TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :

Le 04 juillet 2025

à M^e Caroline GUEDON

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 juillet 2025

à M^e RIAHI Makram

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06270 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5RQH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. MARSEILLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE LA SCI DESIREE CLARY, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [D]

née le [Date naissance 4] 2000 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/016526 du 31/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

représentée par M^e Makram RIAHI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

La société d’économie mixte locale (SEML) [Localité 7] Habitat est propriétaire d’un appartement situé au [Adresse 3], dans le troisième [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, la SEML [Localité 7] Habitat, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner en référé Mme [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, notamment au visa de l’article 834 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— rejeter toutes prétentions contraires,

— prononcer l’expulsion immédiate de Mme [I] [D] ainsi que tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 736,20 euros, outre une provision sur charges de 78 euros, à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’au départ effectif des lieux,

— de dire et juger que les dispositions des articles L 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne s’appliqueront pas,

— condamner de Mme [I] [D] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 9 janvier 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Une réouverture des débats a été ordonnée selon décision rendue le 13 mars 2025 aux fins de justification par la SEML [Localité 7] Habitat de sa qualité pour agir.

A l’audience du 15 mai 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

La SEML [Localité 7] Habitat réitère les termes de son assignation et produit un avis de taxe foncière.

Aux termes de ses conclusions, Mme [I] [D] :

— in limine litis 1, sollicite un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale,

— in limine litis 2, le débouté des demandes de la SEML [Localité 7] Habitat en raison d’une contestation sérieuse,

— subsidiairement sur le fond, un délai d’un an pour quitter les lieux et le débouté du surplus des demandes de la SEML [Localité 7] Habitat.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est

pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Sur la qualité pour agir

La SEML [Localité 7] Habitat justifie de sa qualité pour agir par la production de son avis de taxe foncière pour l’année 2024.

Sur le sursis à statuer

Mme [I] [D] se prévaut d’un contrat de bail signé avec un tiers le 12 août 2024 et d’une plainte déposée au Commissariat de police du troisième arrondissement de [Localité 7] le 11 octobre 2024 pour des faits d’abus de confiance.

La demande sera rejetée en ce qu’un contrat de bail établi frauduleusement est inopposable à la SEML [Localité 7] Habitat, en application de l’article 378 du code de procédure civile.

Sur l’expulsion

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

En l’espèce, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 23 août 2024, établi suite au départ de la dernière locataire indique la sécurisation des lieux par une porte anti-squat et la pose de panneaux aux fenêtres.

Un commissaire de justice constate selon procès-verbal du 31 juillet 2024 établi sur demande de la requérante indique :

— des marques d’effraction visibles sur le pan de la porte d’entrée ainsi que sur son encadrement,

— Mme [I] [D] présente sa carte nationale d’identité et un contrat de bail signé avec M. [F] [H] à effet du 12 août 2024,

— que Mme [I] [D] exprime ses doutes sur „ la véracité du propriétaire du logement“,

— que le logement, meublé, est propre, en bon état, tel que cela ressort des photographies annexées à ce constat,

Il est donc établi que Mme [I] [D] occupe les lieux sans droit ni titre.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

L’expulsion est donc la seule mesure de nature à permettre à la SEML [Localité 7] Habitat de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement situé au occupé illicitement.

Elle sera ordonnée selon les termes du dispositif.

Sur les délais

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 (…).

L’article L 412-6 du même code dispose que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation aux dispositions de ces deux articles, dans leur rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, ces délais ne s’appliquent pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il résulte des éléments de la cause que Mme [I] [D] s‘est introduite dans les lieux par des manoeuvres en ce que si la preuve de l’imputabilité de l’effraction n’est pas rapportée, elle en profite en tout état de cause pour pénétrer dans les lieux.

Dans ces conditions, l’état de grossesse de Mme [I] [D] et le dépôt d’une demande de logement social le 29 novembre 2023 sont inopérants.

Il s’ensuit que les délais prévu par les articles L. 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution seront écartés.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour l’usufruitier dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La fiche de loyer produite par la SEML [Localité 7] Habitat indique un loyer conventionné de 340,07 euros, outre les charges, soit une somme totale de 814,20 euros. Le contrat de bail du 18 septembre 2008 et l’état des lieux de sortie de la dernière locataire établi le 31 mars 2023 sont produits.

Afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 23 août 2024 au départ de Mme [I] [D] par remise des clés ou expulsion à la somme de 814,20 euros, conformément à la fiche descriptive du logement produite par la SEML [Localité 7] Habitat.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [D] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par la requérante du fait de l’occupation sans droit ni titre des défendeurs ;

REJETTE la demande de sursis à statuer ;

CONSTATE que Mme [I] [D] est occupante sans droit ni titre de l’appartement situé au au [Adresse 2], lot n° 7, dans le troisième arrondissement de [Localité 7] appartenant à la SEML [Localité 7] Habitat ;

ORDONNE à Mme [I] [D] de libérer et vider les lieux situés au au [Adresse 2], lot n° 7, dans le troisième [Localité 5] dès la signification de la présente ordonnance, et à défaut,

ORDONNE, l’expulsion de Mme [I] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux occupés sans droit ni titre situés au au [Adresse 2], lot n° 7, dans le troisième [Localité 5], sans application du sursis prévu à l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la période dite de “ trêve hivernale”, et sans application du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [I] [D] à payer à la SEML [Localité 7] Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle de huit cent quatorze euros et vingt centimes (814,20 euros) à compter du 23 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAME Mme [I] [D] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SEML [Localité 7] Habitat ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS.

La Greffière, La Présidente,