TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mai 2026

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Mars 2026

GROSSE :

Le 28 mai 2026

à M^e BURTEZ

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 mai 2026

à M^e FENECH

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05054 – N° Portalis DBW3-W-B7J-64QC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [U]

domiciliée : chez Cabinet SOGESTIA, SARL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier BURTEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [D] [F],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nathalie FENECH, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-014573 du 07/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 15 novembre 2020, concernant un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel de 660 euros outre 20 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [U] a fait signifier à Madame [D] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 8 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, la SCI [U] a fait assigner Madame [D] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 4 décembre 2025.

L’affaire, après un renvoi contradictoire, a été appelée et retenue à l’audience du 19 mars 2026.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

La SCI [U] actualise sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 3 587,90 euros, au 19 mars 2026. Elle ne soutient plus sa demande tendant à l’expulsion de Madame [D] [F], indiquant que Madame [D] [F] a libéré les lieux et restitué les clés le 10 août 2025.

Madame [D] [F] reconnait l’existence d’une dette locative – dont elle conteste le montant – et sollicite l’octroi de délais de paiement, soulignant sa situation personnelle délicate. Elle évoque l’existence d’un préjudice de jouissance causé par l’état du logement donné à bail, et conteste le montant appelé au titre des provisions sur charges en l’absence de justificatifs transmis par la SCI [U].

Le Président a mis dans le débat la question de la recevabilité de la demande, eu égard au caractère d’ordre public du titre I de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire est mise en délibéré au 28 mai 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SCI [U] produit la notification à la CCAPEX en date du 9 janvier 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [D] [F], soit deux mois au moins avant l’assignation du 18 septembre 2025.

Pour autant, au-delà de l’absence de clause résolutoire dans le contrat de bail transmis, la SCI [U] ne justifie pas de la notification de l’assignation en expulsion pour dette locative à la Préfecture six semaines (soit 42 jours) au moins avant l’audience du 4 décembre 2025, contrairement aux dispositions des textes susvisés.

Dès lors, son action aux fins de constat de la résiliation du bail est déclarée irrecevable, de même que les demandes subséquentes.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel et la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Vu les articles 4, 6, 7, 20-1 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719 et 1728 du code civil,

En l’espèce, la SCI [U] verse aux débats le contrat de bail, un commandement de payer ainsi que des décomptes des loyers et charges.

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Madame [D] [F] restait débitrice d’une dette locative de 4 317,85 euros, au 1er septembre 2025, faisant apparaître un solde antérieur de 1 052,12 euros, non justifié (notamment au regard du décompte joint au commandement de payer – lequel comprend des frais de relance, des frais d’envoi et des frais de procédure –).

Vu le décompte actualisé au 11 décembre 2025, fixant la dette locative à une somme de 3 025,98 euros, terme du mois d’octobre 2025 inclus, déduction faite du montant appelé au titre du solde antérieur (1 052,12 euros), des frais de relance, des frais d’envoi et des frais de procédure, non justifiés.

Le montant des provisions sur charges, prélevées mensuellement et dont le montant est conforme aux dispositions du bail, n’a jamais été contesté antérieurement à la présente procédure.

Enfin, Madame [D] [F] fait état d’un préjudice de jouissance. Elle produit des photographies non datées et ne permettant pas de s’assurer des lieux où elles ont été prises avec certitude. De même, elle communique un certificat médical daté du 26 septembre 2025, c’est-à-dire postérieur à la date de libération des lieux, sans prouver de lien de causalité entre les affections constatées et l’état du logement litigieux, étant précisé qu’aucune mise en demeure ou dénonciation de désordres, antérieures à la présente instance, ne sont établies.

Autrement dit, les pièces versées au dossier ne permettent de déterminer avec certitude ni l’existence ni la cause ni les conséquences des désordres évoqués par Madame [D] [F].

La preuve indiscutable n’est pas rapportée de ce que la SCI [U] en est responsable et ne remplit pas son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation.

En toute hypothèse, les nuisances alléguées ne permettent pas à Madame [D] [F] d’invoquer une exception d’inexécution dès lors qu’elle n’établit pas l’inhabitabilité des lieux loués.

Dès lors, aucune réduction du montant des loyers ne saurait être accordée et la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi sera rejetée.

A l’inverse, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [D] [F] au paiement de la somme de 3 025,98 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [D] [F], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé, à l’exception du commandement de payer, et sera condamnée à payer à la SCI [U] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SCI [U] aux fins de constat de la résiliation du bail irrecevable, de même que les demandes subséquentes ;

DEBOUTONS Madame [D] [F] de ses demandes de réduction du montant des loyers et de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Madame [D] [F] à verser à la SCI [U] la somme de 3 025,98 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [D] [F] à verser à la SCI [U] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [D] [F] aux dépens, à l’exception du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier, Le juge,