TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 6]

N° RG 25/00558 – N° Portalis DB22-W-B7J-TCNT

JUGEMENT

Du : 08 Septembre 2025

[S] [I] [T], S.A. SEYNA, [L] [O] [V] [T]

C/

[C] [F]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e LACOME D’ESTALENX

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [F]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 08 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 26 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [S] [I] [W] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Monsieur [L] [O] [V] [T]

[Adresse 1]

[Localité 8]

S.A. SEYNA

[Adresse 4]

[Localité 9]

Tous représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, substituée par M^e Isabelle JANISEZK, avocats au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR :

Madame [C] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 7]

comparante

A l’audience du 26 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2022, Monsieur [L] [T] et Madame [S] [W] épouse [T] (les époux [T]) ont consenti un bail d’habitation à Madame [C] [F] portant sur un appartement situé [Adresse 3], à [Localité 11] ainsi qu’un parking n°135-136, moyennant le paiement d’un loyer principal de 830 euros outre une provision pour charges d’un montant de 120 euros.

La SA SEYNA s’est portée caution à la même date de Madame [C] [F] pour le paiement des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1958,04 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [C] [F] le 24 septembre 2024.

Par assignation du 22 avril 2025, les époux [T] et la SA SEYNA ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [F], ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer hors charges, augmentée des charges locatives, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués et remise des clés,8164,25 € euros au titre de l’arriéré locatif, terme du mois d’avril 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante : 6150 euros aux époux [T] ; 2014 euros à la SA SEYNA, subrogée dans les droits des époux [T] à hauteur de ce montant ; 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 avril 2025 aucun diagnostic social et financier n’étant toutefois parvenu au tribunal avant l’audience.

À l’audience du 26 juin 2025, les époux [T] et la SA SEYNA, représentés par leur conseil, se réfèrent aux termes de leur acte introductif d’instance, précisant toutefois que la dette locative s’élève désormais à la somme de 10178,25 euros dont un reliquat à hauteur de 8164,25 euros pour les bailleurs. Ils font valoir que la dette est en constante augmentation en l’absence de règlements. En outre, ils indiquent s’opposer à une éventuelle décision de maintien dans les lieux et octroi de délais de paiement.

Madame [C] [F] comparait en personne. Elle ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif. Elle indique vivre seule avec ses deux enfants et bénéficier du revenu de solidarité active. Elle ajoute avoir effectué une demande de logement social.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la subrogation de la SA SEYNA dans les droits des époux [T]

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1346 du code civil dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, il est versé aux débats :

— le contrat de bail en date du 14 septembre 2022, consenti par les époux [T] à Madame [C] [F]

— l’acte de cautionnement de la SA SEYNA en date du 19 septembre 2022,

— les quittances subrogatives délivrées par les époux [T] à la SA SEYNA, en date des 4 et 30 décembre 2024,

— le relevé du compte locatif de Madame [C] [F].

Il ressort du décompte actualisé, qu’à la date de l’audience, la SA SEYNA a versé aux époux [T] la somme de 2014 euros au titre des impayés locatifs de Madame [C] [F].

Ainsi, la SA SEYNA est subrogée dans tous les droits qu’avaient les époux [T] à l’encontre de Madame [C] [F] et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation par elle versés au titre du cautionnement.

Toutefois, compte tenu de l’existence d’un arriéré locatif pour lequel les époux [T] n’ont pas été désintéressés par la SA SEYNA, ceux-ci demeurent dotés de la qualité et de l’intérêt à agir pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail ainsi que les demandes subséquentes.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 23 septembre 2024. Or d’après l’historique des versements, la somme de 1958,04 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 24 novembre 2024.

Cependant, selon l’article 24, VII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à la suite de la modification législative en date du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, l’article 24 V de ladite loi prévoit également que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des débats que Madame [C] [F] ne s’est acquittée du versement intégral des derniers loyers avant l’audience et qu’elle n’est pas en mesure de proposer des délais de paiement pour échelonner sa dette.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 33-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés en vertu de la subrogation formulée par la SA SEYNA

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La demanderesse justifie d’un versement de 2014 euros au titre d’une subrogation pour cette somme dans les droits des époux [T] tel qu’il ressort des quittances subrogatives délivrées le 4 décembre 2024 (1007 euros), et le 30 décembre 2024 (1007 euros).

Dès lors, Madame [C] [F] sera condamnée à verser cette somme à la SA SEYNA avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande en paiement formulée par les époux [T]

En l’espèce, aux termes de son acte introductif d’instance, les époux [T] sollicitait la condamnation de la défenderesse au paiement d’une somme de 6150 euros au titre des loyers et charges impayés.

Néanmoins, compte tenu de l’absence de paiement, la dette a augmenté représentant désormais une somme de 8164,25 euros, ce que la locataire ne conteste pas.

En conséquence, Madame [C] [F] sera condamnée au paiement d’une somme de 8164,25 euros aux époux [T] avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux époux [T] ou à leur mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [C] [F] qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai légal de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 septembre 2022 entre Monsieur [L] [T] et Madame [S] [W] épouse [T], d’une part, et Madame [C] [F] , d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 11] ainsi qu’un parking n°135-136, est résilié depuis le 24 novembre 2024,

ORDONNE à Madame [C] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 11] ainsi qu’un parking n°135-136, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [C] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE Madame [C] [F] à payer à Monsieur [L] [T] et Madame [S] [W] épouse [T] la somme de 8164,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE Madame [C] [F] à payer à la SA SEYNA, subrogeant Monsieur [L] [T] et Madame [S] [W] épouse [T],la somme de 2014 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE Monsieur [L] [T] et Madame [S] [W] épouse [T] et la SA SEYNA de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [C] [F] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA JUGE