TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 13 Février 2026 – délibéré prorogé

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Octobre 2025

N° RG 25/02545 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6PJD

Expédition délivrée le 13.02.2026 à :

— [Q] [W], expert (OPALEXE)

— service expertises

Grosse délivrée le 13.02.2026 à :

— M^e Aude VAISSIERE

— M^e Charlotte TASSY

— Maître Laure CAPINERO

— M^e Agnès STALLA

— Maître François xavier GOMBERT

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [E]

né le 12 Août 1966 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Aude VAISSIERE, avocat postulant au barreau de MARSEILLE, et par M^e Olivier GARDETTE, avocat plaidant au barreau de LYON

Madame [B] [P] épouse [E]

née le 17 Juin 1967 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Aude VAISSIERE, avocat postulant au barreau de MARSEILLE, et par M^e Olivier GARDETTE, avocat plaidant au barreau de LYON

DEFENDEURS

A.S.L. [Adresse 2] [Adresse 3]

domiciliée chez Société TOURNY GESTION ORI, dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

non comparante

S.A.S. YCAP REALISATION

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

non comparante

S.A.S.U. MEDITERRANEE CONSTRUCTION

dont le siège social est sis [Adresse 6]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Charlotte TASSY, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. DUPEYRE KONCEPT ARCHITECTURE

dont le siège social est sis [Adresse 7]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Laure CAPINERO de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats postulant au barreau de MARSEILLE, et par Maître Carole FROSTIN de AEDES JURIS, avocats plaidant au barreau de PARIS

Madame [D] [I]

née le 4 septembre 1977 à [Localité 3]

domiciliée [Adresse 8]

représentée par M^e Agnès STALLA, avocat postulant au barreau de MARSEILLE, et par M^e Sabine DU GRANRUT, avocat plaidant au barreau de PARIS

Maître Vianney RIVIERE

Avocat exerçant au sein de l’association d’avocats [S] AVOCATS ASSOCIES

sis [Adresse 9]

représenté par Maître François xavier GOMBERT de la SELARL BREU-AUBRUN-GOMBERT ET ASSOCIES, avocats postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et par Maître Guillaume REGNAULT, avocats plaidant au barreau de PARIS

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

La société YCAP IMMOBILIER a organisé la vente d’un bâti existant, l’immeuble du [Adresse 10] à [Localité 4], accompagnée d’un projet de rénovation lourde de ce bâti – dont elle a arrêté le programme de travaux – dans le cadre d’un dispositif PINEL optimisé au déficit foncier.

L’opération a été vendue « clef en main » aux acquéreurs, qui ont intégré l’Association syndicale [Adresse 11], constituée le 23 décembre 2019 par le cabinet [S] aux fins de restauration totale et de surélévation partielle de l’immeuble.

Le 26 décembre 2019, la SARL LE MOLIERE, a acquis l’immeuble du [Adresse 12] en qualité de marchands de biens, et l’ASL [Adresse 13] a signé un contrat de marché de travaux avec la société YCAP REALISATION pour un montant de 1.227.164 € TTC.

Un contrat de maitrise d’œuvre a été signé le 11 février 2020 avec la société DUPEYRE KONCEPT ARCHITECTURE.

Sont notamment intervenus à l’opération :

Le cabinet d’avocats [S], en une qualité débattue par les parties,La société DUPEYRE KONCEPT ARCHITECTURE, en qualité d’architecte pour la conception architecturale et la direction de l’exécution des travaux, hors étude de structure et fluides ; L’APAVE, contrôleur technique ;La société YCAP REALISATION, en qualité d’entreprise générale, puis de « contractant général ».La société YCAP REALISATION a sous-traité :

L’ensemble des lots à la société ACR CONSTRUCTION, par contrat du 10 décembre 2020, jusqu’à sa résiliation par le sous-traitant le 20 juillet 2021,la société ENGIMARCO, qui lui a succédé par contrat du 9 décembre 2021, jusqu’à résiliation de son contrat en octobre 2022, la société MEDITERRANEE CONSTRUCTION lui a succédé par contrat de sous-traitance du 14 avril 2023, pour la poursuite des lots de dépose, gros-œuvre, charpente, toiture, velux, façade, ravalement, planchers, eaux usées, électricité, menuiseries intérieures, plomberie, CVC,la société TOP & RENO, par contrat du 8 décembre 2023, pour le lot plaquisterie.

La société RIVIA a fourni les matériaux.

Le chantier a démarré le 1er mars 2021.

Le 15 décembre 2021, [V] [E] et [B] [E] née [P] ont acquis de la SARL LE MOLIERE du lot 30 de cette opération, pour un montant de 87.340 €.

Ils ont par ailleurs versé à l’ASL pour la surélévation et la rénovation de l’appartement, partie éligible au dispositif Pinel, 153 061.00 €.

Ils ont également versé à l’ASL, pour la participation à la rénovation des parties communes, éligible au déficit foncier, 33 599.00 €.

La société YCAP REALISATION s’est prévalue de surcoûts consécutifs à des défaillances de ses sous-traitants, à compter d’un courrier du 30.11.2022.

La société YCAP REALISATION a indiqué, le 10 novembre 2023, à l’ASL être confrontée à un dépassement du budget initial de 333 100.82 € TTC, réduit grâce à l’obtention d’une subvention de 41 698.00 €, et demandé « un concours financier des membres de l’ASL ».

Le chantier est à l’arrêt depuis le 14 juin 2024.

*

Par assignation du 05, 10, 11 et 13 juin 2025, [V] [E] et [B] [E] née [P] ont fait attraire :

1/ La SAS YCAP REALISATION,

2/ La SASU MEDITERRANEE CONSTRUCTION,

3/ La SASU DUPEYRE KONCEPT ARCHITECTURE,

4/ L’Association Syndicale Libre – ASL – [Adresse 13],

5/ Emmanuelle POUTS SAINT GERMÉ – avocat exerçant au sein de l’association d’avocats à responsabilité professionnelle individuelle [S] AVOCATS ASSOCIES,

6/ [K] [S], avocat exerçant au sein de l’association d’avocats à responsabilité professionnelle individuelle [S] AVOCATS ASSOCIES,

devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir:

« REJETANT toutes demandes, fins et conclusions contraires,

Vu l’article 145 du CPC,

DESIGNER tel expert qu’il plaira avec faculté de s’adjoindre tout sapiteur / spécialiste dans une autre spécialité que la sienne, et notamment en matière de fiscalité immobilière loi Pinel et d’entendre contradictoirement tout sachant à charge d’en indiquer les coordonnées, avec mission de :

— Se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents utiles et ordonner aux parties et à tous tiers détenteurs de lui remettre sans délai, toutes pièces contractuelles, techniques, administratives, etc., qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission et s’il le faut le dossier de maîtrise de l’ouvrage, et celui du maître d’œuvre et plus particulièrement pour ce dernier fournir en sus de son dossier APD, les mesures d’organisation générales du chantier correspondant à chaque séquence de réalisation : phasage / planning, tout corps d’état, contrainte de site, méthode de réalisation des ouvrages, comptes-rendus de chantier et toutes correspondances adressées aux entreprises.

— Se faire communiquer, notamment par YCAP REALISATION, tous les documents utiles établissant les rapports de droit avec les intervenants (sous-traitants ou autres), la mission précise de chacun et le calendrier des travaux.

— Se rendre sur les lieux [Adresse 14], en présence de l’ensemble des parties dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception, visiter l’immeuble, en faire la description au besoin en constituant un album photographique si le constat de commissaire de justice produit est insuffisant et en dressant tous croquis jugé nécessaire.

— Examiner les travaux contractuels réalisés dans les parties communes et dans le lot privatif des époux [E]

— Décrire l’état du chantier et l’état d’avancement des travaux de réhabilitation séparément pour les parties communes et le lot privatif des époux [E], et chiffrer, à partir du marché d’origine et sur la base du prix contractuellement défini au contrat liant la société YCAP REALISATION à l’ASL [Adresse 13], le montant lot par lot, des travaux réalisés dans les parties communes et dans l’appartement des époux [E]

— Vérifier et décrire l’existence éventuelle de désordres ou de non-conformités, en chiffrer le coût en valeur à la date de l’expertise; déterminer leur incidence éventuelle sur la reprise du chantier ;

— Décrire lot par lot les travaux nécessaires à l’achèvement des parties commune et de l’appartement des époux [E], en évaluer le coût en valeur à la date de l’expertise, la durée et les contraintes sur l’occupation des lieux

— Définir avec précision les travaux prioritaires à réaliser pour pouvoir utiliser les parties communes et permettre aux époux [E] d’accéder à leur appartement

— Evaluer le retard prévisible de l’achèvement des travaux dans les parties communes et la partie privative des époux [E] par rapport aux engagements contractuels du marché d’YCAP REALISATION

— Rechercher quelles ont été les mesures conservatoires prises par le cabinet [S] au regard du non-respect des dispositions de la loi Pinel, dont dépend le statut fiscal de l’opération et notamment si un rescrit a été ou non sollicité auprès de l’administration fiscale compte tenu du dépassement des délais.

— Donner au tribunal tous les éléments factuels et techniques lui permettant d’apprécier :

▪ les éventuelles responsabilités encourues au titre du retard dans l’exécution du marché, des

éventuels désordres constatés, des moyens nécessaires à y remédier, de l’incidence sur les délais d’achèvement du chantier et en cas de pluralité de cause, leur proportion dans la survenance des désordres, et,

▪ et également l’éventuelle responsabilité du cabinet [S] (Maître [D] [I] et Maître [K] [S]) dans l’accompagnement des époux [E] dans le cadre de l’application du dispositif Pinel dont ils devaient bénéficier et dans la mise en œuvre ou non de mesures conservatoires tel un rescrit sollicité auprès de l’administration fiscale.

▪ le préjudice éventuellement subi par les époux [E] en lien avec celles-ci (les responsabilités) ainsi que les conséquences du retard et du non-achèvement du chantier sur le maintien ou non du statut du régime fiscal loi Pinel et déterminer les moyens et les actions propres à y remédier ;

— S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés, sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis préalablement à une réunion de synthèse qu’il provoquera avant le dépôt de son rapport, pour renseigner les parties sur l’état de ses investigations et, le cas échéant, compléter celle-ci

— A l’issue de la première réunion d’expertise ou dès que cela lui semblera possible et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations et l’actualiser ensuite dans les meilleurs délais :

• En faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations

• En les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle, d’une demande de consignation supplémentaire qui s’en déduise

• En fixant aux parties un délai pour procéder aux mises en cause et éventuelles interventions

forcées

DIRE que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et PRECISER, à cet égard, que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurance.

CONDAMNER tout contestant aux dépens et au paiement d’une indemnité article 700 du code de procédure civile de 2000 €. »

A l’audience du 24.10.2025, [V] [E] et [B] [E] née [P], par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, demandent de :

« REJETANT toutes demandes, fins et conclusions contraires,

Vu l’article 145 du CPC,

DESIGNER tel expert qu’il plaira avec faculté de s’adjoindre tout sapiteur / spécialiste dans une autre spécialité que la sienne, et notamment en matière de fiscalité immobilière loi Pinel et d’entendre contradictoirement tout sachant à charge d’en indiquer les coordonnées, avec mission de :

— Se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents utiles et ordonner aux parties et à tous tiers détenteurs de lui remettre sans délai, toutes pièces contractuelles, techniques, administratives, etc., qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission et s’il le faut le dossier de maîtrise de l’ouvrage, et celui du maître d’œuvre et plus particulièrement pour ce dernier fournir en sus de son dossier APD, les mesures d’organisation générales du chantier correspondant à chaque séquence de réalisation : phasage / planning, tout corps d’état, contrainte de site, méthode de réalisation des ouvrages, comptes-rendus de chantier et toutes correspondances adressées aux entreprises.

— Se faire communiquer, notamment par YCAP REALISATION, tous les documents utiles établissant les rapports de droit avec les intervenants (sous-traitants ou autres), la mission précise de chacun et le calendrier des travaux.

— Se rendre sur les lieux [Adresse 14], en présence de l’ensemble des parties dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception, visiter l’immeuble, en faire la description au besoin en constituant un album photographique si le constat de commissaire de justice produit est insuffisant et en dressant tous croquis jugé nécessaire.

— Examiner les travaux contractuels réalisés dans les parties communes et dans le lot privatif des époux [E]

— Décrire l’état du chantier et l’état d’avancement des travaux de réhabilitation séparément pour les parties communes et le lot privatif des époux [E], et chiffrer, à partir du marché d’origine et sur la base du prix contractuellement défini au contrat liant la société YCAP REALISATION à l’ASL [Adresse 13], le montant lot par lot, des travaux réalisés dans les parties communes et dans l’appartement des époux [E]

— Vérifier et décrire l’existence éventuelle de désordres ou de non-conformités, en chiffrer le coût en valeur à la date de l’expertise; déterminer leur incidence éventuelle sur la reprise du chantier ;

— Décrire lot par lot les travaux nécessaires à l’achèvement des parties commune et de l’appartement des époux [E], en évaluer le coût en valeur à la date de l’expertise, la durée et les contraintes sur l’occupation des lieux

— Définir avec précision les travaux prioritaires à réaliser pour pouvoir utiliser les parties communes et permettre aux époux [E] d’accéder à leur appartement

— Evaluer le retard prévisible de l’achèvement des travaux dans les parties communes et la partie privative des époux [E] par rapport aux engagements contractuels du marché d’YCAP REALISATION

— Rechercher quelles ont été les mesures conservatoires prises par le cabinet [S] au regard du non-respect des dispositions de la loi Pinel, dont dépend le statut fiscal de l’opération et notamment si un rescrit a été ou non sollicité auprès de l’administration fiscale compte tenu du dépassement des délais.

— Donner au tribunal tous les éléments factuels et techniques lui permettant d’apprécier :

▪ les éventuelles responsabilités encourues au titre du retard dans l’exécution du marché, des éventuels désordres constatés, des moyens nécessaires à y remédier, de l’incidence sur les délais d’achèvement du chantier et en cas de pluralité de cause, leur proportion dans la survenance des désordres, et,

▪ et également l’éventuelle responsabilité du cabinet [S] (Maître [D] [I] et Maître [K] [S]) dans l’accompagnement des époux [E] dans le cadre de l’application du dispositif Pinel dont ils devaient bénéficier et dans la mise en œuvre ou non de mesures conservatoires tel un rescrit sollicité auprès de l’administration fiscale.

▪ le préjudice éventuellement subi par les époux [E] en lien avec celles-ci les responsabilités) ainsi que les conséquences du retard et du non-achèvement du chantier sur le maintien ou non du statut du régime fiscal loi Pinel et déterminer les moyens et les actions propres à y remédier ;

— S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés, sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis préalablement à une réunion de synthèse qu’il provoquera avant le dépôt de son rapport, pour renseigner les parties sur l’état de ses investigations et, le cas échéant, compléter celle-ci

— A l’issue de la première réunion d’expertise ou dès que cela lui semblera possible et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations et l’actualiser ensuite dans les meilleurs délais :

• En faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations

• En les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle, d’une demande de consignation supplémentaire qui s’en déduise

• En fixant aux parties un délai pour procéder aux mises en cause et éventuelles interventions

forcées

DIRE que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et PRECISER, à cet égard, que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurance.

CONDAMNER tout contestant aux dépens et au paiement d’une indemnité article 700 du code de procédure civile de 2000 €. »

La SASU MEDITERRANEE CONSTRUCTION, par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa de l’article 145 du Code de procédure civile, demande de :

« JUGER que la société MEDITERRANNEE DE CONSTRUCTION formule les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise sollicitée par les époux [E],

JUGER que cette expertise devra être ordonnée aux frais avancés des époux [E],

JUGER que la mission confiée à l’Expert qui sera désigné soit complétée du chef de mission suivant « Faire le compte entre les parties »,

REJETER les demandes des époux [E] au titre des frais irrépétibles et des dépens,

RESERVER les dépens ».

La société DUPEYRE KONCEPT ARCHITECTURE, société par actions simplifiée, par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa des articles 145, 146, 147, 238 du Code de procédure civile, demande de :

« DONNER ACTE a la société DUPEYRE KONCEPT ARCHITECTURE de ce qu’elle ne s’oppose pas au principe de l’expertise judiciaire sollicitée par les époux [E] et forme, sans aucune reconnaissance de responsabilité toutes protestations et réserves sur la recevabilité et le bien-fondé de toutes demandes qui pourraient être formulées à son encontre;

REJETER le chef de mission suivant proposé par les époux [E] : « Vérifier et décrire l’existence éventuelle de désordres ou de non-conformités, en chiffrer le coût en valeur à la date de l’expertise ; déterminer leur incidence éventuelle sur la reprise du chantier » ;

REJETER les demandes des époux [E] au titre des frais irrépétibles et des dépens;

JUGER que les demandeurs à l’expertise supporteront les frais de l’expertise judiciaire. »

[D] [I], par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa des articles 31, 145 et 238 du code de procédure civile, demande de :

« – Déclarer irrecevable la demande de mission expertale portant sur les parties communes de l’Immeuble sis au [Adresse 15] à [Localité 4] ;

— Circonscrire la mission expertale aux seules parties privatives dont sont propriétaires les Monsieur [V] [E] et Madame [B] [E] ;

— Rejeter le chef de mission consistant à « rechercher quelles ont été les mesures conservatoires prises par le cabinet [S] au regard du non-respect des dispositions de la loi Pinel, dont dépend le statut fiscal de l’opération et notamment si un rescrit a été ou non sollicité auprès de l’administration fiscale compte tenu du dépassement des délais » ;

— Donner acte aux protestations et des réserves d’usage de Maître [D] [I] quant à la demande d’expertise judiciaire ;

— Dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Laisser les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise, à la charge exclusive des demandeurs. »

[K] [S], par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa des articles 145 du Code de Procédure Civile et 491 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, demandent de :

« ▪ Donner acte à Maître [K] [S] de ce qu’il ne s’oppose pas au principe de la mesure d’expertise judiciaire sollicitée ;

▪ Donner acte à Maître [K] [S] du bénéfice de ses plus expresses protestations et réserves ;

▪ Modifier la mission, telle que proposée par les époux [E], de la façon suivante:

Au lieu de :

« Rechercher quelles ont été les mesures conservatoires prises par le Cabinet [S] au regard du non-respect des dispositions de la Loi Pinel, dont dépend le statut fiscal de l’opération et notamment si un rescrit a été ou non sollicité auprès de l’Administration Fiscale compte tenu du dépassement des délais » ;

Prévoir :

« Rechercher s’il était possible de prévoir, pour le Cabinet [S], des mesures conservatoires au regard du non-respect des dispositions de la Loi Pinel, dont dépend le statut fiscal de l’opération, d’une part, et de la mission confiée au Cabinet [S], (lettre de mission du 22 novembre 2019) et notamment s’il était possible d’envisager un rescrit et de le solliciter auprès de l’Administration Fiscale compte tenu du dépassement des délais, d’autre part » ;

Au lieu de :

« Donner au Tribunal tous les éléments factuels et techniques lui permettant d’apprécier … également l’éventuelle responsabilité du Cabinet [S] … dans l’accompagnement des époux [E] dans le cadre de l’application du dispositif Pinel dont ils devaient bénéficier et dans la mise en œuvre ou non de mesures conservatoires tel un rescrit sollicité par l’Administration Fiscale » ;

Prévoir :

« Donner au Tribunal tous les éléments factuels et techniques lui permettant d’apprécier … également l’éventuelle responsabilité du Cabinet [S] … dans l’accompagnement des époux [E] dans le cadre de l’application du dispositif Pinel dont ils devaient bénéficier, à supposer qu’il ait été possible de mettre en œuvre des mesures conservatoires, tel un rescrit auprès de l’Administration Fiscale » ;

▪ Mettre à la charge des époux [E] la consignation des frais d’expertise judiciaire ;

▪ Mettre les dépens à la charge des époux [E]. »

La SAS YCAP REALISATION et l’Association Syndicale Libre – ASL – [Adresse 13], respectivement assignées à personnes morales, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 16.01.2026. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la fin de non-recevoir

[D] [I] se prévaut de ce que les demandeurs seraient irrecevables en leur demande d’expertise ne ce qui concerne les parties communes, faute de qualité pour agir, au sens de l’article 31 du code de procédure civile.

Les demandeurs se prévalent de positions contradictoires entre les deux avocats pour demander de rejeter ce moyen.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

En la présente espèce, en aucun cas il n’est mentionné que l’immeuble serait assujetti aux dispositions de la loi du 10.07.1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis. Ce texte n’est pas le fondement juridique de la fin de non-recevoir soulevée.

Dans ces conditions, aucune disposition textuelle ne restreint le droit d’agir des copropriétaires sur les parties communes.

Au regard du constat de commissaire de justice versé aux débats, les parties communes sont manifestement dans un état qui ne permet pas leur utilisation dans des conditions normales : elles n’ont pas été restaurées, ni nettoyées, et il apparaît des « trous » sur les paliers entre deux étages, ce qui semble à tout le moins dangereux.

Dans de telles conditions, il apparaît que [V] [E] et [B] [E] née [P] ne peuvent pas accéder aux parties privatives acquises en passant par les parties communes dans des conditions normales, de sorte qu’ils ont également qualité pour agir en ce qui concerne les parties communes.

La fin de non-recevoir sera donc rejetée.

Sur l’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’état de la situation telle que décrite dans l’exposé du litige, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

En ce qui concerne la mission de l’expert, elle ne doit pas s’apparenter à un audit, et ne doit pas demander à l’expert de dire le droit.

Par ailleurs, Les articles 9 et 10, et 143 à 146 du code de procédure civile disposent qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et que le juge a toutefois le pouvoir d’ordonner, même d’office, et en tout état de cause, toutes les mesures d’instruction légalement admissibles, notamment d’expertises. Toutefois, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Dans de telles conditions, au regard des pièces versées aux débats par [V] [E] et [B] [E] née [P], notamment le constat dressé par un commissaire de justice, l’expert devra lister les non-façons et malfaçons des parties privatives de [V] [E] et [B] [E] née [P] et des parties communes de l’immeuble, en déterminer notamment la cause, et sur la base de documents communiqués par les parties, identifier les modalités propres à achever les travaux dans les conditions contractuelles liant les parties, et les chiffrer.

En revanche, le chef de mission suivant : « – Rechercher quelles ont été les mesures conservatoires prises par le cabinet [S] au regard du non-respect des dispositions de la loi Pinel, dont dépend le statut fiscal de l’opération et notamment si un rescrit a été ou non sollicité auprès de l’administration fiscale compte tenu du dépassement des délais. » ne sera pas retenu, car il vise à se substituer à la charge probatoire reposant sur les parties.

En ce qui concerne les demandes de détermination de responsabilités, cela reviendrait à dire le droit, de sorte qu’il ne saurait être ordonné de tels chefs de missions.

En outre, il n’est ni procéduralement possible, ni opportun de confier à l’expert une mission de maîtrise d’œuvre.

Enfin, il n’est pas nécessaire de rappeler les obligations déontologiques et relatives au respect du contradictoire, qui reposent sur l’expert dans sa mission, puisqu’il y est légalement tenu.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

En l’état, chaque partie conservera la charge respective de ses frais irrépétibles.

[V] [E] et [B] [E] née [P] , qui y ont intérêt, supporteront la charge des dépens.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[Q] [W]

[Adresse 16]

[Localité 5]

Courriel : [Courriel 1]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, ainsi que tous les documents de chantier,…, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 17] (parties communes et parties privatives des parties en la cause), après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— dresser un historique du chantier,

— établir une chronologie des travaux, et plus généralement du chantier, des opérations de construction, et notamment des dates de déclaration d’ouverture de chantier, et le cas échéant d’achèvement des travaux, de prise de possession de l’ouvrage, de réception,

— indiquer si les délais contractuellement fixés ont été respectés au regard des conditions et constatations de fait et techniques,

— décrire l’état d’avancement du chantier, en précisant les travaux réalisés,

— lister les désordres, malfaçons et non-façons visés dans l’assignation et les dernières conclusions de [V] [E] et [B] [E] née [P], le procès-verbal de constat en date du 26.03.2025, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution prévisible,

— indiquer pour chacun les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer,

— sur la base d’études et devis fournis par les parties (sauf en cas de carence à proposer directement ou à l’aide d’un sapiteur une estimation) donner un avis sur la durée et les coûts prévisibles, ainsi que les éventuelles contraintes liées à l’exécution des travaux propres à achever les travaux, d’une part afin de permettre à [V] [E] et [B] [E] née [P] de jouir paisiblement du lot acquis (y compris en ce que cela implique au regard des parties communes), d’autre part, afin qu’ils soient conformes aux documents contractuels initiaux ;

— préciser s’il existe des obstacles à la poursuite des travaux, et le cas échéant les moyens propres à les dépasser ;

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par [V] [E] et [B] [E] née [P],

— donner tous éléments d’appréciation permettant de faire les comptes entre les parties, le cas échéant en ayant recours à un sapiteur,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi qu’aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

DISONS que l’expert pourra illustrer son rapport de toutes photographies, croquis, schémas ou plans propres à illustrer son propos ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par [V] [E] et [B] [E] née [P], d’une avance de 6.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les TROIS MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

REJETONS toutes les autres demandes, y compris celles formulées en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens de l’instance en référé à la charge de [V] [E] et [B] [E] née [P].

LE GREFFIER LE MAGISTRAT