TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Février 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 20 février 2026

à M^e CALLUT Stéphane

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06029 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7CF5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphane CALLUT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [D]

né le 01 Septembre 1975 à [Localité 1] – TURQUIE, demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé 31 octobre 2024, la SCI [Adresse 1] a consenti à Monsieur [P] [D] un bail d’habitation portant sur un appartement avec une cave accessoire, situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 870 euros, outre 80 euros de provision sur charges ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés ; Après une mise en demeure demeurée infructueuse, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [P] [D] le 1er juillet 2025, pour un montant en principal de 2850 euros ;

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 1er juillet 2025 ;

Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 8 octobre 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SCI [Adresse 1] a fait assigner en référé Monsieur [P] [D] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir en substance :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [P] [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est;

— sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 5861,53 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 1er septembre 2025, et ce avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité correspondant à la clause pénale stipulée égale à 10 % de la totalité de sommes dues à la SCI ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au double du montant du dernier loyer et des charges soit 1900 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux,

— sa condamnation au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer , de l’assignation et des frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 décembre 2025.

A l’audience, la SCI [Adresse 1] représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 8550 euros au 18 décembre 2025 ;

Monsieur [P] [D], cité par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas représenté.

La SCI [Adresse 1] a été autorisée à produire un extrait KBIS en cours de délibéré ;

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 6 octobre 2025 a été dénoncée le 8 octobre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 18 décembre 2025.

Par ailleurs, la SCI [Adresse 1] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Enfin, la SCI [Adresse 1] justifie de son existence par l’extrait KBIS produit aux débats et par l’attestation établie par Maître [U] [M], Notaire à Marseille, le 21 mai 2013, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent la SCI [Adresse 1] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer les loyers visant cette clause, a été signifié au requis le 1er juillet 2025, pour un montant en principal de 2850 euros ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 1er septembre 2025 et la résiliation du bail liant les parties sera constatée à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [P] [D] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La SCI requérante sollicite une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du loyer et des charges ;

Cette demande de majoration de l’indemnité d’occupation, s’analysant en une clause pénale susceptible d’être réduite ou supprimée par le juge du fond, se heurte à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande ;

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, Monsieur [P] [D] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges soit 950 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux .

La SCI [Adresse 1] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 8550 euros au 18 décembre 2025. Ce décompte actualisé sera pris en considération même si Monsieur [P] [D] n’a pas comparu, le bailleur ayant sollicité dans l’assignation, le paiement d’indemnités d’occupation ;

Pour la somme au principal, Monsieur [P] [D], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 8550 euros au 18 décembre 2025, Monsieur [P] [D] sera condamné à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 8550 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Sur la clause pénale

La SCI requérante sollicite également une indemnité correspondant à la clause pénale fixée, par l’ article 13 des conditions générales du contrat à 10 % des sommes dues, l’obligation de Monsieur [P] [D] de régler une telle pénalité se heurte à une contestation sérieuse au regard de l’ article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 qui énonce qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

La SCI [Adresse 1] sera en conséquence déboutée de sa demande d’application de la clause pénale contractuelle , qui n’est de surcroît pas formulée à titre provisionnel;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

En l’espèce, ni la bailleresse qui maintient ses demandes, ni Monsieur [P] [D] qui n’a pas comparu ne sollicite de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ; de surcroît il n’est pas justifié de la reprise du paiement du loyer au jour de l’audience ni même celui du loyer résiduel, de sorte que le juge des référés ne peut ni accorder de délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Du fait de la résiliation du bail à usage d’habitation intervenue de plein droit, Monsieur [P] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux est donc ordonnée si besoin est avec le concours de la force publique , selon les modalités précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [D] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 1er juillet 2025 et de l’assignation ;

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 1] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent ,

DECLARONS la SCI [Adresse 1] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges sont réunies au 1er septembre 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail à usage d’habitation liant les parties au 1er septembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [D] de libérer les lieux appartement avec une cave accessoire, situé [Adresse 4], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Monsieur [P] [D] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, la SCI [Adresse 1] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant correspondant aux loyers et charges, soit à la somme de 950 euros, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité mensuelle d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [D] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 8550 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’application de la clause pénale contractuelle ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [D] à payer à la SCI [Adresse 1], à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 950 euros à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [D] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié le 1er juillet 2025 et de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [D] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes les demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE