TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 24/03695 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y4TW

Grosse délivrée

le : 19 Décembre 2025

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE DIX NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 05 Novembre 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. L.O INVESTISSEMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier THEVENOT, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant et Maître Frédéric BIAIS de la SELARL BIAIS ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

ET :

S.A.S. LOFT ONE DIRECTION REGIONALE NOUVELLE AQUITAINE, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS, plaidant et Maître Marie-Christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 14 janvier 2010, la SCI LO INVESTISSEMENT a donné à bail commercial à la SAS AELIX IMMOBILIER, devenue LOFT ONE DIRECTION REGIONALE NOUVELLE AQUITAINE suite à un changement de dénomination sociale, pour une durée de douze ans à compter du 14 janvier 2010, un local situé [Adresse 1] à TALENCE 33, moyennant un loyer annuel initial de 86.799,96 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce destiné à l’activité d’agence immobilière et administration de biens. Par avenant du 28 décembre 2011, le montant du loyer a été porté à la somme annuelle de 92.799,96 euros suite à la réalisation de travaux par le bailleur.

Le 04 mai 2023, le bailleur a fait signifier au preneur un congé pour le 31 décembre 2023 avec offre de renouvellement du bail pour une durée de douze ans. Par courrier du 21 décembre 2023, le bailleur a formulé une proposition de fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle de 105.200 euros.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 22 janvier 2024, la SCI LO INVESTISSEMENT a, par acte du 03 juin 2024, fait assigner la SAS LOFT ONE DIRECTION REGIONALE NOUVELLE AQUITAINE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024.

Par jugement du 20 novembre 2024, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 2024, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [F] [P].

L’expert a déposé son rapport le 04 août 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI LO INVESTISSEMENTS, soutenant son mémoire et son mémoire rectificatif notifiés par lettre recommandée avec accusé de réception le 08 octobre 2025 et déposés au greffe le 06 octobre 2025 sollicite du juge des loyers commerciaux de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 100.324,80 euros hors taxes et hors charges.

Au soutien de sa demande, la SCI LO INVESTISSEMENTS fait valoir que la valeur locative unitaire doit être fixée à 320 euros et non 260 euros comme retenu par l’expert judiciaire. A ce titre, elle expose que la valeur de 320 euros par m² correspond à la moyenne des 9 références de loyers comparables portant sur des locaux à usage de bureaux exclusifs, et ce même en écartant la plus faible et la plus haute valeur, ou en excluant les trois valeurs correspondant aux locaux d’une surface inférieure à 50m².

La société LO INVESTISSEMENTS prétend par ailleurs que les abattements au regard des clauses contractuelles ne sont pas justifiés, aucune n’étant exorbitante du droit commun et n’étant de nature à créer une sujétion particulière à la charge du preneur. Elle indique que l’abattement proposé par l’expert de 2% au titre de la clause de travaux de mise en conformité n’est pas explicité, le preneur ne prétendant même pas avoir été ou être exposé à une telle éventualité, son propre expert ayant retenu l’absence de toute clause de sujétion particulière. Elle ajoute que l’abattement à hauteur de 5% n’est pas justifié au titre de la clause d’accession laquelle est une clause habituelle et de droit commun, étant rappelé que l’estimation réalisée n’intègre pas à la valeur locative les travaux d’aménagement réalisés par le locataire.

A l’audience, la SAS LOFT ONE DIRECTION REGIONALE NOUVELLE AQUITAINE soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 04 novembre 2025 et déposé au greffe le 31 octobre 2025, demande au juge des loyers commerciaux de :

fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 1er janvier 2024 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 48.200 euros,juger que le loyer trop payé par le locataire portera intérêt au taux légal, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’articles 1343-2 du code civil,condamner la SCI LO INVESTISSEMENTS au paiement des dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de son conseil,Condamner la SCI LO INVESTISSEMENTS à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande la société LOFT ONE DIRECTION REGIONALE NOUVELLE AQUITAINE fait valoir que le montant du loyer doit être fixé à la valeur locative conformément aux articles L145-36 et R145-11 du code de commerce s’agissant de bureaux à usage exclusifs de bureaux, et que par ailleurs le preneur peut toujours revendiquer la fixation du loyer à la valeur locative à la baisse par rapport au loyer plafonné. Pour la détermination de la valeur locative, elle fait valoir que la surface pondérée à retenir doit être de 302 m² et non 309,24m² comme proposé par l’expert et retenu par le bailleur dès lors qu’il y a lieu de pondérer l’étage, auquel il ne peut être appliqué d’effet bandeau pour la clientèle à 0,40 et non 0,50, de pondérer les WC du rez-de-chaussée qui ne bénéficient d’aucun éclairage et ventilation naturels à 0,20 et non 0,40, et de pondérer les annexes de l’étage à 0,20 et non 0,25 conformément à la charte. Concernant les éléments de comparaison, elle prétend que le périmètre retenu par l’expert excède largement la notion de voisinage au sens de l’article L145-33 du code de commerce, 5 des 9 termes de comparaison se trouvant à 2 kilomètres autour des lieux loués, les autres étant distantes de plus de 3 kilomètres. Selon elle, les références distantes de moins de 2 kilomètres des locaux loués sont plus faibles en termes de prix unitaires que les autres, démontrant que la commercialité du secteur des locaux loués est faible. Elle ajoute que parmi les références qu’elle retient trois concernent des locations nouvelles et une un renouvellement amiable, qui sont toujours supérieures aux fixations judiciaires. En réponse au bailleur, elle fait valoir qu’il n’y a pas lieu d’exclure certaines valeurs, le panel étant suffisamment homogène, étant par ailleurs relevé qu’une valeur locative ne saurait résulter d’une moyenne arithmétique qui gomme toutes les disparités entre les locaux de référence et les locaux loués. Elle prétend que le bailleur ne justifie pas du prix unitaire revendiqué de 320 euros et qu’il convient au contraire de retenir un prix de 220 euros par m²P compte tenu de la situation des locaux dans un secteur de faible commercialité, de leur configuration rationnelle et adaptée, de leur destination exclusive à usage de bureaux, des clauses du bail et de l’état du marché locatif dans le secteur. Elle sollicite par ailleurs l’application d’abattements en ce qu’elle supporte des clauses exorbitantes de droit commun au titre des travaux de mises aux normes et notamment de son obligation au titre de l’accessibilité du public au premier étage (4%), de la présence d’une clause d’accession en fin de jouissance (12% compte tenu de l’ampleur des travaux réalisés en 2021), du transfert de la charge de la taxe foncière (déduction au réel de la somme de 9.072 euros)

S’agissant des emplacements de parking, elle indique ne formuler aucune observation sur la valeur unitaire hors charges et hors taxes de 720 euros par an.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, il convient de rappeler que les parties se sont accordées sur le principe de la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, étant relevé qu’il est constant que les baux d’une durée initiale supérieure à 9 ans, 12 ans en l’espèce, échappent à la règle du plafonnement de l’article L145-34 du code de commerce, et que les bureaux en boutique échappent également à la règle du plafonnement conformément aux dispositions combinées des articles L145-36 et R145-11 du code de commerce.

La valeur locative doit dès lors être déterminée au regard des éléments prévus par l’article R145-11 par référence aux prix pratiqués dans les locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que le local est constitué d’un immeuble élevé sur rez-de-chaussée avec un premier étage comprenant une terrasse. Le local bénéficie également d’un parking commun comportant 14 emplacements de stationnement pour véhicules et un emplacement pour deux roues. Le bâtiment ne comporte pas d’ascenseur.

En l’absence d’uniformité de la surface louée, les parties s’accordent sur la nécessité de procéder à une pondération laquelle s’établit comme suit après examen des moyens de contestation du preneur :

Niveau

Zone

Superficie

Coefficient de pondération

Surface pondérée

Rez-de-chaussée

Zone 1

133m²

1

133m²

Zone 2

107m²

0,80

85,60m²

Zone 3

24,73m²

0,60

14,84m²

WC

3,35m²

0,40 compte tenu de leur caractère accessible depuis l’accueil, et de leur intégration dans la structure des locaux accessibles à la clientèle, justifiant de retenir le taux maximal proposé par la charte

1,34m²

Local technique

4,92m²

0,15

0,74m²

Bâtiment extérieur

20,80m²

0,15

3,12m²

1er étage

Bureaux commerciaux

50m²

0,50, l’effet bandeau devant être retenu dès lors qu’il résulte des photographies produites dans le cadre de l’expertise que le premier étage est largement éclairé par des parois vitrées, donnant sur le [Adresse 6], lieu de passage de la clientèle, apportant ainsi une visibilité certaine pour un local chargé d’accueillir du public

25m²

Bureaux commerciaux

79m²

0,40

31,60m²

Annexes (réfectoire et WC)

32m²

0,25, ce coefficient correspondant à ceux habituellement pratiques, sans qu’aucun autre élément objectif de contestation ne soit opposé

8m²

Terrasse

40m²

0,15

6m²

Par conséquent, il convient de retenir, conformément à l’expertise, une surface pondérée de 309,24 m².

La destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.

Les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, le bail comporte une clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité du local qui justifie l’application d’un abattement de 2% compte tenu du risque de se voir imposer de tels travaux s’agissant d’un local accueillant dans son ensemble du public, étant toutefois relevé qu’il n’y a pas lieu d’augmenter le taux proposé par l’expert, les personnes à mobilité réduite pouvant être accueillies sans difficulté au rez-de-chaussée lequel est accessible.

Le bail comporte par ailleurs une clause transférant sur le preneur la charge de la taxe foncière, ce qui constitue une clause exorbitante du droit commun dès lors qu’elle vise à permettre au bailleur de se décharger de son obligation légale de s’acquitter du paiement de cette taxe. Un abattement de 9.072 euros, correspondant au montant de la taxe foncière de l’année 2023 sera appliqué.

Enfin le bail comporte une clause d’accession sans indemnité en fin de bail, le bailleur se réservant le droit d’exiger la remise des lieux loués dans leur état primitif aux frais du preneur. Cette clause doit donc en réalité, compte tenu de la présence de cette clause de nivellement, s’analyser en une clause d’accession en fin de jouissance. Il n’est pas contesté que les travaux réalisés au rez-de-chaussée du bâtiment constituent des travaux d’amélioration et non des travaux de modification de la structure des lieux, et qu’ils ne feront accession au bailleur qu’en fin de jouissance. Il ne peut dès lors en être tenu compte dans la détermination de la valeur locative, ce qui commande d’appliquer un abattement de 5% au vu de la nature des travaux tels que relevés par l’expert.

Les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que le local bénéfice d’une bonne situation pour une activité de bureaux, sur l’une des principales artères de la commune de [Localité 8], avec une bonne desserte des transports en commun.

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-11 du code de commerce susvisé, la valeur locative sera déterminée par référence aux prix pratiqués dans les locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l’espèce, l’expert a relevé à titre indicatif les loyers des locaux situés dans le voisinage, bien qu’ils ne concernent pas des locaux de même nature, et a précisé l’origine desdits baux. Il en résulte que les loyers s’établissent dans un environnement qui ne peut être considéré comme étant trop éloigné, entre 213 et 309 euros par m². S’agissant d’activités se rapprochant de celle exercée par la société LOFT ONE, il a pu identifier quatre valeurs s’établissant entre 215 et 350 euros par m², peu important que ces valeurs soient situées à une plus grande distance. Il a également analysé l’ensemble des valeurs produites par les parties en écartant notamment les références les plus élevées au motif que les locaux se trouvent situés dans les secteurs présentant une meilleure commercialité.

Dès lors la proposition du bailleur qui fonde son calcul sur une moyenne purement arithmétique de diverses valeurs de comparaison, donc certaines sont situées dans des emplacement sans commune mesure en termes de commercialité (certains locaux sont situés en centre-ville de [Localité 5], [Localité 4], à [Localité 3]) ne peut valablement prospérer sans application d’un correctif. De même les arguments du preneur contestant la valeur retenue par l’expert ne sauraient prospérer dès lors qu’ils sont fondés exclusivement sur des locaux, certes situés à proximité, mais dans lesquels ne sont pas exercées d’activités équivalentes. Ces valeurs tendent toutefois à conforter l’analyse de l’expert qui retient une valeur locative de 260 euros par an, et non de 320 euros comme proposé par le bailleur au vu d’éléments de référence non strictement comparables et des correctifs apportés, et compte tenu notamment de la qualité de l’emplacement et de sa commercialité plus réduite.

La valeur locative unitaire des locaux sera par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, fixée à 260 euros, outre 720 euros par emplacement de parking.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, et après application des abattements susvisés, le montant annuel du loyer s’établit à la somme de 76.100 euros à compter du 1er janvier 2024.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme effectivement versée depuis la date du renouvellement, étant rappelé que les intérêts courent, sur la somme trop versée par le preneur depuis le 1er janvier 2024, le montant du loyer actuel étant supérieur au montant du loyer judiciairement fixé, de plein droit au taux légal à compter de la demande formée à ce titre par le preneur soit le 04 novembre 2025. Par ailleurs, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée.

Sur les frais du procès

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre elles.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre la SCI L.O. INVESTISSEMENTS et la SAS LOFT ONE DIRECTION REGIONALE NOUVELLE AQUITAINE portant sur un local situé à [Adresse 1] à TALENCE (33) renouvelé le 1er janvier 2024 à la somme annuelle de 76.100 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du 04 novembre 2025 sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer effectivement réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SCI L.O. INVESTISSEMENTS à en payer la moitié et la SAS LOFT ONE DIRECTION REGIONALE NOUVELLE AQUITAINE à en payer l’autre moitié ;

Déboute la SAS LOFT ONE DIRECTION REGIONALE NOUVELLE AQUITAINE de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE