TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Février 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 20 février 2026

à M^e CANOVAS-ALONSO

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EXPEDITION :

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N° RG 25/05387 – N° Portalis DBW3-W-B7J-66TC

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société ICF SUD-EST MEDITERRANEE SA D'[Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé le 19 février 2020, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a consenti à Madame [F] [K] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4] , escalier 2, 7ème étage, logement n°[Adresse 5] , moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à 408,64 euros outre 161,66 euros au titre des provisions sur charges ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [F] [K], le 22 juillet 2025, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2125,36 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 28 juillet 2025 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé au préfet des BOUCHES-DU-RHONE le 3 octobre 2025, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a fait assigner en référé Madame [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir en substance:

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;sa condamnation à libérer les lieux sis [Adresse 6] défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [F] [K] ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués, avec si besoin est, le concours de la force publique ;sa condamnation au paiement de la somme de 3414,35 euros, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 24 septembre 2025, outre les loyers et charges dus au jour de la décision à intervenir;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux ;les intérêts légaux à compter de l’assignation;sa condamnation au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés en ce compris le coût du commandement de payer du 22 juillet2025 et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 décembre 2025 ;

A l’audience, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE représentée par son avocat a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 3838,11 euros au 6 décembre 2025 ;

Madame [F] [K] citée par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 2 octobre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 18 décembre 2025;

En outre, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 28 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SA ICF SUD EST MEDITERRANEE est en conséquence recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire et par exploit du 22 juillet 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2125,36 euros en principal, à titre des loyers et charges impayés;

Ce commandement satisfait aux exigences de la loi du 6 juillet 1989 ;

Le décompte produit aux débats établit que Madame [F] [K] n’a pas régularisé sa dette locative dans un délai de deux mois à compter du commandement de payer.

Partant, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 septembre 2025 à minuit et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [F] [K] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux ;

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 690,33 euros au total ;

La SA ICF SUD EST MEDITERRANEE fait en outre la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail à usage d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’ un décompte arrêté au 6 décembre 2025 à la somme de 3838,11 euros;

Madame [F] [K] qui n’a pas comparu, ne justifie pas avoir payé d’autres sommes que celles portées au crédit du compte des locataires;

Il s’ensuit que la créance n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 3838,11 euros, Madame [F] [K] sera condamnée à payer à titre provisionnel à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE la somme de 3838,11 euros à valoir les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 décembre 2025 échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut accorder des délais de paiement au débiteur si deux conditions sont cumulativement réunies. Ainsi, en plus d’être en situation de régler sa dette, le locataire doit désormais avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience pour bénéficier de délais. Par dérogation au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, ces délais de paiement sont octroyés pour une durée pouvant aller jusqu’à trois ans. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, ni Madame [F] [K] ni la requérante n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement ;

De surcroît, la reprise du paiement du loyer courant ni m^me de l’entièreté du loyer résiduel, au jour de l’audience par Madame [F] [K] n’est pas établie par le décompte actualisé produit aux débats de sorte que le juge des référés ne peut ni octroyer de délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, le bail étant résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire, il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [K] et celle tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique;

Sur les demandes accessoires :

Madame [F] [K] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 22 juillet 2025;

L’équité commande de condamner Madame [F] [K] à payer à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Enfin, il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 in fine du Code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics, par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DECLARONS la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE recevables en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 septembre 2025 à minuit ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 22 septembre 2025 à minuit ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [F] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 7], si besoin est avec le concours de la force publique ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer,

DISONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

FIXONS à la somme de 690,33 euros, l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [F] [K] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée,

CONDAMNONS Madame [F] [K] à payer à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE, la somme provisionnelle de 3838,11 euros à valoir les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 décembre 2025 échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [F] [K] à payer à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE, l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 690,33 euros, à compter du 7 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS Madame [F] [K] à payer à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [K] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 22 juillet 2025;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE