TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 01 Avril 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 14 Janvier 2025

GROSSE :

Le 01 Avril 2025

à M^e Frédéric PASCAL,

M^e Naïma BELARBI,

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 01 Avril 2025 à Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06665 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4CVS

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [N]

né le 10 Mars 1929 à [Localité 6] (TUNISIE), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. HMN, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2023, M. [P] [N] a fait assigner la SCI HmN devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Juger que M. [P] [N] est titulaire d’un bail d’habitation verbal et que le loyer s’élève à la somme de 284,01 euros par trimestre outre 73 euros de provisions sur charges pour le logement qu’il occupe [Adresse 2] ;Autoriser la consignation du loyer auprès de la Caisse des dépôts et consignations jusqu’à ce que la SCI HMN justifie de sa qualité de propriétaire et fournisse un relevé d’identitié bancaire pour procéder au règlement des loyers ;Condamner la SCI HmN au versement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Après avoir fait l’objet de deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 14 janvier 2025.

M. [P] [N], représenté par son conseil, a déposé des conclusions en réplique aux termes desquelles il sollicite le rejet des demandes reconventionnelles de la SCI HmN et en particulier de la demande de résolution du bail au motif que l’existence de la dette locative relève de la responsabilité du bailleur qui n’a pas encaissé le chèque et a refusé de donner ses coordonnées bancaires. Il conteste en outre l’augmentation du loyer, arguant qu’un logement soumis à la loi de 1948 classé en catégorie 4 ne peut voir son loyer augmenté et qu’en l’occurrence la catégorie du logement n’est pas précisée. Il demande donc de constater que le montant du loyer est de 230,75 euros, charges comprises, par trimestre et subsidiairement de 376,50 euros par trimestre, charges comprises.

Le demandeur ajoute que le décompte produit par le défendeur est inexploitable et que si la dette locative devait être considérée comme établie, il demande la suspension de la condition résolutoire tacitement contenue dans le bail verbal et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 36 mois.

Enfin, il soutient que la preuve de la sous-location n’est pas rapportée.

La SCI HmN, représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle demande de :

Juger que la preuve de la propriété de la SCI HmN a été apportée et que le relevé d’identité bancaire de la SCI a été communiqué ;Rejeter la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que toute demande de délais de paiement formulées par M. [P] [N] en raison de l’absence de reprise du paiement des loyers ;A titre reconventionnel :

Se déclarer compétent pour prononcer la résolution du bail d’habitation et ordonner l’expulsion ;Constater que M. [P] [N] ne paie plus ses loyers depuis mai 2021 ;Constater que M. [P] [N] sous-loue le local d’habitation sans autorisation du bailleur ;Condamner M. [P] [N] au paiement de la somme de 1.109,72 euros au titre de sa dette locative au 1er janvier 2025 ;Condamner M. [P] [N] à payer trimestriellement la somme de 407,85 euros jusqu’à la libération complète du logement au titre de l’indemnité d’occupation ;Ordonner l’expulsion dans la huitaine de la signification du jugement de M. [P] [N] et de tous occupants de son chef ainsi que de leurs biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés ;Autoriser la SCI HmN à les expulser des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier et des forces de l’ordre, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté le cas échéant d’un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;Enjoindre M. [P] [N] à prouver par tous moyens qu’il est toujours occupant du logement ;Le condamner aux entiers dépens ;Le condamner au paiement de la somme de 1.000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI HmN indique justifier de sa qualité de propriétaire du bien litigieux. Elle fait valoir que si des règlements ont eu lieu, les loyers trimestriels de octobre/novembre/décembre 2024 n’ont pas été réglés, précisant que le loyer trimestriel est à ce jour de 376,50 euros charges comprises. Par ailleurs, elle fait valoir que lors de ses visites des lieux loués, elle a constaté que des tiers occupaient le logement et s’interroge donc sur le point de savoir si M. [P] [N] est toujours occupant du logement, voire toujours en vie compte tenu de son âge avancé. Elle demande donc la résiliation du bail en raison de la sous-location du local sans son autorisation et l’absence d’occupation effective du logement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 1er avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un bail verbal liant les parties

Il résulte de articles 1714 et suivants du code civil qu’on peut louer par écrit ou verbalement, que l’exécution d’un bail verbal peut être prouvée par témoins ou présomptions et que l’existence d’un bail verbal ne saurait résulter de la simple occupation des lieux dans la mesure où un bail, qui est un contrat à titre onéreux, suppose une contrepartie financière de la part de l’occupant ou de l’utilisateur.

Il résulte d’une lecture a contrario de l’article 1715 du code civil que la preuve du bail, lorsqu’il a commencé à recevoir exécution, peut être rapportée par tout moyen par celui qui s’en prévaut.

Enfin, il résulte de l’article 1716 du code civil que lorsqu’il s’agit de prouver le montant du loyer d’un bail verbal qui a reçu un début d’exécution, les seuls modes de preuve admissibles sont les quittances, le serment du bailleur ou, l’estimation par experts. Aucun autre mode de preuve n’est admis et le prix ne peut être fixé, selon les circonstances, en fonction d’autres éléments.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il incombe au demandeur de rapporter la preuve du contrat de bail dont il se prévaut, ce qui implique de prouver la mise à disposition à titre onéreux de la chose louée. En tout état de cause, les éléments produits doivent révéler de façon non équivoque l’intention des parties de se lier entre elles par un contrat de bail.

En l’espèce, la SCI HmN ne conteste pas l’existence du bail verbal. En outre, il ressort des pièces produites par celle-ci que par acte authentique du 6 mai 2021, elle a acquis l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]. Elle justifie donc de sa qualité de propriétaire.

Par ailleurs, il est précisé dans l’acte de vente (page 7) que l’appartement situé au rez-de-chaussée « est actuellement loué à M. [P] [N] suivant bail verbal soumis aux dispositions de la loi de 1948 moyennant un loyer annuel de 1.155,36 euros ». Il est ajouté qu’au jour de la signature de l’acte de vente, le loyer trimestriel était de 376,50 euros, charges comprises.

Il n’est pas contesté qu’aucune information n’est fournie quant à la date d’entrée dans les lieux de M. [P] [N] ni quant au montant du loyer appliqué à cette date. Cependant, les quittances de juillet à septembre 2004 mentionnent un loyer trimestriel de 275,84 euros. Les quittances les plus récentes, d’octobre à décembre 2016 et de janvier à mars 2027, mentionnent un loyer trimestriel de 346,70 euros, provisions sur charges, provisions sur charges comprises. Conformément aux dispositions de l’article 1716 du code civil, et à défaut d’autres éléments, le montant du loyer trimestriel sera fixé à la somme de 346,70 euros provisions sur charges comprises. La demande de M. [P] [N] visant à voir fixer le loyer trimestriel à la somme de 230,75 euros, charges comprises sera donc rejetée.

Par ailleurs, les parties conviennent que, conformément à la clause figurant à l’acte authentique de vente du 6 mai 2021, le bail verbal est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948. Les dispositions de cette loi ne prévoyant aucune durée du bail régi par ses dispositions, et à défaut d’écrit qui seul peut prouver la durée du bail, le présent bail verbal sera considéré à durée indéterminée.

En conséquence, il convient de dire que le présent jugement vaut bail verbal entre les parties dont le contenu est déterminé par les éléments suivants:

– nom et dénomination du bailleur et son domicile ou siège social ainsi que ceux de son mandataire : Société civile immobilière HmN (immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 894739721) dont le siège social est [Adresse 5]

– nom ou dénomination du locataire : M. [P] [N]

– durée : indéterminée ;

– localisation : [Adresse 2] (appartement portant le numéro F01 situé au rez-de-chaussée sur le devant donnant sur la courette)

– montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision éventuelles :

230 euros payable mensuellement d’avance avant le 10 du mois ;

– montant du loyer : 346,70 euros provisions sur charges comprises

– législation applicable : loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

Sur la demande de consignation des loyers

Il ressort des pièces de la procédure que la SCI HmN justifie de sa qualité de propriétaire en fournissant l’acte authentique de vente du 6 mai 2021 aux termes duquel elle a acquis l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]. Elle fournit également un relevé d’identité bancaire mentionnant qu’elle est domiciliée auprès de la banque Caisse d’Epargne et précisant les références bancaires. Les demandes de M. [P] [N] sont donc sans objet.

Sur la demande reconventionnelle de résolution du bail

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il en résulte qu’il appartient au juge d’apprécier au jour de l’audience si le retard dans l’exécution ou l’inexécution d’une obligation contractuelle est d’une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat.

Enfin, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur le moyen tiré du défaut de paiement des loyers

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’une obligation d’user de la chose louée en bon père de famille, et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, en vertu de l’article 32 bis de la loi du 1er septembre 1948, en cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer, ce loyer pourra être révisé à la demande de l’une ou de l’autre des parties.

Le demandeur doit faire connaître à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire les nouveaux éléments proposés. Il doit joindre à l’envoi de cette notification un décompte détaillé, établi d’après un modèle type annexé au décret prévu à l’article 28, des bases de calcul de ce loyer.

En cas de désaccord sur les nouveaux éléments proposés par le demandeur, l’autre partie doit, à peine de forclusion, aviser, dans les deux mois, le demandeur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, du loyer qu’il propose lui-même, en précisant les éléments sur lesquels porte ce désaccord.

La notification par le demandeur devra à peine de nullité, indiquer que faute par l’autre partie d’avoir contesté le loyer dans le délai de deux mois, il sera forclos à expiration de ce délai et que ce loyer s’imposera comme un nouveau prix. En cas de contestation, le différend sera porté devant le tribunal compétent, suivant les règles de procédure prévues au chapitre V du présent titre.

Pour la détermination de la compétence, le loyer pris en considération est celui qui était exigible à la date de la notification.

Par ailleurs, un décret annuel détermine les augmentations qui sont applicables au loyer et fixe les modalités selon lesquelles les prix de base s’appliquent lors de leur révision aux locaux dont le loyer a atteint la valeur locative, et ce en fonction de la catégorie à laquelle appartient le logement, conformément à l’annexe I du décret du 10 décembre 1948.

En l’espèce, si M. [P] [N] allègue ne pas avoir pu régler les loyers faute pour le bailleur de lui transmettre ses coordonnées bancaires, il n’en demeure pas mois qu’il admet ainsi ne pas avoir réglé l’intégralité des échéances, sans que les courriers fournis suffisent à démontrer l’impossibilité de se conformer à son obligation de paiement. Il ne démontre donc pas être libéré du paiement de l’arriéré locatif, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil.

S’agissant du montant de la dette, la SCI HmN réclame le paiement de la somme de 1.109,72 euros au titre de sa dette locative, comprenant notamment des loyers révisés. Faute de justifier de la catégorie à laquelle appartient le logement litigieux ni des bases de calcul des loyers révisés, le montant du loyer fixé à la somme de 346,70 euros, provisions sur charges, sera retenu, comme développé précédemment.

Il ressort du décompte produit que M. [P] [N] est dès lors redevable de la somme de 406,95 euros (16 échéances de 346,70 euros à compter du 1er avril 2021, soit 5.547,20 euros – 5.140,25 euros correspondant aux sommes versées par le locataire). En outre, si les défauts ou irrégularités de paiement ont débuté en avril 2021, il apparaît que M. [P] [N] a procédé à des versements. En tout état de cause, ces manquements apparaissent insuffisants à justifier la résolution du bail.

Sur le moyen tiré de la sous-location ou du défaut d’occupation des lieux

Les pièces produites, en l’occurrence deux courriers au nom de la SCI HmN non signés, sans mention du numéro de la lettre recommandée ni production de l’accusé réception, ne sauraient suffire à prouver la sous-location du logement litigieux, ni que M. [P] [N] n’occupe pas personnellement les lieux. A cet égard, il sera rappelé que conformément aux dispositions de l’article 9 du code procédure civile, il incombe à la SCI HmN de prouver les faits au soutien de ses prétentions. Il ne sera donc pas fait droit à sa demande visant à enjoindre à M. [P] [N] de prouver par tous moyens qu’il est toujours occupant du logement.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la demande reconventionnelle de résolution du bail verbal ainsi que les demandes subséquentes formées par la SCI HmN seront rejetées.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il ressort du décompte produit que M. [P] [N] est redevable de la somme de 406,95 euros (16 échéances de 346,70 euros à compter du 1er avril 2021, soit 5.547,20 euros – 5.140,25 euros correspondant aux sommes versées par le le locataire).

Il convient donc de le condamner au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement formée par M. [P] [N]

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard du montant de la dette locative, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, M. [P] [N] ne justifiant d’ailleurs pas de ses revenus.

Sur les demandes accessoires

Au regard de l’issue du litige, il convient de laisser à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés.

Il convient également de débouter les parties de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DIT QUE M. [P] [N] et la SCI HmN sont liés par un bail verbal relativement au lot n° F01 situé [Adresse 8];

DIT QUE le jugement vaut bail verbal entre les parties dont le contenu est déterminé par les éléments suivants :

– nom et dénomination du bailleur et son domicile ou siège social ainsi que ceux de son mandataire : Société civile immobilière HmN (immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 894739721) dont le siège social est [Adresse 5]

– nom ou dénomination du locataire : M. [P] [N]

– durée : indéterminée ;

– localisation : [Adresse 2] (appartement portant le numéro F01 situé au rez-de-chaussée sur le devant donnant sur la courette)

– montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision éventuelles :

230 euros payable mensuellement d’avance avant le 10 du mois ;

– montant du loyer : 346,70 euros provisions sur charges comprises

– législation applicable : loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

DEBOUTE M. [P] [N] de sa demande tendant à la consignation du loyer auprès de la Caisse des dépôts et consignations jusqu’à ce que la SCI HmN justifie de sa qualité de propriétaire et fournisse un relevé d’identitié bancaire pour procéder au règlement des loyers ;

CONDAMNE M. [P] [N] à payer à la SCI HmN la somme de 406,95 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DEBOUTE M. [P] [N] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE la SCI HmN de ses demandes visant à la résolution du bail liant les parties, à l’expulsion de M. [P] [N] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et visant enjoindre à M. [P] [N] de prouver par tous moyens qu’il est toujours occupant du logement ;

LAISSE à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés;

DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE