TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 08 Juillet 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 29 Avril 2025

GROSSE :

Le 08-7

à M^e HAK.

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me

N° RG 24/07182 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WYC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. PHH1, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Florent VIGNY, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [E] [Z]

né le 05 Avril 1999 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 juillet 2022, la SAS PHH1 a donné à bail à Monsieur [E] [Z] une cave, un parking et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS PHH1 a fait signifier à Monsieur [Z] un premier commandement le 25 mars 2024, puis un second commandement par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, de payer la somme en principal de 5.910,14 euros, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 28 octobre 2024, la SAS PHH1 a attrait Monsieur [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de solliciter, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ; ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un maître-chien, sous astreinte de 30 euros par jour à compter de la signification du jugement à venir ; ordonner la séquestration des meubles aux risques et périls de Monsieur [Z] ; dire que les biens sans valeur marchande seront déclarés abandonnés après inventaire ; Condamner Monsieur [Z] à lui payer les sommes suivantes : 8.505,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2024, en deniers ou quittance avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 23 juillet 2024 et capitalisation des intérêts 850,59 euros au titre de la clause pénale prévue au bail avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 23 juillet 2024 et capitalisation des intérêtsUne indemnité d’occupation égale au double du dernier loyer avec charges et taxes, soit 1.738,02 euros, indexable, jusqu’à la reprise effective des lieux 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile Les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payerL’autoriser à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 639,50 euros, au titre des sommes restant due.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025 et plaidée.

La SAS PHH1, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 14.647,88 euros au 24 avril 2025.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, Monsieur [E] [Z] n’était ni comparant ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier du locataire n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 8 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [E] [Z] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SAS PHH1.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 29 octobre 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SAS PHH1 justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 24 juillet 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation du 28 octobre 2024n , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 26 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [Z] le 23 juillet 2024, pour la somme en principal de 5.910,14 euros.

Il résulte des décomptes du locataire, que les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 septembre 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé au 24 avril 2025 établit l’absence de paiement des derniers loyers courants avant l’audience.

Par conséquent, il ne sera pas fait application des dispositions précitées.

Dès lors, Monsieur [Z] est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 23 septembre 2024.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, au besoin avec le concours de la force publique.

Aucune astreinte n’est justifiée, le bénéfice du recours à la force publique étant une mesure suffisante pour en garantir l’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur séquestration, leur mise aux enchères, ou les déclarer abandonnés, ces demandes faites par anticipation demeurant à ce stade purement hypothétiques.

Sur les demandes en paiement

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le bail stipule le paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer en cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail. Cette clause s’analyse en une clause pénale soumise aux dispositions des articles 1152 et 1231 du code civil.

Or, l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR, prévoit qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Aussi, la clause pénale fixant l’indemnité d’occupation au double des loyers et charges étant réputées non écrites, il n’y a pas lieu d’appliquer cette stipulation, et les demandes du bailleur de ce chef seront rejetées.

Il en sera de même pour la demande d’application d’une clause pénale pour retard de paiement des loyers et charges.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, suivant les mêmes modalités et indices de révision que ceux prévus au bail résilié, et de condamner Monsieur [Z] au paiement de cette indemnité d’occupation, d’un montant de 869,01 euros.

Par ailleurs, il ressort du décompte arrêté au 24 avril 2025, que Monsieur [Z] restait devoir un arriéré locatif de 14.647,88 euros.

Monsieur [Z] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. II ne rapporte pas davantage la preuve de paiements libératoires. Il sera donc condamné à payer la somme de 14.647,88 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.910,14 euros à compter du commandement de payer du 23 juillet 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Enfin, aux termes de l’article 1347 du code civil la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

En l’espèce, la SAS PHH1 demande à conserver le dépôt de garantie en compensation de la dette locative.

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est constant que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 avril 2021, 19-23.343), ce que prévoit le bail en cause dans son article VI.

Dès lors il sera fait droit à la demande de la SAS PHH1 de conserver le dépôt de garantie, dont le montant de 639,50 euros sera déduit de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Il conviendra également de le condamner par équité, à payer à la SAS PHH1, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés dans le cadre de la présente instance.

L’exécution provisoire de la présente décision, de droit, sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge du Contentieux de la Protection de [Localité 4], statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juillet 2022, entre la SAS PHH1 et Monsieur [E] [Z], portant sur une cave, un parking et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 23 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [Z] de libérer l’appartement, la cave et le parking accessoires, et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT n’avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS PHH1 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à payer à la SAS PHH1, la somme de 14.008,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 24 avril 2025, déduction faite du dépôt de garantie de 639,50 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.910,14 euros à compter du commandement de payer du 23 juillet 2024, et pour le surplus à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à payer à la SAS PHH1 une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion, d’un montant de 869,01 euros, révisable selon les modalités et indices prévus au bail résilié ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à payer à la SAS PHH1 la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

DEBOUTE la SAS PHH1 de ses demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le juge du contentieux de la Protection Le Greffier