TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 05 Février 2026

Enrôlement : N° RG 25/01268 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53G2

AFFAIRE : S.D.C. 43 Allée Léon Gambetta 13001 Marseille ( la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)

C/ M. [W] [R] ()

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 Février 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 43 ALLÉES LÉON GAMBETTA, représenté par son syndic en exercice domiciliée le CABINET REMY [H], dont le siège social est sis 1 rue Mazagran 13001 MARSEILLE, pris en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [W] [R]

né le 25 janvier 1962 à MULHOUSE, demeurant et domicilié 1601 boulevard de Saint-Raphaël 83420 LA CROIX VALMER

défaillant

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [R] est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble sis 43, Allée Léon Gambetta – 13001 Marseille, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Des charges de copropriété sont demeurées impayées.

Plusieurs relances aux fins de paiement lui ont été adressées à deux adresses distinctes, puis une mise en demeure lui a été transmise le 29 octobre 2024, en vain.

Suivant exploit de commissaire de justice délivré à personne le 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43, Allée Léon Gambetta 13001 Marseille, représenté par son syndic en exercice le CABINET REMY [H], a assigné Monsieur [R] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

— Recevoir le syndicat des copropriétaires en ses demandes et les entendre dire et juger bien fondées,

— Constater que le syndicat des copropriétaires a régulièrement adopté une clause d’aggravation des charges et qu’il a, en outre, notifier au requis, avant la saisine de la présente Juridiction, plusieurs mises en demeure de payer les charges de copropriété, auxquelles il n’a pas été déféré,

— Le condamner à payer au syndicat requérant :

1°) La somme de 10.810,09 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23/10/2024, au titre aux provisions pour travaux votés, charges et provisions impayées comptes arrêtés au 12/12/2024 :

2°) La somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

3°) La somme de 1.075,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— Le condamner à supporter les entiers dépens (article 696 du CPC) en lesquels seront compris tous les frais d’huissier actuellement exposés.

— Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à Intervenir, et juger qu’aucune raison ne justifie qu’elle soit écartée.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/01268.

Monsieur [R], valablement assigné à personne, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l‘audience de plaidoirie du 20 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est réputée contradictoire.

Par ailleurs, selon l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Il convient également de rappeler que les demandes visant à « constater », tout comme les demandes de « dire et juger », ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à trancher un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite aux termes de son assignation le paiement d’une somme de 10.810,09 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement, arrêtés au 12 décembre 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, le relevé de propriété, le règlement de copropriété du 1er août 1942 et son modificatif, le décompte de charges au 18 décembre 2024, le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 22 novembre 2023 votant divers travaux ainsi que l’attestation de non-recours, le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 22 mai 2024 approuvant les comptes des exercices 2020 à 2023 et votant le budget prévisionnel 2024 ainsi que l’attestation de non-recours, l’état des dépenses pour l’exercice 2023 ainsi que ses annexes, les appels de fonds, le contrat de syndic ainsi que les courriers de mise en demeure du 19 juillet 2024 et 17 octobre 2024 et la mise en demeure par avocat du 29 octobre 2024.

Concernant les charges, il résulte du décompte que les sommes réclamées sont relatives aux charges courantes des exercices 2023 et 2024 ainsi qu’à des travaux approuvés en assemblée générale extraordinaire. Le caractère exigible de ces charges est établi par les procès-verbaux des assemblées générales produits qui ont approuvé les comptes des exercices considérés ou voté le budget prévisionnel. Il est démontré que ces assemblées générales approuvant les comptes n’ont pas été contestées. Ces charges sont donc exigibles.

S’agissant par ailleurs des frais nécessaires au recouvrement de la créance, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose de multiplier les relances, les mises en demeure et les commandements de payer.

Il convient par ailleurs de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Il résulte des pièces que des mises en demeure ont été adressées de manière répétée à Monsieur [R] le 19 juillet 2024, puis de nouveau le 17 octobre 2024 avant une mise en demeure par avocat le 29 octobre 2024.

Il n’est pas démontré que la multiplication de ces mises en demeure aurait été nécessaire au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les honoraires dits de « remise dossier avocat » et de « suivi de dossier transmis à avocat » portés au débit du compte du défendeur correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété : les frais de relance ainsi que les honoraires de remise de dossiers à avocat ou de suivi, pour un montant total de 460 euros.

Monsieur [R] sera donc condamné à payer la somme de 10.350,09 euros au titre des charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement de la créance dus au 12 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024 (date de la mise en demeure) sur la somme de 8840,68 euros, et à compter du 13 février 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat ne démontre pas que Monsieur [R] aurait sciemment omis de payer ses charges et serait de mauvaise foi, pas plus qu’il n’établit l’existence d’un préjudice subi par ses soins, distinct de celui déjà indemnisé par l’application des intérêts moratoires

Sa demande de dommages-et-intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [R], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [R] sera donc condamné au paiement de la somme de 1.075 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile conformément à sa demande.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43, Allée Léon Gambetta – 13001 Marseille, représenté par son syndic en exercice la société CABINET REMY [H], la somme de 10.350,09 euros au titre des charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement de la créance dus au 12 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024 sur la somme de 8.840,68 euros, et à compter du 13 février 2025 pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43, Allée Léon Gambetta – 13001 Marseille, représenté par son syndic en exercice la société CABINET REMY [H], du surplus de sa demande à ce titre ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43, Allée Léon Gambetta – 13001 Marseille, représenté par son syndic en exercice la société CABINET REMY [H], de sa demande de dommages-et-intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [W] [R] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 43, Allée Léon Gambetta – 13001 Marseille, représenté par son syndic en exercice la société CABINET REMY [H], la somme de 1.075 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui assortit de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le cinq février deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT