TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :

Le 03 avril 2026

à M^e MATTEI [Localité 1]-[Localité 2]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 avril 2026

à M. [D] [W]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06275 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7EC6

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [D], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2019, l’Etablissement Public Industriel et Commercial (EPIC) 13 HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [D] sur des locaux situés à la [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 293,02 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 251,80 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat.

La Caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Monsieur [W] [D] le 19 décembre 2024.

Par assignation du 31 octobre 2025, l’EPIC 13 HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [W] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du code civil,

—  745,80 euros à titre de la dette locative arrêtée à la date du 24 octobre 2025,

—  300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer et le coût du présent, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 29 janvier 2026, l’EPIC 13 HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 640,15 euros, selon décompte en date du 26 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. Il indique que le requis a repris le paiement du loyer.

Monsieur [W] [D] comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il précise être veuf et percevoir le RSA. Il vit avec sa fille de 20 ans qui est à la caisse d’allocations familiales.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

1. Sur le constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC 13 HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CAF deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 251,80 euros n’a pas été réglée entièrement et ce malgré un paiement de 100 euros par le requis dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 août 2025.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé, à défaut de justificatif, à la somme mensuelle de 407,52 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC 13 HABITAT ou à son mandataire.

Par ailleurs, l’EPIC 13 HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 janvier 2026, Monsieur [W] [D] lui devait la somme de 520,11 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [W] [D] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Il sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 520,11 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par l’EPIC 13 HABITAT établit au jour de l’audience la reprise du paiement du loyer courant.

Compte tenu de l’ancienneté du bail et de la modicité de la dette, il convient d’accorder à Monsieur [W] [D] des délais de paiement selon les termes du dispositif.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [W] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La demande relative aux frais d’exécution forcée, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de débouter de l’EPIC 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et rendue en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 juillet 2019 entre l’EPIC 13 HABITAT, d’une part, et Monsieur [W] [D], d’autre part, concernant les locaux situés à la [Adresse 3] est résilié depuis le 26 août 2025,

CONDAMNE Monsieur [W] [D] à payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 520,11 euros (cinq cent vingt euros et onze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 janvier 2026, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

AUTORISE Monsieur [W] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 53 euros (cinquante trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [W] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 août 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [W] [D] sera condamné à verser à l’EPIC 13 HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges révisables qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit, à défaut de justificatif, à la somme mensuelle de 407,52 euros et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’EPIC 13 HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de frais d’exécution forcée,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [W] [D] aux dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge