TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT

du 26 Mai 2026

Enrôlement : N° RG 24/13599 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5W6X

AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS 66 ROUTE DE LA TREILLE 13011 MARSEILLE ( la SELARL MASCARON AVOCATS)

C/ M. [D] [W] (la SELARL DANJOU & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 05 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 Mai 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 66 ROUTE DE LA TREILLE, représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, inscrite au RCS de MARSEILLE sous le n° 810 100 149, dont le siège social est situé 95 rue Borde 13008 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [D] [W]

né le 24 août 1993 à MARSEILLE, de nationalité française, demeurant et domicilié 22 traverse du Camp d’Arène 13011 MARSEILLE

représenté par Maître Olivier DANJOU de la SELARL DANJOU & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [L] [T] [W] est propriétaire des lots 1 et 21 au sein de l’immeuble sis 66 Route de la Treille 13011 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à Monsieur [W], par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2024, un commandement de payer les sommes demeurées impayées.

Une mise en demeure par courrier recommandé avec demande d’avis de réception lui a été expédiée en date du 12 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 66 Route de la Treille 13011 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société GESPAC IMMOBILIER, a attrait Monsieur [D] [L] [T] [W] devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de le condamner au paiement de diverses sommes :

—  8.645,83 euros au titre des charges de copropriété dues au 25 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024, date du commandement de payer

—  1.373,12 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024, date du commandement de payer

—  2.000 euros au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive

—  1 725 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/13599.

Monsieur [W], régulièrement cité à étude, a constitué avocat.

*

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 février 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

REJETER les demandes de Monsieur [D] [W] ;

CONDAMNER Monsieur [D] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 66 Route de la Treille 13011 MARSEILLE :

— La somme en principal actualisée de 15 448,31 € au titre des charges de copropriété dues au 1er décembre 2025 ;

— La somme de 1.623,12 € au titre des frais nécessaires.

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 5 Juillet 2024, date du commandement de payer.

CONDAMNER Monsieur [D] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 66 Route de la Treille 13011 MARSEILLE la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [D] [W] au paiement d’une somme de 1725 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 décembre 2025, Monsieur [D] [W] demande au Tribunal de :

Vu l’article 22-1 de la loi du 8 février 1995,

Vu les articles 1533 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 131-1 et suivants, 514 et suivants et 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 1343-5 et 1353 du code civil,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

A TITRE PRINCIPAL :

ORDONNER une médiation entre la SAS GESTAC Immobilier et Monsieur [D] [W] ;

SURSOIR à statuer sur les droits et autres demandes des parties, qui seront réservés.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 66 route de la Treille 13011 Marseille, représenté par son syndic en exercice la SAS GESTAC Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions.

DIRE que le règlement des sommes qui seraient dues au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 66 route de la Treille 13011 Marseille doit être échelonné en 24 mensualités identiques pendant deux ans à compter de la notification de la décision.

ECARTER l’exécution provisoire au regard du risque de conséquences excessives au sens des articles 514 et suivants du Code de Procédure civile. DIRE n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du CPC.

LAISSER les dépens à la charge du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 66 route de la Treille 13011 Marseille.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 19 février 2026 avec fixation de l’audience de plaidoirie au 05 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

*****

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande de médiation de Monsieur [D] [W]

L’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, en sa version modifiée par la loi du 23 mars 2019, énonce qu’en tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu’il estim e qu’une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne et qui répond aux conditions prévues par décret en Conseil d’Etat. Celui-ci informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.

Par ailleurs, conformément aux dispositions des articles 1533 et suivants du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un médiateur, ordonner une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le médiateur.

Il appartient au juge, qui détient la faculté d’ordonner une médiation, d’apprécier l’opportunité d’une telle mesure.

En l’espèce, le litige entre les parties a pris sa source dans le défaut de paiement des charges de copropriété par Monsieur [D] [W], propriétaire des lots 1 et 21 au sein de l’immeuble sis 66 Route de la Treille 13011 MARSEILLE, depuis l’année 2022 au moins selon le décompte produit aux débats par le syndicat des copropriétaires. Monsieur [D] [W] conteste, en outre, le bien-fondé de la demande du syndicat des copropriétaires au motif que la créance réclamée ne serait pas suffisamment justifiée.

La copropriété connaît des difficultés financières avérées, elle a été contrainte de voter par deux fois la création d’un fonds de roulement, en 2024 puis en 2025, pour pallier les défaillances de certains copropriétaires. Monsieur [D] [W] est lui-même débiteur d’une somme importante au titre des charges de copropriété, dont l’ancienneté remonte à l’année 2022, et cette dette, d’un montant conséquent, est de nature à mettre en péril l’équilibre financier de la copropriété. Dans ces conditions, il n’est pas opportun de retarder le règlement du litige par l’organisation d’une médiation.

Au demeurant, des tentatives de résolution amiable ont déjà été entreprises à de multiples reprises par le syndic, qui a adressé plusieurs lettres de relance au copropriétaire défaillant, lui a fait délivrer un commandement de payer le 5 juillet 2024, et lui a adressé une mise en demeure par lettre recommandée le 12 septembre 2024, par laquelle il était informé qu’à défaut de règlement spontané, une action en justice serait engagée pour recouvrer les sommes dues. Monsieur [D] [W] n’a donné suite à aucune de ces démarches et n’a effectué aucun règlement depuis 2022, ce qui démontre que la résolution amiable du présent litige n’est pas envisageable.

La demande de médiation sera en conséquence rejetée. Il en va de même de la demande de sursis à statuer.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :

— Le contrat de syndic

— Le relevé de propriété des lots 1 et 21

— La fiche d’immeuble

— Le commandement de payer du 5 juillet 2024

— Le décompte de charges et de frais arrêt au 1er décembre 2025

— Les procès-verbaux des assemblées générales tenues en 2023, 2024, et 2025 qui approuvent les comptes pour les exercices 2022, 2023, et 2024, et votent les budgets prévisionnels pour les exercices 2025, 2026 et 2027

En l’espèce, Monsieur [D] [W] ne conteste pas, dans son principe, être débiteur de charges de copropriété au titre des lots de 1 et 21 dont il est propriétaire, puisqu’il sollicite à titre subsidiaire l’octroi de délais de paiement.

Le défendeur évoque cependant dans ses conclusions communiquées via RPVA le 3 décembre 2025 le caractère insuffisamment prouvé de la créance pour la période allant du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2023. Il invoque à cet appui la non fourniture par le syndicat des copropriétaires des procès-verbaux des assemblées générales des années 2022 et 2023 et sollicite en conséquence le rejet de sa condamnation en paiement pour les charges couvrant ladite période.

Il est de jurisprudence constante que les charges de copropriété sont valablement justifiées par la production des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels pour les exercices concernés, des décomptes individuels du copropriétaire, et des décomptes définitifs annuels de charges (Cass. Civ. 3, 8 mars 2018, n° 17-15.959). En outre, le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 les décisions d’assemblée générale ayant approuvé les comptes ne peut se soustraire au paiement des sommes réclamées.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient le défendeur, le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance pour la période litigieuse par la production du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mars 2023, qui approuve les comptes de l’exercice 2022 et vote les budgets prévisionnels 2023 et 2024, du décompte individuel de charges 2022 et du grand livre 2022, puis du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 mars 2024, qui approuve les comptes de l’exercice 2023 et vote les budgets prévisionnels 2024 et 2025, du décompte individuel de charges 2023 et du grand livre 2023. La production des appels de fonds n’est au surplus imposée par aucun texte.

Contrairement à ce que soutient le défendeur, la créance du syndicat des copropriétaires est ainsi justifiée pour l’ensemble de la période considérée, et Monsieur [D] [W] sera débouté de sa demande tendant au rejet de la condamnation en paiement pour les charges afférentes à la période du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2023.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites, arrêtées au 1er décembre 2025, et représentant le montant de 15.448,31 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard de l’ensemble des éléments produits aux débats.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [D] [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 15.448,31 euros au titre des charges de copropriété afférentes aux lots n° 1 et 21, arrêtées au 1er décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024, date du commandement de payer.

S’agissant par ailleurs des frais imputés aux défendeurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificative, soit en l’espèce :

— Les frais « rappel + timbre » DU 20.02.2023 (55,20 euros)

— Les frais de « mise en demeure RAR + affranchis » du 20.03.2023 (60,20 euros) et de « mise en demeure » du 02.02.2024 (32,23 euros)

— Les frais de « remise dossier huissier » du 15.05.2023 (150 euros) et « honoraires huissiers » du 04.10.2023 (132,62 euros)

— Les frais « contentieux » du 28.06.2024 (250 euros) et du 11.09.2024 (480 euros)

— Les frais de relance du 08.01.2024 (2,16 euros)

Monsieur [D] [W] reste donc redevable au titre des frais nécessaires engagés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance, de la somme de 460,71 euros.

En conclusion, Monsieur [D] [W] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 15.448,31 euros au titre des charges de copropriété des lots n°1 et 21 arrêtées au 1er décembre 2025, et celle de 460,71 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme, assorties des intérêts au taux légal à compter du 5 Juillet 2024, date du commandement de payer.

Sur la demande de délai de paiement de Monsieur [D] [W] :

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il est fait état des difficultés de paiement de Monsieur [D] [W] qui sollicite l’octroi d’un échéancier de paiement sur 24 mois aux fins de s’acquitter de la dette relative aux charges de copropriété impayées.

A l’appui de sa demande, Monsieur [D] [W] produit ses bulletins de paie pour la période de décembre 2024 pour un montant moyen d’environ 1.793,71 euros par mois, et son revenu fiscal de référence annuel de 17.511 euros. Il produit également diverses relances émanant de la Caisse d’Épargne et de la société d’assurances Maxance, témoignant de difficultés de paiement générales.

Si le syndicat des copropriétaires fait valoir à juste titre que l’ancienneté de la dette et l’absence de tout règlement depuis 2022 aggravent sa situation financière, il y a néanmoins lieu, au regard de la situation financière difficile de Monsieur [D] [W], de lui accorder des délais de paiement conformément aux modalités précisées au dispositif.

Toutefois, il est précisé qu’à défaut pour la partie défenderesse de payer une seule des mensualités de remboursement à son terme exact ou les charges courantes à leur date d’exigibilité, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Monsieur [D] [W] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération l’ancienneté de la dette, qui remonte à l’année 2022, depuis laquelle Monsieur [D] [W] n’a effectué qu’un paiement ponctuel et sans rapport avec le montant de la dette.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.725 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [W], succombant, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

En outre, selon l’article 514-1 du Code de procédure civile « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. »

En l’espèce, Monsieur [D] [W] sollicite que soit écartée l’exécution provisoire de la décision à intervenir estimant qu’elle serait incompatible avec la nature de l’affaire, car elle lui entrainerait des conséquences manifestement excessives eu égard à ses facultés de paiement.

Toutefois, la présente affaire porte sur le recouvrement d’une somme d’argent, nature de litige parfaitement compatible avec l’exécution provisoire de droit. Si Monsieur [D] [W] se prévaut de ses difficultés financières, il ne produit aucun élément de nature à établir que l’exécution provisoire de la présente décision lui causerait des conséquences manifestement excessives au sens de l’article 514-1 du code de procédure civile. Au surplus, Monsieur [D] [W] s’est vu octroyer un échéancier de paiement, de nature à prévenir tout risque de conséquences excessives. Enfin, l’importance de la créance justifie que le syndicat des copropriétaires puisse en poursuivre le recouvrement sans délai supplémentaire.

Il s’ensuit que Monsieur [D] [W] sera débouté de sa demande visant à faire écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

REJETTE la demande de médiation formulée par Monsieur [D] [W] ainsi que celle de sursis à statuer en découlant,

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 66 Route de la Treille 13011 MARSEILLE, la somme de 15.448,31 euros au titre des charges de copropriété des lots n°1 et 21 arrêtées au 1er décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 Juillet 2024, date du commandement de payer,

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 66 Route de la Treille 13011 MARSEILLE, la somme de 460,71 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 66 Route de la Treille 13011 MARSEILLE du surplus de sa demande au titre des frais de recouvrement,

AUTORISE Monsieur [D] [W] à se libérer de ses dettes en 24 versements de 662.88 euros par mois, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente ordonnance et le dernier sera augmenté ou diminué du solde de la dette, des intérêts et frais ;

DIT que la première mensualité sera exigible le 10 du premier mois suivant la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [W] de paiement soit d’une mensualité de remboursement à son terme exact, soit des charges courantes à leur date d’exigibilité, l’intégralité de la dette restant due deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 66 Route de la Treille 13011 MARSEILLE, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 66 Route de la Treille 13011 MARSEILLE la somme de 1.725 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [W] aux dépens,

DEBOUTE Monsieur [D] [W] de sa demande visant à écarter l’exécution provisoire de droit,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le vingt six mai deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT