TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Avril 2026

Président : Madame ATIA, Magistrat

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE :

Le 24 avril 2026

à Me [Localité 1] [Localité 2]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 avril 2026

à M^e THAREAU Aymeric

Le 24 avril 2026

à M^e HEFTMAN Chloé

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03009 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6O2I

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [H]

né le 16 Juin 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Albert TREVES, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [I] [Y]

né le 28 Novembre 1973 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [Y]

née le 22 Avril 1973 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Chloé HEFTMAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 21 février 2022, M. [S] [H], représenté par sa mandataire, Mme [F] [J], a donné à bail à M. [I] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] un local à usage d’habitation vide situé au [Adresse 3] dans le [Localité 6] pour un loyer de 600 euros et une provision sur charges de 55 euros.

Le 3 juillet 2024, M. [S] [H] a fait signifier à M. [I] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] un congé pour vente à effet du 20 février 2025.

Le 24 avril 2025, M. [S] [H] a fait signifier à M. [I] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, M. [S] [H] a fait assigner M. [I] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 835 alinéa 2 du Code de procédure civile aux fins de :

— expulsion, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 692,98 euros jusqu’à la libération des lieux, soit la somme totale de 2.078,94 euros au 3 mai 2025, à parfaire,

— condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamnation au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 31 juillet 2025.

A l’audience du 12 février 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions en référé n° 2, M. [S] [H] :

— conclut au débouté des demandes de M. [I] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y],

— réitère ses demandes initiales et actualise le montant de sa créance à la somme de 7.622,78 euros au 20 novembre 2025.

Aux termes de ses conclusions responsives, Mme [C] [Z] épouse [Y], au visa de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

— demande que son départ des lieux le 15 décembre 2025 soit constaté et conclut au débouté des demandes de M. [S] [H],

— à titre subsidiaire, sollicite la condamnation de M. [S] [H] à lui payer les sommes de 5.000 euros au titre des travaux effectués dans le logement, 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, et de 2.040 euros au titre des charges injustement réclamées pour les années 2022, 2023 et 2024,

— demande qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

Aux termes de ses conclusions en défense, M. [I] [Y], au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 835 et suivants du Code de procédure civile, L 421-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution :

— conclut au débouté des demandes de M. [S] [H],

— sollicite la condamnation de M. [S] [H] à lui payer, ainsi qu’à M. [I] [Y], les sommes de 5.000 euros au titre des travaux effectués dans le logement et de 5.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— subsidiairement, demande une expertise judiciaire concernant l’indécence du logement,

— reconventionnellement, demande la condamnation de M. [S] [H] à lui payer la somme de 2.040 euros au titre des charges injustement réclamées pour les années 2022, 2023 et 2024,

— de juger que Mme [Y] demeure solidairement tenue au paiement des loyers jusqu’à la transcription définitive d’un éventuel jugement de divorce ou de séparation,

— à titre infiniment subsidiaire, demande un délai d’un an pour quitter les lieux,

— en tout état de cause, conclut au débouté de la demande formulée par M. [S] [H] au titre des frais irrépétibles et demande qu’il soit statué sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la constatation de la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le congé pour vente peut néanmoins être contesté par le preneur pour le non-respect du délai de préavis, des raisons de forme ou de fond, telle que la fraude du bailleur. Est frauduleux le congé pour vendre qui ne correspond pas à la réalité des intentions du propriétaire. La charge de la preuve d’une fraude pèse sur le preneur.

En l’espèce, le bail consenti à M. [I] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] pour une durée de trois ans, a été conclu le 21 février 2022 pour une période de trois ans. Il arrivait à échéance le 20 février 2025. Le congé est signifié plus de six mois avant cette échéance. Il sera relevé en outre que le congé rappelle son motif, la vente du bien loué, mentionne le prix, de 150.000 euros, et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi qu’une description détaillée du bien et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé est régulier en la forme.

Les débats indiquent que M. [I] [Y] et la mandataire de M. [S] [H], Mme [F] [J], conviennent d’une dispense de versement du loyer courant de mars 2022 en contrepartie de l’exécution de travaux de peinture par le locataire. Ils s’entendent, selon attestation en date du 1er mai 2022, sur une réduction du montant du loyer de 100 euros durant douze mois en compensation de travaux effectués par Mme [F] [J]. Cette attestation se réfère à une dispense de versement du loyer du 21 février au 30 avril 2022. Dans un courrier du 13 juin 2023, Mme [F] [J] indique à M. [I] [Y] son accord pour une dispense de versement d’une somme restant due de 115 euros suite aux travaux de peinture réalisés.

M. [I] [Y] verse au débat des quittances de loyer sur la période du 1er mai 2022 au 31 juillet 2024. Il communique la copie d’un courrier adressé à M. [S] [H] par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 février 2025 aux fins de contestation du congé. Il estime que M. [S] [H], de mauvaise foi, attend la réalisation des travaux pour mettre en vente le logement. Il indique que le montant des travaux effectués est largement supérieur à celui des réductions de loyer consenties. Il ne communique aucun élément sur les frais exposés pour la réalisation des travaux.

M. [S] [H] justifie de ses difficultés financières. Il est condamné par le tribunal commerce de Marseille selon jugement rendu le 23 mai 2023 à payer, en qualité de caution, à verser à la société Crédit Lyonnais une somme de 83.000 euros. Ce jugement mentionne dans ses motifs l’intention de M. [S] [H] de vendre son appartement aux fins d’apurement de sa dette, le bail arrivant à échéance le 21 février 2025.

Il en résulte que le moyen invoqué par M. [I] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] relatif à la mauvaise foi de M. [S] [H] caractérisée par le fait de mettre en vente l’appartement un an après la réalisation de travaux ne constitue pas une contestation sérieuse.

S’agissant de l’indécence du logement, M. [I] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] n’en rapportent pas la preuve, la production d’impressions en couleur de photographies ni datables ni authentifiables étant insuffisante.

Le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier. M. [I] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] n’ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 20 février 2025 à minuit.

M. [I] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouve ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 21 février 2025 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [Y] justifie de son départ des lieux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [I] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges, soit la somme de 692,98 euros, conformément à la demande, et de condamner M. [I] [Y] à son paiement.

M. [S] [H] sera débouté de sa demande formulée à l’encontre de Mme [C] [Z] épouse [Y] au titre de l’indemnité d’occupation.

S’agissant de la demande en paiement de l’arriéré locatif, M. [S] [H] ne produisant aucun décompte de sa créance, il sera débouté de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

La demande sera rejetée en l’absence de preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes reconventionnelles

Les demandes formulées au titre de la réalisation des travaux seront rejetées en l’absence d’éléments permettant d’évaluer leur coût.

Les demandes de dommages et intérêts seront rejetées, M. [I] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] étant d’une part occupants sans droit ni titre depuis le 21 février 2025 donc mal fondés à invoqués un trouble de jouissance, et d’autre part en l’absence de preuve de désordres antérieurs au 21 février 2025.

En l’absence de décompte locatif actualisé, la demande de remboursement de charges sera rejetée.

Occupant sans droit ni titre, M. [I] [Y] est mal fondé à solliciter une expertise judiciaire.

La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, la sommation de quitter les lieux relevant des frais irrépétibles.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, ce dernier bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [I] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] par M. [S] [H] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 21 février 2022 et concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] dans le [Localité 7] [Localité 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 21 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [S] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE M. [I] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit six cent quatre-vingt-douze euros et quatre-vingt-dix-huit centimes (692,98 euros), à compter du 21 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE la demande formulée par M. [S] [H] à l’encontre de Mme [C] [Z] épouse [Y] au titre de l’indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE M. [S] [H] de sa demande en paiement de l’arriéré locatif ;

REJETTE les demandes reconventionnelles formulées par M. [I] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [Y] et Mme [C] [Z] épouse [Y] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE