TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02589

N° Portalis DBX4-W-B7J-ULZ2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 20 Janvier 2026

S.A. CDC HABITAT

C/

[U] [Z] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Janvier 2026

au Cabinet MERCIÉ

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 20 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Sarah NOVIANT du Cabinet MERCIÉ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [Z] [S]

demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé électroniquement le 26 février 2023, à effet au 01 mars 2023, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [Z] [S], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 11], ainsi qu’une place de stationnement n°14, pour un montant de loyer de 537,30 euros, outre une provision de charges mensuelles de 160,05 euros, soit un montant toutes charges comprises de 697,35 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT a fait signifier le 18 avril 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 25 juillet 2025, la SA CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 17 octobre 2025 en lui demandant :

— de constater la résiliation du contrat de bail signé le 24 février 2023, par l’effet de la clause résolutoire conformément au commandement de payer délivrer le 18 avril 2025,

— d’ordonner son expulsion des lieux et de la place de stationnement numéro 14, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, sans délai, avec si besoin le concours de la [Localité 7] publique,

— de le condamner à lui verser à titre de provision la somme de 4058,34 € correspondant au montant de l’arriéré locatif à la date du 7 juillet 2025, somme à parfaire et à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer,

— de fixer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle conforme au montant du loyer augmentée des charges, soit 831,40 euros, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux,

— le condamner au paiement à titre de provision, de ladite indemnité d’occupation et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux,

— le condamner à lui verser la somme de 960 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser ses créances à la somme de 6.552,54 € euros selon un décompte fourni à l’audience, échéance d’octobre 2025 incluse.

Elle indique que Monsieur [U] [Z] [S] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA CDC HABITAT.

Monsieur [U] [Z] [S], bien que régulièrement assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la qualification de l’ordonnance :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été déli-vrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [U] [Z] [S] assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA CDC HABITAT, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 21 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 18 avril 2025, pour la somme en principal de 1.622,46 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 18 juin 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [U] [Z] [S], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la SA CDC HABITAT le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [U] [Z] [S] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 6.840,85 euros à la date du 08 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre au passif de la locataire des “frais de contentieux” pour un montant de 126,49 € le 7 juillet 2025 et 161,82 euros le 6 août 2025, qu’il convient de déduire de cette créance, en ce qu’il s’agit soit de sommes correspondant aux dépens de l’instance, soit de sommes non justifiées, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 6.552,54 euros.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [U] [Z] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 6.552,54 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [U] [Z] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 831,40 euros à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [U] [Z] [S] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [U] [Z] [S] supportera une indemnité de 500 euros sur le fondemnent de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 18 juin 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 février 2023 à effet au 01 mars 2023 et liant la SA CDC HABITAT à Monsieur [U] [Z] [S] , concernant le bien à usage d’habitation et la place de stationnement numéro 14, situés [Adresse 3] à [Localité 11] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [Z] [S] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [Z] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (831,40 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [Z] [S] à payer à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 6.552,54 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 08 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [Z] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [Z] [S] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION