TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

Enrôlement :

N° RG 25/00050

N° Portalis DBW3-W-B7J-6G35

AFFAIRE : S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

C/ M. [G] [E], Mme [Z] [W] épouse [E]

DÉBATS : A l’audience Publique du 3 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Présidente

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 12 Mai 2026

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 12 Mai 2026

Par Madame UGOLINI, Vice-Présidente

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) , SA au capital de 124.821.703,00 euros, inscrite au RCS de PARIS sous le n°379 502 644, dont le siège social est situé 39 rue Mstislav Rostropovitch – 75017 PARIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice dûment habilité et domicilié en cette qualité audit siège,

venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MEDITERRANEE (CIFMED), société anonyme dont le siège social est situé 7 rue du Docteur Jean Fiolle à MARSEILLE (13006), au capital social de 52.500,00 euros, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n°391 799 764, à la suite de la fusion-absorption en date du 1er décembre 2015

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Virginie ROSENFELD pour avocat postulant, et M^e Amourdavelly MARDENALOM pour avocat plaidant, avocat au Barreau de PARIS

CONTRE

Monsieur [G] [E] né le 1er janvier 1979 à TEKMAN (TURQUIE), de nationalité turque, maçon,

Madame [Z] [W] épouse [E], née le 1er juin 1985 à CAT (TURQUIE), de nationalité turque, sans profession,

tous deux mariés sous le régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts à défaut de contrat de mariage préalable à leur union célébrée à la mairie de MARSEILLE (13015) le 11 décembre 2004, demeurant ensemble 7 allée des Chênes Verts – Résidence La Maurelette à MARSEILLE (13015),

DEBITEURS SAISIS

Ayant M^e Fanny BRUHIN pour avocat

ET ENCORE :

TRESOR PUBLIC – Service des Impôts des Particuliers du 2ème arrondissement de MARSEILLE, dont les bureaux sont situés 3 Place Sadi-Carnot à MARSEILLE (13002),

— hypothèque légale publiée le 16 août 2017 volume 2017 V n°3577;

— hypothèque légale publiée le 17 décembre 2024 volume 2024 V n°11325, suivi d’un bordereau rectificatif publié le 15 janvier 2025 volume 2025 V n°429 2023 volume 2023 V n°55,

N’ayant pas constitué avocat

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LA MAURELETTE QUARTIER DELORME – 13015 MARSEILLE, situé 7 allée des Chènes Verts – 13015 MARSEILLE, représenté par son Syndic en exercice AJASSOCIES sis 376 Avenue du Prado à MARSEILLE (13008),

— hypothèque légale publiée le 28 novembre 2018 volume 2018 V n°5481,

— hypothèque légale publiée le 2 juillet 2021 volume 2021 V n°5067,

— hypothèque légale publiée le 22 septembre 2022 volume 2022 V n°13625,

N’ayant pas constitué avocat

CREANCIERS INSCRITS

La société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT poursuit à l’encontre de Madame [Z] [W] et Monsieur [G] [E], suivant commandement de payer en date du 18 décembre 2024 signifié par Me [S] , Commissaire de Justice associé à Marseille, et publié le 29 janvier 2025 au Service de la Publicité Foncière de Marseille volume 2025 S n° 0026, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement au 2ème étage dans le bâtiment G (lot n°1060), avec une cave au sous-sol portant le n°529 du bâtiment G (lot n°1050) et un emplacement de parking non fermé au sous-sol du bâtiment Q (lot n°1877), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé “Résidence La Maurelette”, situé rue le Chatelier, Chemin de Saint Louis à Saint Joseph à MARSEILLE (13015), cadastré quartier Delorme, section 902 B n°42,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 24 mars 2025 signifié en étude, le poursuivant a fait assigner Madame [Z] [W] et Monsieur [G] [E] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 29 avril 2025.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 25 mars 2025 au Trésor Public : SIP Marseille 2 et au syndicat des copropriétaires de la résidence La Maurelette 13 015 Marseille.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 28 mars 2025.

Le créancier poursuivant a été invité à conclure sur la validité de la déchéance du terme figurant dans le contrat de prêt qui constitue le titre exécutoire sur lequel il fonde la poursuite.

La banque a répondu qu’en l’espèce, un délai raisonnable avait été accordé aux débiteurs avant de prononcer la déchéance du terme plus de deux mois après la réception de la première lettre de mise en demeure de régler les échéances impayées, une seconde lettre leur ayant été adressée 27 jours plus tard, sans succès.

Le créancier poursuivant soutient à titre subsidiaire que la saisie immobilière peut se poursuivre sur le fondement des échéances impayées.

Les débiteurs ont soulevé plusieurs contestations. Ils soutiennent que la saisie immobilière est une mesure disproportionnée compte tenu du montant de la créance. Ils indiquent que la clause de déchéance du terme est abusive et leur est inopposable et, à titre subsidiaire, demandent des délais de paiement sur 24 mois.

Le créancier poursuivant sollicite le rejet des contestations, soutenant que les débiteurs n’apportent pas la preuve d’une disproportion de la mesure d’exécution, mesure dont il a le choix sur le fondement de sa garantie hypothécaire.

Il demande le rejet de la demande de délais de paiement, faute d’éléments sur la situation des débiteurs.

SUR CE,

Sur la validité de la clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt

L’article L 132-1 du code de la consommation, applicable au contrat de prêt conclu en 2008 dispose :

“Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Des décrets en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 132-2, peuvent déterminer des types de clauses qui doivent être regardées comme abusives au sens du premier alinéa.

Une annexe au présent code comprend une liste indicative et non exhaustive de clauses qui peuvent être regardées comme abusives si elles satisfont aux conditions posées au premier alinéa. En cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le demandeur n’est pas dispensé d’apporter la preuve du caractère abusif de cette clause.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.”

L’article du contrat de prêt du 25 avril 2008 “ exigibilité anticipée-défaillance de l’emprunteur-Clause pénale3 dispose : Le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles , huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation dans l’un ou l’autre des cas mentionnés ci-après; l’emprunteur ne pouvant opposer aucune exception, pas même celle du paiement des intérêts échus…

La clause qui ne prévoit aucune mise en demeure ni sommation préalable ni préavis sans délai raisonnable doit être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en adressant deux lettres de mise en demeure de payer les échéances impayées sous un délai qu’il aura fixé et qui n’est pas celui fixé au contrat.

En premier lieu, valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’intangibilité du contrat signé entre les parties. Pour être valides, ces modalités auraient dû faire l’objet d’un avenant au contrat, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

En second lieu, valider une déchéance du terme après un délai fixé unilatéralement par le créancier créerait également un déséquilibre significatif entre le prêteur et l’emprunteur.

La clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt sera donc considérée comme étant abusive et la déchéance du terme sera invalidée.

Sur la créance

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

— un acte notarié passé le 25 avril 2008 auprès de Me [K], notaire associé à et portant prêt immobilier d’un montant de 92 200 euros avec un taux d’intérêts de 5,20 % l’an.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 14 novembre 2024 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 51 308,45 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 5,20 % l’an.

La déchéance du terme étant invalidée, elle est supposée ne pas avoir été prononcée. Cependant, c’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt restent dues et qu’en présence d’un titre exécutoire, elles peuvent fonder une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.

Le créancier poursuivant a indiqué qu’au 27 février 2026, les échéances impayées s’élèvent à la somme de 20 587,50 euros.

Sur la disproportion de la mesure exécutoire par rapport à la créance.

Le créancier a le choix des mesures exécutoires, sous réserve qu’elles n’excédent pas ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

Certes, ainsi que le relève le conseil des débiteurs, 128 172,63 euros ont été remboursés au créancier poursuivant au titre du prêt, mais il reste néanmoins une créance de 20 587 euros au titre des seules échéances impayées, et les débiteurs ne démontrent pas que la saisie immobilière est disproportionnée compte tenu de ce montant.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose : “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.”

Certes, Monsieur [E] a signé un contrat de travail pour un salaire de 1 837,80 euros, mais il ne démontre pas être en mesure de rembourser en 24 mois la somme de plus de 20 000 euros telle qu’actualisée au titre des échéances qui étaient impayées à la date du 25 février 2026. La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ;

Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente

Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE NON ECRITES COMME ETANT ABUSIVES les dispositions, incluses dans l’article XI du contrat de prêt immobilier annexé à l’acte en date du 25 avril 2008 passé devant Me [K], notaire associé à Marseille, en qu’elles stipulent que Le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles , huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation dans l’un ou l’autre des cas mentionnés ci-après; l’emprunteur ne pouvant opposer aucune exception, pas même celle du paiement des intérêts échus…;

INVALIDE la déchéance du terme en date du 17 février 2024 ;

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT pour :

—  20 587,50 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 5,20 % l’an, telle qu’arrêtée au 27 février 2026, le tout jusqu’à parfait paiement,

— les frais de la présente procédure de saisie ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

REJETTE toute autre contestation ;

ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement au 2ème étage dans le bâtiment G (lot n°1060), avec une cave au sous-sol portant le n°529 du bâtiment G (lot n°1050) et un emplacement de parking non fermé au sous-sol du bâtiment Q (lot n°1877), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé “Résidence La Maurelette”, situé rue le Chatelier, Chemin de Saint Louis à Saint Joseph à MARSEILLE (13015), cadastré quartier Delorme, section 902 B n°42,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 2 Septembre 2026 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, 25 rue Edouard Delanglade, salle n°8, 13006 Marseille ;

DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;

DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;

DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;

DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 12 MAI 2026.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION