TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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N° RG 23/58247 – N° Portalis 352J-W-B7H-C25WX

N° : 7-CH

Assignation du :

30 Octobre 2023

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 mars 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la Société PICHET IMMOBILIER SERVICES, Société à responsabilité limitée à associé unique

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Marc HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS – #C1364

DEFENDEURS

S.A.S. NEW PARNASSE NOM COMMERCIAL “CHEZ PAPA”

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Virginie HEBER SUFFRIN de la SELARL HSA ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #D1304

Monsieur [O] [B]

[Adresse 11]

[Localité 9]

représenté par Maître Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS – #D1383

Monsieur [N] [B]

[Adresse 8]

[Localité 10]

représenté par Maître Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS – #D1383

Monsieur [P] [B]

[Adresse 11]

[Localité 9]

représenté par Maître Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS – #D1383

Madame [D] [B]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS – #D1383

DÉBATS

A l’audience du 31 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Monsieur [O] [B], Monsieur [N] [B], Monsieur [P] [B], Madame [D] [B] sont propriétaires des lots 1, 16, 56 de l’immeuble sis [Adresse 2], donnés à bail à la société New Parnasse selon contrat de renouvellement de bail commercial du 7 décembre 2018.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris Monsieur [O] [B], Monsieur [N] [B], Monsieur [P] [B], Madame [D] [B] et la société New Parnasse aux fins d’obtenir:

— la résiliation judiciaire du bail entre l’indivision [B] d’une part et la société New Parnasse d’autre part, en raison des troubles anormaux de voisinage causés par cette dernière ;

— l’expulsion de la société New Parnasse exerçant sous l’enseigne “Chez Papa”, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

— la dépose du conduit métallique installée en parties communes pour défaut d’autorisation, sous astreinte de 250 euros par jour de retard,

— la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme provisionnelle de 7500 euros en réparation de son préjudice,

— la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 31 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, sollicite le rejet de l’exception d’irrecevabilité et maintient oralement ses prétentions.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires rappelle les nombreux échanges entre les parties depuis 2016 valant procédure amiable.

Il se prévaut d’un trouble anormal du voisinage en lien avec l’exploitation anarchique du restaurant et les désordres sonores et olfactifs en découlant.

Il prétend que le conduit d’évuacation a été installé sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par conclusions développées oralement à l’audience, Monsieur [O] [B], Monsieur [N] [B], Monsieur [P] [B] et Madame [D] [B], représentés par leur Conseil, soulèvent l’irrecevabilité du demandeur sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et l’existence de contestations sérieuses. Ils sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, Monsieur [O] [B], Monsieur [N] [B], Monsieur [P] [B], Madame [D] [B] font valoir les dispositions de l’article 750-1 du Code de procédure civile.

Ils ajoutent que le conduit d’évacuation a été remplacé à la suite d’un incendie, information en ayant été donnée au gestionnaire de l’immeuble.

Ils rappellent les nombreuses actions mises en oeuvre par le locataire pour éviter tout trouble.

Par conclusions développées lors de l’audience, la société New Parnasse, représentée par son Conseil, soulève l’incompétence du juge des référés pour statuer sur une demande de résiliation de bail et l’existence de contestations sérieuses, outre la condamnation du demandeur aux dépens et au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que le remplacement du conduit l’a été sur demande du syndic et en urgence il y a deux ans.

Elle rappelle l’ensemble des diligences accomplies par ses soins pour éviter tout trouble du voisinage et estime que ledit trouble n’est pas démontré.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIFS

1/ Sur le trouble anormal du voisinage

En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément à l’article 4 du décret n° 2023-357 du 11 mai 2023, ces dispositions sont applicables aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ne justifie d’aucune tentative de conciliation, médiation ou procédure participative préalable à son action et sera par conséquent déclaré irrecevable quant à sa demande de résiliation de bail et de réparation du préjudice sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

2/ Sur le conduit d’évacuation

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que le conduit d’évacuation a été posée en octobre 2021, à la suite d’un incendie.

Le syndicat des copropriétaires a assigné le 31 octobre 2023, soit plus de deux ans après la pose, pour en contester l’installation. Il ne justifie ainsi d’aucune urgence et les conditions de l’article 834 du Code de procédure civile ne sont pas réunies.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon jurisprudence constante, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Aux termes de l’article 7 du réglement de copropriété, en cas de travaux intérressant toute chose ou partie commune, chaque coporpriétaire devra au préalable, obtenir l’assentiment du syndic, lequel pourra en référer, le cas échéant, à l’assemblée des copropriétaires.

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous:

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci .

En l’espèce, le rapport de mission de repérage en date du 8 mars 2021 témoigne de la présence d’un conduit d’extractation dans les locaux, passant par la cour commune pour rejoindre les toits. Il résulte des échanges de courriers entre les parties que le gestionnaire de l’immeuble a enjoint aux défendeurs de procéder rapidement au remplacement du conduit en raison de la présente d’amiante dans le précédent conduit partiellement détruit par l’incendie, et ce par une entreprise spécialisée. L’indivision [B] justifie avoir fait droit à cette demande par le biais d’une entreprise spécialisée, la société Chignoli, et avoir produit dès le 29 novembre 2021 l’ensemble des justificatifs nécessaires au syndicat des copropriétaires. Elle établit également avoir sollicité en vain du syndic l’inscription du remplacement du conduit à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Il s’ensuit que l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé et il convient de dire n’y avoir lieu à référés sur la demande de dépose du conduit de ventilation et sur la demande de dommages et intérêts comme suit au présent dispositif.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2000 euros à Monsieur [O] [B], Monsieur [N] [B], Monsieur [P] [B] et Madame [D] [B] d’une part et à la société New Parnasse d’autre part au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] irrecevable en sa demande de résiliation du bail pour trouble anormal du voisinage;

Déclarons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] irrecevable en sa demande de provision à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice pour trouble anormal du voisinage;

Disons n’y avoir lieu à référés quant à la demande de dépose du conduit de ventilation;

Disons n’y avoir lieu à référés quant à la demande de dommages et intérêts ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] au paiement des dépens;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] au paiement à Monsieur [O] [B], Monsieur [N] [B], Monsieur [P] [B] et Madame [D] [B] de la somme de 2000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] au paiement à la société New Parnasse de la somme de 2000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 12] le 14 mars 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Maïté FAURY