Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 3 avril 2025, n° 24/07018

TJ Marseille 3 avril 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, car les locataires n'ont pas réglé leur dette dans le délai imparti.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires étaient occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, justifiant ainsi leur expulsion.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a constaté que les locataires étaient redevables des loyers impayés, et a ordonné leur paiement.
Accepté
Occupation indue
La cour a jugé que le maintien dans les lieux après la résiliation du bail constitue une faute ouvrant droit à une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais exposés dans l'instance
La cour a décidé que les défendeurs, parties perdantes, devaient supporter les dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 3 avr. 2025, n° 24/07018
Numéro(s) :	24/07018
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Livia ROSSINI
Parties :	S.C.I. REBECCA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Avril 2025

GROSSE :

Le 05 juin 2025

à M^e ROSSINI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07018 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WAM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. REBECCA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Livia ROSSINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [C] [I]

né le 01 Janvier 1985 à [Localité 5] (MAROC)

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [U] [M] épouse [I]

née le 06 Février 1969 à [Localité 4] (MAROC)

demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 29 avril 2022, la SCI REBECCA, représentée par son mandataire CORNER IMMOBILIER, a donné à bail à Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 630 euros, outre 10 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI REBECCA a fait signifier à Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I] par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024 un commandement de payer la somme de 3.539,67 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, la SCI REBECCA a fait assigner Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail et reproduite dans le commandement de payer du 31 mai 2024,

— prononcer ce fait de la résiliation du bail du 29 avril 2022,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— les condamner solidairement :

à payer à titre de provision la somme de 3.963,91 euros représentant les loyers impayés arrêtés au 9 octobre 2024 avec taux d’intérêt légal à compter du 31 mai 2024, date du commandement de payer les loyers.A verser en outre, à compter de la résiliation du bail, et jusqu’au jour de leur départ effectif des lieux loués, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer.A payer au demandeur, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme d’un montant de 800 eurosAu paiement des frais et dépens de la présente instance (article 696 du code de procédure civile) et aux intérêts de droit à compter de chaque terme de loyer (article 1153-1 du code civile)

Au soutien de ses prétentions, la SCI REBECCA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 31 mai 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 19 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 3 avril 2025.

A cette audience, la SCI REBECCA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5.962,77 euros, selon décompte en date du 1er avril 2025, terme d’avril inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Un bordereau de carence du diagnostic social et financier a été transmis au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI REBECCA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 29 avril 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mai 2024 pour la somme en principal de 3.539,67 euros.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. S’il vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en contradiction avec le délai de deux mois prévu au bail, il convient de constater qu’il a été délivré avant la décision de la Cour de cassation du 13 juin 2024 précitée se prononçant sur l’application de ces nouvelles dispositions en l’absence de précisions légales sur ce point, et que l’assignation n’a été délivrée que postérieurement à l’expiration du délai de deux mois convenu.

Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I] ne justifient pas avoir réglé les causes dudit commandement, ni dans un délai de six semaines, ni dans un délai de deux mois. Son dernier règlement remonte en avril 2023.Ils ne justifient donc d’aucun grief causé par l’irrégularité du commandement de payer, ni par conséquent, de contestations sérieuses pouvant faire obstacle à la résiliation de plein droit de son bail pour défaut de paiement des loyers et charges.

Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 31 mai 2024 a produit ses effets à l’issue du délai de deux mois et de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 juillet 2024.

Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 684,81 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I] restent devoir la somme de 5.962,77 euros, à la date du 1er avril 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 5.962,77 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.539,67 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI REBECCA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés solidairement.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2022 entre la SCI REBECCA et Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 31 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI REBECCA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la SCI REBECCA ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I] à verser à la SCI REBECCA, à titre provisionnel, la somme de 5.962,77 euros décompte arrêté au 1er avril 2025 incluant la mensualité d’avril, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.539,67 euros à compter du 31 mai 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 684,81 euros à ce jour, à compter de mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [I] et Madame [U] [M] épouse [I] à verser à la SCI REBECCA une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président