TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Mars 2026

Président : ATIA,

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 06 Janvier 2026

GROSSE :

Le 17 mars 2026

à :

— M^e Corinne de ROMILLY

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/07001 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7IT6

PARTIES :

DEMANDERESSE

SOCIETE UNICIL venant aux droits de la SOCIETE DOMICIL, société d’HLM immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro B573 620 754 dont le siège social est sis 11 Rue Armeny – 13291 MARSEILLE agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Corinne de ROMILLY avocat au barreau d’Aix-en-Provence

DEFENDEUR

Monsieur [O] [P], demeurant Résidence Les Jardins du Prado – 17 rue Saint-Adrien app E23 Bât E – 13006 MARSEILLE

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 mai 2009, la société anonyme (SA) d’Habitation à loyer modéré (Hlm) Domicil a donné à bail à Mme [D] [Z] un appartement situé au 17 rue Saint-Adrien, Les Jardins du Prado, bâtiment E, 2ème étage, dans le sixième arrondissement de Marseille arrondissement de Marseille pour un loyer de 446,92 euros et une provision sur charges de 129,62 euros.

Mme [D] [Z] est décédée le 20 décembre 2024.

Par courrier en date du 16 janvier 2025, la SA Unicil a notifié à M. [O] [P] un refus de transfert du bail au motif que les conditions n’étaient pas réunies du fait d’une composition familiale inadaptée à la taille du logement et de l’absence de lien de parenté avec Mme [D] [Z].

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, la SA Unicil, agissant poursuites et diligences de son directeur, a fait assigner M. [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 14 de la loi du 6 juillet 1989, 545 du Code civil, 808 et 809 du Code de procédure civile, 62 de la loi du 9 juillet 1991, L 621-2-2 du Code de l’organisation judiciaire aux fins de :

— venir s’entendre déclarer qu’il est occupant sans droit ni titre et d’expulsion immédiate et sans délai (suppression des délais prévus par les articles L 412-1 et 6 du Code des procédures civiles d’exécution),

— condamnation à payer la somme de 2.770,33 euros, avec intérêts au taux légal,

— condamnation à payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalent au loyer applicable pour un tel logement, soit 697 euros, du jour du prononcé du jugement et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 6 janvier 2026, la SA Unicil, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à personne, M. [O] [P] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence de M. [O] [P] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir :

La SA Unicil justifie de sa qualité pour agir par la production d’un avis de taxe foncière et de son titre de propriété.

Sur la demande d’expulsion :

Il importe de rappeler que s’agissant des conditions de transfert du bail, les dispositions loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont pas destinées à assurer la seule protection des preneurs et de leurs proches.

Il résulte de l’article 14 de cette loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux personnes suivantes, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

S’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Il est de principe que les conditions de transfert du bail s’apprécient à la date du décès du locataire auquel se substitue le bénéficiaire du transfert.

En l’espèce, M. [O] [P] n’a aucun lien de parenté avec Mme [D] [Z] et l’appartement est de type 3.

Il en résulte qu’à la date du décès de la locataire, les conditions de transfert du bail ne sont pas réunies car M. [O] [P] ne remplit pas les conditions légales de sorte que le bail du 15 mai 2009 s’est trouvé résilié à la date du décès de la dernière locataire, Mme [D] [Z], soit au 20 décembre 2024.

M. [O] [P] étant sans droit ni titre depuis le 21 décembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

La demande de ce chef sera par conséquent rejetée.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 21 décembre 2024, jusqu’au départ de M. [O] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 697 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner M. [O] [P] à son paiement.

La SA Unicil justifie de l’occupation des lieux par M. [O] [P] selon procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 4 avril 2025. Le commissaire de justice mentionne la rencontre de M. [O] [P], confirmant son occupation des lieux depuis le décès de Mme [D] [Z]. Il s’engage à les libérer dès l’obtention d’un logement.

Il ressort du décompte produit par la SA Unicil, sur la période du 1er décembre 2024 au 31 mars 2024, un arriéré locatif de de 2.770,33 euros, terme de mars 2025 inclus. Il convient de déduire les sommes retenues sur la période du 1er au 20 décembre 2024, soit une somme de 449,60 euros.

M. [O] [P] sera par conséquent condamné à payer à la SA Unicil la somme de 2.320,73 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 31 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires :

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera condamné à payer à la SA Unicil la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la SA Unicil et Mme [D] [Z] relativement au logement situé au 17 rue Saint-Adrien, Les Jardins du Prado apt E23, bâtiment E, 2ème étage, dans le sixième arrondissement de Marseille arrondissement de Marseille à la date du décès de la locataire le 30 janvier 2024 ;

DIT que M. [O] [P] est occupant sans droit ni titre de ce logement depuis le 21 décembre 2024 ;

REJETTE les demandes de suppression des délais prévus par les articles L 412-1 et L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE en conséquence à M. [O] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Unicil pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [O] [P] à verser à la SA Unicil une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de six cent quatre-vingt-dix-sept centimes (697 euros) actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter du 21 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE M. [O] [P] à payer à la SA Unicil la somme de deux mille trois cent vingt euros et soixante et treize centimes (2.320,73 euros) au titre des indemnités d’occupation dues au 31 mars 2025, terme de mars 2025 inclus ;

CONDAMNE M. [O] [P] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [O] [P] à payer à la SA Unicil la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La greffière, La juge des contentieux de la protection