TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Janvier 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Novembre 2025

GROSSE :

Le 23 janvier 2026

à M^e BARTON-SMITH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 janvier 2026

à M^e VITALI Prisca

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03283 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6Q7I

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U], demeurant [Adresse 2]

(AJ partielle)

représentée par M^e Prisca VITALI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 4 février 2021, l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, a consenti à Madame [U] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 343,38 euros outre les charges locatives ;

Les loyers n’étant pas scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [U] le 4 décembre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4.958,55 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 23 novembre 2022 ;

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, dénoncé 13 juin 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, représenté par son Président en exercice, a fait assigner en référé Madame [U] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

— la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti à Madame [U] et dire en conséquence que la locataire devra quitter les lieux avec tout occupants de son chef,

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Madame [U] ainsi que de celle de tous occupants de son chef ou son conjoint dans le cas où son existence n’a pas été préalablement porté à la connaissance du bailleur avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Madame [U] au paiement des loyers dus à la date de ce jour, soit la somme de 1.349,46 euros outre les intérêts de retard,

— condamner Madame [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel des charges jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs au demandeur suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou jusqu’au déménagement de l’appartement par l’expulsée ou jusqu’à la fin du délai de deux mois durant lequel l’expulsée peut récupérer les meubles séquestrés,

— condamner Madame [U] à payer au requérant une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— rendre opposable la décision à venir au conjoint ou partenaire de PACS du locataire,

— condamner sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile solidairement le défendeur au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure, y compris les débours, ainsi que la condamnation de la partie requise au paiement des frais SLS, et au paiement des frais d’enquête sociale que le bailleur requérant à l’obligation d’imputer.

Appelée à l’audience initiale du 11 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 20 novembre 2025 ;

A l’audience, l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1 894,80 euros au 31 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse. Le bailleur indique ne pas s’opposer à la demande de délai de paiement, la locataire ayant repris le paiement du loyer courant.

Madame [U], représentée par son conseil, ne conteste pas la dette locative. Elle demande les plus larges délais de paiement justifiant d’un salaire de 1.804,39 euros au mois de septembre 2025. Madame explique que des dépenses extraordinaires avec les frais de loyer et d’alimentation de sa fille, qui fait des études en Belgique, ainsi qui deux arrêts de travail ayant des impacts conséquents sur le budget familial sont les causes de la dette locative. Elle indique que la situation est désormais stable, car elle ne paie plus le loyer de sa fille et elle a repris le travail. Elle fait valoir la reprise du paiement du loyer courant et le versement des sommes importantes au bailleur au cours de l’année 2025, le dernier paiement à hauteur de 2.184 euros le 28 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 septembre 2025 ;

L’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 23 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

L’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, est en conséquence recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 décembre 2024, pour la somme en principal de 4 958,55 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 février 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 576,41 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, le courrier du 16 novembre 2021 adressé à la locataire concernant l’enquête ressources 2022 relative à l’occupation du parc social locatif, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 1 894,80 euros au 31 octobre 2025 hors frais de procédure, échéance du mois d’octobre 2025 incluse;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1 894,80 euros au 31 octobre 2025, Madame [U] est condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1 894,80 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2025 échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, établit que la locataire a repris au jour de l’audience le paiement du loyer courant ;

La locataire a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire à ce que le bailleur ne s’oppose pas ;

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et de la qualité du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [U] d’avoir volontairement libéré les lieux sis

[Adresse 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le requérant sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

· Madame [U], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 576,41 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, ,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] qui succombe supportera la charge des dépens qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 4 février 2025 ;

CONDAMNONS Madame [U] à payer à l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, à titre provisionnel, la somme de 1 894,80 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2025 échéance du mois d’octobre 2025 incluse ;

AUTORISONS Madame [U] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités successives de 52 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [U] et à celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 3],

— Madame [U] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au requérant ou à son mandataire, soit 576,41 euros à ce jour ;

REJETONS la demande de l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC,l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [U] aux dépens, qui qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle.

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE