que lors de l’audience 10 mars 2025, il avait été indiqué aux parties qu’aucun échange d’écritures ne devait intervenir dix jours avant l’audience.

Sur la validité du congé pour vendre délivré le 31 janvier 2023

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Il en résulte que la décision de vendre constitue un motif péremptoire du congé et la nullité du congé n’est encourue qu’en cas de congé frauduleux caractérisant l’absence d’intention véritable de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir que le défaut d’intention de vendre du bailleur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

L’article 1751 du code civil précise que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Il en résulte que le congé délivré à un seul époux n’est pas nul mais seulement inopposable à son conjoint. Il conserve donc ses effets à l’égard de celui à qui il a été régulièrement délivré, même s’ils sont limités en raison de la cotitularité du bail.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2023, Mme [D] [P] a signifié à Mme [W] [T] épouse [Z] un congé aux fins de vendre le bien au prix de 130.000 euros à effet au 16 août 2024. Le congé vise et reproduit les dispositions de l’article 15-I et II précitées. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est régulier en la forme.

Pour répondre au moyen soulevé par Mme [W] [T] épouse [Z], si par application de l’article 9-1 précité, le congé délivré à cette dernière aurait dû être également délivré à son époux et n’est donc pas opposable à celui-ci, il sera relevé que ce moyen est inopérant puisque l’époux de Mme [W] [T] épouse [Z] n’est pas partie à la cause.

Par ailleurs, s’agissant du moyen tiré de la nullité du congé litigieux en raison du défaut d’intention de vendre de la bailleresse, il sera souligné que l’article 15 précité n’imposant aucun encadrement, le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s’oppose à ce qu’il situe la valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix.

En l’occurrence, Mme [W] [T] épouse [Z] n’établit pas que Mme [D] [P] a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de la décourager de se porter acquéreur et de l’évincer. A cet égard, il sera relevé que la demanderesse produit deux avis de valeur du bien immobilier qui l’évalue au prix de 140.000 euros.

En tout état de cause, il est constant que Mme [W] [T] épouse [Z] n’a pas accepté l’offre de vente. Le contrat de bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 16 août 2024 à minuit.

Mme [W] [T] épouse [Z] qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 17 août 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Mme [W] [T] épouse [Z] sera par ailleurs condamnée à payer à Mme [D] [P] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, provisions sur charges en sus et indexation annuelle incluse, soit à défaut de justificatif la somme de 550 euros, à compter du 17 août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux. La demande de Mme [D] tendant à la fixation de l’indemnté d’occupation mensuelle à la somme de 1.300 euros sera rejetée faute de justifier d’une telle majoration.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages-intérêts

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux à usage d’habitation, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 mars 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

— le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants ;

— certains éléments d’équipements et de confort doivent être présents ;

— des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

Il appartient au locataire de démontrer la violation par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent.

En l’espèce, les pièces communiquées par Mme [W] [T] épouse [Z] ayant été écartées des débats, celle-ci ne démontre pas le caractère indécent du logement ni la violation par la bailleresse de son obligation tirée de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, s’agissant du refus allégué de la bailleresse de remettre à Mme [W] [T] épouse [Z] les quittances de loyer, il sera rappelé qu’en application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande.

En l’espèce, faute pour Mme [D] [P] de justifier de la délivrance, dans le cadre de la présente instance, des quittances de loyer à Mme [W] [T] épouse [Z], il convient de la condamner à les lui remettre dans un délai d’un mois à compter de la présente décision. L’astreinte n’étant pas nécessaire, il convient de rejeter la demande de Mme [W] [T] épouse [Z]. De même, cette dernière ne justifiant pas d’un quelconque préjudice, sa demande en ce sens sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [W] [T] épouse [Z] supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient par ailleurs de la condamner à payer à Mme [D] [P] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, assisté du greffier, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Ecarte pour cause de tardiveté les pièces communiquées par Mme [W] [Z] le 8 septembre 2025 ;

Dit que le congé pour vente délivré le 31 janvier 2023 pour le 16 août 2024 à minuit est valide;

Constate que Mme [W] [T] épouse [Z] est occupante sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1] depuis le 17 août 2024;

Ordonne, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 1] l’expulsion de Mme [W] [T] épouse [Z] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Mme [W] [T] épouse [Z] à payer à Mme [D] [P] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel, avec indexation annuelle comme si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 550 euros à défaut de justificatif, et ce à compter du 17 août 2024 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, ou un procès-verbal d’expulsion;

Condamne Mme [D] [P] à délivrer à Mme [W] [T] épouse [Z] les quittances de loyer du 1er janvier 2023 au 31 juillet 2024 dans le délai d’un mois à compter de la présente décision :

Déboute Mme [D] [P] du surplus de ses demandes ;

Déboute Mme [W] [T] épouse [Z] du surplus de ses demandes ;

Condamne Mme [W] [T] épouse [Z] aux dépens ;

Condamne Mme [W] [T] épouse [Z] à payer à Mme [D] [P] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE