TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AE

N° RG 23/03864 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SMHV

JUGEMENT

N° B

DU : 24 Janvier 2025

[A] [K]

C/

[Z] [U]

[O] [L]

[W] [H]

[X] [I]

[F] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à M^e LUCIANI

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 26 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [A] [K], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-7552 du 19/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

représenté par M^e Maybeline LUCIANI, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [Z] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

M. [O] [L], demeurant [Adresse 5]

Mme [W] [H], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Jean-michel CROELS, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [X] [I], demeurant [Adresse 6]

Mme [F] [T], demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Clotilde LAMY de la SELARL LAMY POMIES-RICHAUD, avocate au barreau de NIMES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 août 2016, Monsieur [A] [K] a consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [N] [V], Monsieur [O] [L] et Monsieur [Z] [U] pour un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer de 900€ outre 270€ de provisions sur charges comprenant l’eau et l’électricité et ce pour une durée d’un an reconductible.

Le 1er septembre 2017, un avenant au bail a été signé avec Monsieur [M] [C] qui a remplacé Monsieur [V]. Monsieur [C] a donné congé au bailleur le 4 avril 2018 et un avenant au contrat de bail a été signé avec [X] [I] le 28 août 2018.

Madame [F] [T] s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [B] [J] par acte du 28 août 2018 pour le paiement des loyers et des charges.

Le 30 septembre 2020, Monsieur [Z] [U] a donné congé et quitté les lieux. Il a signé une reconnaissance de dette pour la somme de 2390€.

Monsieur [I] a donné congé le 28 décembre 2020 et quitté le logement le 13 février 2021.

Monsieur [L] a quitté l’appartement en avril 2021.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 22 avril 2021 par commissaire de justice en présence de Monsieur [I] et Monsieur [L] mais en l’absence de Monsieur [U] bien que convoqué.

En raison d’impayés de loyers et de dégradations locatives, Monsieur [A] [K] a fait assigner Monsieur [O] [L], Monsieur [Z] [U], Monsieur [X] [I], Madame [F] [T] et Madame [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse, par exploits de commissaire de justice en date des 24 octobre 2023 et 31 octobre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de diverses sommes.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire était retenue et plaidée à l’audience du 26 novembre 2024, audience à laquelle les parties, excepté Monsieur [U], étaient représentées par un conseil et déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour un exposé de plus amples motifs.

Monsieur [A] [K], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions déposées à l’audience :

— la condamnation de Monsieur [U] à payer la somme de 2390€ au titre des loyers impayés,

— la condamnation solidaire de Monsieur [I] et Madame [T] à payer la somme de 2002€ au titre des loyers impayés,

— la condamnation solidaire de Monsieur [L] et Madame [H] à payer la somme de 1440€ au titre des loyers impayés,

— la condamnation in solidum de Monsieur [I], Monsieur [L], Monsieur [U], Madame [H], Madame [T] à lui payer la somme de :

* 20701,20€ au titre des frais de remise en état de l’appartement,

* 900€ au titre des frais de ménage,

* 1306€ au titre du devis [G],

* 1564,79€ au titre des meubles détruits ou manquants,

* 187,50€ pour la moitié des frais de constat d’huissier

— d’ordonner la compensation avec le dépôt de garantie de 300€,

— à titre subsidiaire sur les réparations locatives :

* condamner Monsieur [U] à payer la somme de 8591,72€ (5287,91€ pour le tiers des réparations rendues nécessaires dans les parties communes et 3303,81€ pour les dégradations commises dans la chambre 1 qu’il occupait)

* condamner Monsieur [I] et Madame [T] à payer la somme de 8045,90€ (5278,61€ pour le tiers des réparations rendues nécessaires dans les parties communes et 2767,29€ pour les dégradations commises dans la chambre 2 qu’il occupait)

* ordonner la compensation des condamnations avec le dépôt de garantie d’un montant de 300€ versé par Monsieur [I]

* condamner Monsieur [L] et Madame [H] à payer la somme de 8002,57€ (5287,91€ pour le tiers des réparations rendues nécessaires dans les parties communes et 2714,66€ pour les dégradations commises dans la chambre 3 qu’il occupait)

* ordonner la compensation des condamnations avec le dépôt de garantie d’un montant de 300€ versé par Monsieur [I]

— en tout état de cause, les condamner in solidum à payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Monsieur [I] et Madame [T], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions :

— à titre principal sur la caution de

* faire droit à l’exception de nullité de la caution,

* prononcer la nullité de l’acte de cautionnement pour défaut des mentions manuscrites exigées par la loi,

— à titre subsidiaire, de donner acte à Madame [T] de sa dénégation de signature et procéder à la vérification d’écriture,

— à titre principal sur le fond :

* juger qu’il n’y a pas lieu à solidarité entre les colocataires,

*débouter Monsieur [K] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Madame [T],

* constater l’absence de démonstration d’arriéré de loyer concernant Monsieur [I],

* débouter Monsieur [K] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Monsieur [I] au titre de l’arriéré de loyers,

* débouter Monsieur [K] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Monsieur [I] au titre des réparations locatives,

* débouter Monsieur [K] de l’intégralité des demandes formées à l’encontre de Monsieur [I],

— condamner Monsieur [K] à payer la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Monsieur [O] [L] et Madame [W] [H], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions :

— en ce qui concerne Madame [H] de :

* déclarer nul l’acte de caution,

* débouter Monsieur [K] de ses demandes à l’encontre de Madame [H],

— en ce qui concerne Monsieur [L] de débouter Monsieur [K] de l’intégralité de ses demandes,

— en tout état de cause de condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 1500€ chacun et à supporter les frais de l’instance.

Bien que convoqué selon les modalités prévues à l’article 658 du code de procédure civile par acte remis à étude, Monsieur [Z] [U] n’est ni présent ni représenté.

La date du délibéré a été fixée au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater », « juger » « donner acte » et « faire droit » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la nullité des actes de cautionnement

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date des actes de cautionnement (28 août 2018 et 27 juillet 2016) "Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

Lorsque les formalités édictées par l’article 22-1 de la loi précitée n’ont pas été respectées la sanction est la nullité du cautionnement et ce sans que celui qui invoque cette nullité ait à établir que le non-respect des formes lui a causé un grief.

* concernant l’acte de cautionnement de Madame [T]

Madame [T] fait valoir en défense que l’acte de caution ne contient pas la mention obligatoire manuscrite relative au montant du loyer et au montant de sa révision.

En l’espèce, il résulte de la lecture de l’acte de cautionnement (pièce 3-1 demandeur) daté du 28 août 2018 que ne figurent pas certaines mentions manuscrites, notamment les conditions de la révision du loyer tels qu’ils figurent au contrat de location, peu important que l’indexation ait été ensuite appliquée ou non pendant le bail, la caution devant connaître l’étendue de son obligation au moment de la souscription de l’acte de cautionnement. En outre, il sera relevé d’une part qu’il est indiqué au titre du montant du loyer «400 TTC à ce jour » sans que soit précisé qu’il s’agit de 400 euros et d’autre part que l’avenant au contrat de bail du 28 août 2018 mentionne que Monsieur [I] devient locataire à la place de Monsieur [C] mais n’indique à aucun moment le montant du loyer, seul le montant des charges étant indiqué avec la précision qu’il est modifié de 90 euros à 100 euros.

Par conséquent, à défaut de ces mentions exigées par la loi à peine de nullité, il ne peut être considéré que Madame [T] a exprimé de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle avait de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle a contracté et il y a lieu de considérer que le cautionnement versé aux débats est nul.

Les demandes en paiement formées à l’encontre de Madame [F] [T] sur le fondement de ce cautionnement seront donc rejetées sans qu’il y ait lieu d’examiner la demande portant sur la réalité de l’engagement de Madame [T] qui conteste être la rédactrice et la signataire de cet acte.

* concernant l’acte de cautionnement de Madame [H]

Madame [H] fait valoir en défense que l’acte de caution ne contient pas la mention obligatoire manuscrite relative au montant du loyer et au montant de sa révision ainsi que la reproduction de l’avant dernier alinéa de l’article 22-1.

En l’espèce, il résulte effectivement de la lecture de l’acte de cautionnement (pièce 15 demandeur) daté du 27 juillet 2016 que ne figurent pas certaines mentions manuscrites, notamment les conditions de la révision du loyer tels qu’ils figurent au contrat de location, peu important que l’indexation ait été ensuite appliquée ou non pendant le bail, la caution devant connaître l’étendue de son obligation au moment de la souscription de l’acte de cautionnement. En outre, l’acte de cautionnement ne comporte pas non plus la mention manuscrite de l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi de 1989.

Par conséquent, à défaut de ces mentions exigées par la loi à peine de nullité, il ne peut être considéré que Madame [H] a exprimé de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle avait de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle a contracté et il y a lieu de considérer que le cautionnement versé aux débats est nul.

Les demandes en paiement formées à l’encontre de Madame [W] [H] sur le fondement de ce cautionnement seront donc rejetées.

Sur la demande en paiement au titre des arriérés de loyers et de charges

* sur la solidarité entre les colocataires

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »

S’agissant d’un bail commun avec une clause de solidarité chaque colocataire est redevable de la totalité des sommes dues, loyer et charges locatives au propriétaire ce qui veut dire que chaque colocataire s’engage à payer la part des autres colocataires si ces derniers ne la paient pas. Au contraire, s’agissant d’un bail commun sans clause de solidarité chaque colocataire n’est redevable que de la part du loyer et des charges qu’il doit au propriétaire.

En l’espèce, le contrat de bail versé aux débats (pièce 1 demandeur) est intitulé « CONTRAT DE BAIL EN COLOCATION SANS CLAUSE DE SOLIDARITE ENTRE LES COLOCATAIRES » ce qui signifie de manière claire et non équivoque que le bailleur et les colocataires n’ont pas entendu opter pour la clause de solidarité, intention qui est confortée par l’article 1.2 du contrat intitulé « absence de solidarité des colocataires » qui précise que « chaque colocataire est responsable de sa seule part de loyer et charges telle qu’elle est définie ci-après ».

Il apparaît cependant que, de manière contradictoire, le bail prévoit dans le même article 1.2 juste avant la phrase ci-dessus évoqué « à l’égard du bailleur les colocataires sont solidairement responsables des obligations stipulées au présent contrat et notamment pour le paiement des loyers et des charges » et dans l’article 5.3 en page 3 qui prévoit la répartition des loyers et des charges entre colocataires « cette répartition n’est pas opposable au bailleur, l’obligation étant indivisible entre les locataires. Chaque colocataire est tenu au paiement de l’intégralité du loyer à l’égard du bailleur et ce en vertu de l’article 1222 du code civil ».

Un colocataire ne peut cependant pas sans contradiction, à la fois, être tenu seulement pour sa part d’une dette de loyers et, en même temps, être tenu de façon indivisible de la totalité de la dette à l’égard du bailleur- créancier. Dès lors, les mentions en page 1 et 3 selon lesquelles les colocataires s’obligent solidairement et indivisiblement au paiement du loyer et des charges sont contredites par l’absence de solidarité entre les locataires prévue dans l’intitulé du bail, mention la plus apparente du contrat en terme de positionnement et de taille de caractère et son article 1.2 qui prévoit expressément dans son titre et son contenu l’absence de solidarité.

En application de l’article 1190 du Code civil, la convention doit être interprétée en faveur de celui qui a contracté l’obligation, donc de Monsieur [L] et Monsieur [I], et contre Monsieur [K].

En conséquence la mention de solidarité et d’indivisibilité pour le paiement des loyers prévue en page 1 et 3 est inopposable à Monsieur [L] et Monsieur [I].

* sur la dette locative de Monsieur [U]

Monsieur [K] produit un décompte et une reconnaissance de dette signée le 3 novembre 2020 par Monsieur [U] que ce dernier reste débiteur de la somme de 2390 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges.

Monsieur [U], non comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette, qu’il a d’ailleurs reconnu dans l’écrit produit par le demandeur.

Monsieur [U] sera donc condamné à payer à Monsieur [K] la somme de 2390 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges.

* sur la dette locative de Monsieur [L]

Monsieur [L] soutient avoir délivré congé le 1er février 2021 pour un départ prévu à la fin du mois de mars 2021 et a restitué les clés au début du mois d’avril 2021 alors que Monsieur [K] prétend qu’aucun congé n’a été délivré et que le loyer est dû jusqu’à la restitution des clés le 22 avril 2021 lors du constat d’état des lieux de sortie par huissier.

Le contrat de bail prévoit dans son article 7.1 que chaque colocataire peut délivrer un congé au bailleur pour sa partie privative sans que cela n’entraîne de conséquences sur les autres contrats de location avec un délai de préavis d’un mois.

Il est produit par Monsieur [L] une pièce n°1 intitulée dans le bordereau de pièces « congé de Monsieur [L] ». Cependant, à la lecture de cette pièce il s’avère qu’il s’agit d’un accusé de réception d’une lettre envoyée à Monsieur [K] auquel est joint une confirmation de réservation de véhicule auprès de la société SIXT. Monsieur [L] ne démontre donc pas avoir envoyé de congé à son bailleur la lettre de congé n’étant pas fournie.

Selon une jurisprudence constante, le preneur est débiteur à la fin de bail envers le bailleur de l’obligation de restituer les lieux loués, et il lui appartient de prouver l’exécution de cette obligation et donc de prouver soit qu’il a remis les clés au bailleur soit que ce dernier a refusé de les recevoir (cour de cassation, 3ème civ, 4 novembre 2014, n°13-19.654). Par conséquent, en l’espèce, à défaut de preuve par Monsieur [L] du refus de Monsieur [K] de recevoir les clés, c’est la date de remise des clés lors de l’état des lieux de sortie qui prévaut pour la date de fin de bail de sorte que le bail a pris fin uniquement le 22 avril 2021 et que les loyers étaient dus jusqu’à cette date, au prorata des jours d’occupation pour le mois d’avril 2021.

En l’absence de solidarité entre les colocataires, il résulte du décompte locatif produit par Monsieur [K] que Monsieur [L] a payé sa part de loyer et de charges à hauteur de 400€ jusqu’au mois de mars 2021 et qu’il est donc redevable pour le mois d’avril 2021 de la somme de 293,33€ au titre des loyers et des charges (400/30x22).

Il sera donc condamné à payer cette somme à Monsieur [K].

* sur la dette locative de Monsieur [I]

Il est constant et non contesté que Monsieur [I] a délivré congé par courrier du

28 décembre 2020 avec un délai de préavis d’un mois, soit le 7 février 2021, qu’il a quitté les lieux le 13 février 2021 et qu’il a donné les clés à Monsieur [L], colocataire, à son départ.

Ce qui est contesté en revanche, c’est la date de restitution des lieux et donc de fin de bail, Monsieur [I] estimant qu’elle se situe au 13 février 2021 compte tenu de l’impossibilité de remettre les clés au bailleur, alors que Monsieur [K] estime qu’elle se situe à la date de la remise des clés effective au bailleur soit le 22 avril 2021 lors de l’état des lieux de sortie.

Monsieur [I] produit des échanges de courriels avec Monsieur [K] à la suite de la délivrance de son congé aux termes desquels il demande à plusieurs reprises à son bailleur pour faire un état des lieux de sortie et lui remettre les clés (pièce 4 et 5 Monsieur [I]). Il en est ainsi du courriel du 9 février 2021 dans lequel il propose le samedi 13 février 2021 entre 14h et 15h et des courriels de relance du 10 et du 11 février 2021. Le courriel de réponse de Monsieur [K] du 11 février 2021 est également fourni dans lequel ce dernier indique ne pas pouvoir avant 15h30 ainsi que le courriel du 13 février 2021 dans lequel il indique ne pas pouvoir venir plus tôt en raison d’un rendez-vous médical et qu’il ne sait pas quand il sera sorti. Il est enfin versé le courriel de Monsieur [I] du même jour indiquant en réponse qu’il restera jusqu’à 16h en raison du couvre-feu.

Par ailleurs, il est également produit d’une part un courrier de Madame [T] du 1er mars 2021 adressé au bailleur dans lequel elle s’étonne du fait qu’il évoque la non restitution des clés alors que Monsieur [I] a essayé de fixer un rendez-vous pour l’état des lieux de sortie et d’autre part, un courrier de réponse de Monsieur [K] du 25 mars 2021 dans lequel il reconnait que « après recalcul le montant restant à payer sur la partie loyers est de 472 euros » le courrier comprenant un tableau dans lequel il est indiqué pour février 2021 loyers payés « 238 » et loyers restant à payer « 22 » et pour mars 2021 loyers payés « 0 » et restant à payer « 0 » (pièce 7 et 8 défendeur).

Au regard des règles précitées, il apparaît qu’il est suffisamment démontré par les pièces versées la tentative de Monsieur [I] de remettre les clés à Monsieur [K] le

13 février 2021 à 15h30, et que l’absence de Monsieur [K] à la date et à l’horaire convenu entre les parties peut être assimilé à un refus de recevoir les clés, ce dernier ne justifiant pas de son absence ni même d’en avoir informé le colocataire.

La date de fin de bail retenue sera donc le 13 février 2021 de sorte que Monsieur [I] était redevable de la somme de 185,71€ pour le mois de février 2021 au prorata des jours d’occupation (400/28x13). Il apparaît au regard du décompte produit que cette somme a été réglé et que Monsieur [I] n’est donc redevable d’aucune somme au titre des loyers et des charges.

La demande de Monsieur [K] sera donc rejetée.

Sur les demandes en paiement au titre des réparations locatives

En vertu de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que la locataire est tenue des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Cependant, si le locataire répond des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l’existence de ces dégradations.

En l’espèce, le bailleur produit un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 15 août 2016 avec un inventaire du mobilier et un état des lieux de sortie contradictoire du 7 avril 2023 et un état des lieux de sortie réalisé par huissier le 22 avril 2021.

Monsieur [I] produit quant à lui un état des lieux intermédiaire fait le 31 août 2018.

Compte tenu de l’occupation du logement pendant 4 ans pour Monsieur [U], 5 ans pour Monsieur [L] et 3 ans et demi pour Monsieur [I] la vétusté peut être invoquée.

L’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 détermine de la façon suivante les réparations locatives

I. – Parties extérieures dont le locataire à l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Ainsi par exemple, les frais de remise en peinture et de revêtement de sol ne seront mis à la charge des locataires que lorsque l’état des revêtements concernés ne pourra pas être considéré comme relevant d’une usure normale durant l’occupation par les locataires ou qu’il ne saurait y être remédié par un lessivage ou un nettoyage.

Concernant les parties communes

* l’entrée

Il est mentionné sur l’état des lieux de sortie des traces d’impact et de rayures sur le sol et que le sol n’est pas plat, outre le fait que les bordures de plusieurs lattes présentent des reliefs et que sur le bas du mur droit la plinthe est descellée tout le long du couloir étant précisé que l’état des lieux intermédiaire du 28/08/2018 mentionne déjà « plinthe décollé sur 3m + angle placard ». Cependant, il sera relevé que ni ces mentions ni les photographies jointes au constat d’huissier ne permettent de démontrer l’existence de dégradations s’agissant de ces désordres sur le sol, les bordures et les plinthes qui ne peuvent être imputés aux locataires en l’absence de détermination de leur origine, ces désordres pouvant relever d’un problème de structure de l’immeuble. Par ailleurs, les traces sur le parquet peuvent être considérées comme liées à une usure normale des lieux après plusieurs années d’occupation et ne justifient pas ni une réparation partielle ni a fortiori la réfection totale du parquet tel qu’il est demandé dans le devis produit par le bailleur.

Le plafond, dont il est demandé, à la lecture des devis présentés, le lessivage et la mise en peinture ne présente toutefois pas de dégradations au regard de l’état des lieux de sortie qui ne mentionne que des « salissures autour des spots » et des « traces » dont l’ampleur est indéterminée et alors que l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà dans les commentaires des traces de saleté autour des spots, ce que confirme l’état des lieux intermédiaires qui précise « traces noires » pour le plafond.

Aucune dégradation ne sera donc retenue concernant l’entrée.

* le couloir

Il est mentionné sur l’état des lieux de sortie que plusieurs lattes apparaissent boursoufflées sans que cela puisse être considéré comme des dégradations en l’absence de détermination de l’origine de ce désordre qui peut relever d’un problème d’humidité ou de structure de l’immeuble.

Les murs présentent des traces et des salissures qui ne nécessitent cependant qu’un lessivage et non une réfection totale.

Les plinthes dont la réfection est demandée dans le devis Building Business n’apparaissent pas endommagée de sorte qu’aucune réparation n’apparaît justifiée.

* la cuisine

L’état des lieux de sortie mentionne que le sol est couvert de dalles vinyle et que plusieurs dalles sont cassées devant la porte-fenêtre, qu’elles se soulèvent et que le sol est couvert de salissures et de traces de peintures.

Cependant, il apparaît que sur l’état des lieux d’entrée il est indiqué que le sol en dalle lino PVC est en bon état mais présente un petit impact côté fenêtre. En outre, les photographies jointes ne montrent des dalles qui se décollent sur les côtés, ce qui peut correspondre à une usure normale de ce revêtement et non à une action d’arrachement de dégradation de la part des locataires. Or les locataires n’ont que la charge d’un entretien courant du sol, de sorte qu’en l’espèce si des frais de nettoyage peuvent être imputés aux locataires compte tenu de l’état de saleté constaté par l’huissier, le remplacement total du lino tel qu’il est demandé n’apparaît pas justifié.

De même, s’agissant des murs, la lecture du constat d’huissier ne relève aucun désordre excepté des boursouflures entre l’évier et la porte fenêtre et des tâches en partie basse, désordre qui apparaissaient déjà lors de l’état des lieux d’entrée qui mentionnait « murs écaillés angle bas cuisinière » et des moisissures au niveau du mur côté évier et meuble de cuisine, outre l’état des lieux intermédiaire du 28/08/2018 dans lequel sont décrites des « traces importantes mur côté chambre + mur côté séjour ». Aucune dégradation ne sera retenue à ce titre.

Le plan de travail qui est décrit à la sortie comme présentant une trace de brûlure et de nombreuses auréoles sombres présentait déjà des désordres à l’entrée mentionnés en ces termes « trace brûlure sur le plan de travail ».

S’agissant du réfrigérateur congélateur de marque Faure qui est décrit dans l’état des lieux d’entrée de 2016 comme en état neuf et dans l’état des lieux intermédiaire en 2018 comme ayant la partie congélateur qui ne fonctionne pas, il s’avère qu’il n’est pas contesté que les locataires l’ont jeté et qu’ils l’ont remplacé par un réfrigérateur table top de marque Tokiwa dont la facture n’est pas fournie. Monsieur [K] quant à lui fournit la facture d’achat du réfrigérateur datée du 28 octobre 2011. Par conséquent, s’agissant d’un élément d’électroménager dont la durée de vie peut être estimée entre 8 et 10 ans, il sera considéré que les locataires ne sont pas tenus de payer un nouveau réfrigérateur au bailleur compte tenu du fait que cet appareil avait plus de 10 ans.

S’agissant de la cuisinière électrique dont l’absence de fonctionnement n’est pas mentionnée dans l’état des lieux de sortie, la somme demandée au titre de son remplacement ne sera pas accordée.

En revanche, la cuisine présente un état de saleté incontestable à la lecture du constat qui peut être imputé aux locataires notamment les portes et placards recouverts de gras, de même que la table, les plaques électriques sales, la hotte et les étagères, les portes de placard couvertes de dépôts gras. Des frais de nettoyage seront donc mis à la charge des locataires.

De même, le plafond qui ne présentait que des traces d’humidité au-dessus du bar est décrit dans l’état des lieux de sortie comme couvert de salissures et de dépôts jaunâtres qui peuvent être imputés aux locataires tenus de son entretien en bon état de propreté. Ils seront tenus à un lessivage du plafond sans remise en peinture.

Les joints autour de l’évier sont recouverts de dépôts noirâtres alors que les locataires sont tenus de les entretenir en bon état. Ils seront donc tenus à leur remplacement. De même le plateau manquant du micro-onde sera mis à leur charge.

* le séjour

Les murs et le plafond sont couverts d’un dépôt jaunâtre qui, bien que relevant d’un mauvais entretien par les locataires ne justifie pas d’une remise en peinture complète mais seulement d’un lessivage qui sera mis à leur charge.

Le canapé pour lequel il est demandé la somme de 220€ pour son remplacement, présentait dans l’état des lieux de sortie de nombreuses griffures sur les accoudoirs et les bordures, une déchirure au centre de l’assise et un pied gauche cassé qui ne relèvent pas d’une usure normale amis des désordres qui incombent aux locataires de même que les trois chaises de bar et les deux lampes sur pied manquantes qui apparaissaient bien dans l’inventaire à l’entrée dans les lieux et l’étagère IKEA qui présente des dégradations au niveau du haut du meuble avec traces d’arrachement. Il sera néanmoins tenu compte qu’il est indiqué que les désordres concernant le canapé étaient déjà mentionnés lors de l’état des lieux intermédiaire, excluant ainsi la responsabilité de Monsieur [I].

Il apparaît que si des dégradations sont caractérisées sur le sol à savoir des impacts et percements sur plusieurs lattes de parquet ainsi que des rayures sur de nombreuses lattes, il n’en résulte pas moins que le remplacement de tout le parquet de la pièce comme demandé dans le devis de la société Building Business n’apparaît pas justifié et ce d’autant plus que le constat ne permet pas d’évaluer le nombre de lattes à remplacer.

S’agissant des murs peuvent être considérées comme des dégradations à la charge des locataires : la toile à peindre déchirée, la toile de verre déchirée, un trou chevillé, des traces noirâtres, la prise de TV arrachée, le revêtement endommagé de la poignée de la porte-fenêtre, le mécanisme faussé de fermeture de la porte battante. Il sera néanmoins tenu compte que les murs étaient en bon état et pas en état neuf, que seul le changement des zones déchirées apparaît nécessaire, que le constat d’huissier ne permet pas réellement de quantifier ces zones pas plus que le devis.

* la salle de bain

Le plafond qui apparaît dans la remise en peinture du devis de la société Building Business n’apparaît cependant pas présenter de désordres autres que ceux déjà mentionné dans l’état des lieux d’entrée à savoir des boursoufflures d’humidité dues à un dégât des eaux du voisin de sorte que la demande fait à ce titre sera rejetée.

S’agissant des murs qui sont décrits dans l’état des lieux de sortie comme en état d’usage avec de la peinture écaillée à certains endroits ne diffèrent pas de l’état constaté lors de l’entrée dans les lieux excepté pour la mention de la toile de verre déchirée à 80 cm du sol.

De même le sol, s’il présente des salissures justifiant un nettoyage, ne nécessite pas en revanche d’être changé. Il est de même pour les joints noircis ou salis qui justifient un nettoyage.

Par conséquent, la comparaison entre l’entrée dans les lieux et la sortie ne permet pas de caractériser des désordres justifiant une remise en état telle que demandée dans le devis de Building Business qui mentionne le traitement des murs, mise en peinture, démolition partielle du bâti et réfection, dépose du lino et fourniture d’un nouveau.

De même le changement du siphon sollicité à travers le devis de Monsieur [G] n’est pas justifié aucun désordre n’étant mentionné dans le constat de l’huissier concernant cet élément.

En revanche, s’agissant du bas du miroir qui présente des traces de rouille et l’étagère devant le miroir qui est endommagée, les locataires qui devaient en assurer l’entretien seront tenus de sa réparation.

* les WC

Le remplacement du mécanisme de la chasse d’eau sollicité au titre du devis de Monsieur [G] n’apparaît pas justifié dans la mesure où l’état des lieux de sortie ne fait état que d’une fuite de la chasse d’eau sans que le mécanisme soit indiqué comme ne fonctionnant plus du tout ou qu’il soit démontré que la simple réparation d’un joint ne pourrait y remédier et ce d’autant plus que ce poste n’est pas visé dans le décret précité comme relevant du locataire.

Par conséquent, s’agissant des parties communes, au regard des devis produits et de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, le tribunal dispose des éléments suffisants pour chiffrer la remise en état du logement et son nettoyage à la somme de :

—  400€ selon devis de la société Nettoyage Elias pour le nettoyage de l’ensemble de l’appartement revu à la baisse au regard de la faible superficie du logement (68m2) et du prix du marché,

—  144€ HT pour le lessivage du plafond selon devis Building Business, soit 158,40€ TTC,

—  225,05 HT pour le lessivage du plafond du séjour, soit 247,55€ TTC,

—  126,19€ HT pour la réfection partielle du sol du séjour (10% de 1261,64) soit 138,80€ TTC,

—  100€ pour la réfection partielle des murs du séjour,

—  170€ dépose et repose crémone et poignée,

—  220€ pour le canapé du salon,

—  41,85€ pour les trois chaises de bar,

—  65€ pour l’étagère du salon,

—  49,98€ pour les deux lampes sur pied du salon,

—  90€ pour le miroir et l’étagère de la salle de bain,

—  100€ lessivage mur couloir,

—  50€ pour les joints de la cuisine selon devis de Monsieur [G]

—  20,99€ pour le plateau du micro-onde

Soit la somme totale de 1852,57€.

A défaut de solidarité prévue au contrat de bail, les colocataires seront tenus d’indemniser le bailleur à hauteur de :

—  544,19€ pour Monsieur [I] qui n’est pas redevable des sommes dues au titre du canapé,

—  654,19€ pour Monsieur [L],

—  654,19€ pour Monsieur [U].

Concernant la chambre 1 (occupée par Monsieur [U])

Le canapé lit qui était mentionné dans l’inventaire dressé lors de l’entrée dans les lieux étant manquant, Monsieur [U] sera tenu d’indemniser le bailleur pour son remplacement.

Peuvent être considérées comme ne relevant pas de l’usure normale : la toile à peindre arrachée sur 20 cm au-dessus de la plinthe et sur l’angle du mur vers la porte, les planches arrachées et cassées de l’armoire, la prise électrique manquante, un trou dans le mur, la fixation du convecteur cassée.

Il sera cependant tenu compte du fait qu’il n’apparaît pas justifié de changer l’ensemble des toiles à peindre des murs de la chambre ni de changer le radiateur qui n’est pas décrit comme ne fonctionnant pas mais simplement descellé.

Il apparaît que si des dégradations sont caractérisées sur le sol à savoir des impacts et rayures face à la porte fenêtre, il n’en résulte pas moins que le remplacement de tout le parquet de la pièce comme demandé dans le devis de la société Building Business n’apparaît pas justifié et ce d’autant plus que le constat ne permet pas d’évaluer le nombre de lattes à remplacer.

Le plafond, s’il est décrit comme jaunâtre ne nécessite qu’un lessivage et non une remise en peinture.

Il résulte de la comparaison entre ces états des lieux d’entrée et de sortie que la chambre présentait des désordres qui justifient une indemnisation à hauteur de :

—  209€ pour le canapé selon facture IKEA et 9,99€ pour l’alèse,

—  200€ pour le lessivage du plafond, la réfection partielle du sol et la réfection partielle des murs

—  54€ pour la pose d’une prise électrique,

Soit la somme totale de 472,99€.

Concernant la chambre 2 (occupée par Monsieur [I])

Il apparaît que si des dégradations sont caractérisées sur le sol à savoir le revêtement des lames arraché en plusieurs endroits, il apparaît que ces dégradations sont situées sous le sommier du canapé clic-clac. Or dans l’état des lieux intermédiaire du 15/08/2018 correspondant à l’entrée dans les lieux de Monsieur [I], il est mentionné comme commentaire que le parquet n’est pas visible en totalité de sorte que les désordres ne peuvent être rattachés avec certitude à Monsieur [I]. La réfection totale du parquet telle que demandée dans le devis de la société Building Business n’apparaît donc pas justifié.

Le canapé lit qui était mentionné dans l’inventaire dressé lors de l’entrée dans les lieux étant indiqué comme présentant un sommier à lattes cassé et un matelas et une housse déchirés, Monsieur [I] sera tenu d’indemniser le bailleur pour son remplacement.

Les murs, s’ils présentent certaines tâches ne nécessitent qu’un lessivage et non une remise en peinture de toute la pièce comme demandée.

Le plafond, dont il est demandé le lessivage et la remise en peinture n’apparaît pas présenter de désordres.

Il résulte de la comparaison entre ces états des lieux d’entrée intermédiaire et de sortie que la chambre présentait des désordres qui justifient une indemnisation à hauteur de :

—  209€ pour le canapé selon facture IKEA,

—  100€ pour le lessivage des murs

Soit la somme totale de 309€.

Concernant la chambre 3 (occupée par Monsieur [L])

Le canapé lit qui était mentionné dans l’inventaire dressé lors de l’entrée dans les lieux étant indiqué comme présentant une structure métallique cassée, Monsieur [L] sera tenu d’indemniser le bailleur pour son remplacement.

Le sol dont il est demandé le remplacement complet ne présente qu’une auréole et des rayures de sorte que la demande n’apparaît pas justifiée.

Les murs, s’ils présentent certaines traces et tâches jaunâtres ne nécessitent qu’un lessivage et non une remise en peinture de toute la pièce comme demandée.

Il résulte de la comparaison entre ces états des lieux d’entrée intermédiaire et de sortie que la chambre présentait des désordres qui justifient une indemnisation à hauteur de :

—  209€ pour le canapé selon facture IKEA et 9,99€ pour l’alèse,

—  200€ pour le lessivage des murs

Soit la somme totale de 418,99€.

Sur la déduction du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, versé par Monsieur [L] à hauteur de 300€ peut être retenu par le bailleur comme demandé par les parties compte tenu de la dette locative et des réparations locatives.

Par conséquent, il reste un solde de 773,18€ (654,19+418,99-300) que Monsieur [L] sera condamné à payer.

De même, le dépôt de garantie, versé par Monsieur [I] à hauteur de 300€ peut être retenu par le bailleur comme demandé par les parties compte tenu de la dette locative et des réparations locatives.

Par conséquent, il reste un solde de 553,19€ (544,19+309-300) que Monsieur [L] sera condamné à payer.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [U], Monsieur [O] [L] et Monsieur [X] [I], partie perdante, supporteront in solidum donc la charge des dépens.

Conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, il doit être établi contradictoirement un état des lieux lors de la remise et de la restitution des clés soit amiablement, soit par huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié lorsque l’état des lieux n’a pu être établi contradictoirement.

En l’espèce, dans la mesure où il est versé un document signé par Monsieur [K] et Monsieur [L] qui mentionne que compte tenu des divergences lors de l’état des lieux du 3 avril 2021 il a été convenu de réaliser un état des lieux par huissier, il peut être considéré qu’il y avait une impossibilité d’établir un état des lieux amiable et contradictoire de sorte qu’il y a lieu de partager le coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie entre les parties de sorte que Monsieur [Z] [U], Monsieur [O] [L] et Monsieur [X] [I] supporteront donc chacun ces frais d’huissier à hauteur de 62,50€ (187,50/3).

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que Monsieur [Z] [U], Monsieur [O] [L] et Monsieur [X] [I] supportent les dépens et des diligences que Monsieur [A] [K] a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés ainsi que les sommes dues au titre des dégradations, ils seront condamnés à verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Tenus aux dépens, Monsieur [O] [L] et Monsieur [X] [I] ne peuvent prétendre à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

JUGE nul l’acte de cautionnement des loyers et charges dus par Monsieur [X] [I] à Monsieur [A] [Y] conclu par Madame [F] [T] le 28 août 2018 ;

DEBOUTE en conséquence Monsieur [A] [Y] de ses demandes en paiement à l’encontre de Madame [F] [T] ;

JUGE nul l’acte de cautionnement des loyers et charges dus par Monsieur [O] [L] à Monsieur [A] [Y] conclu par Madame [W] [H] le 27 juillet 2016 ;

DEBOUTE en conséquence Monsieur [A] [Y] de ses demandes en paiement à l’encontre de Madame [W] [H] ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à verser à Monsieur [A] [K] la somme de 2390 € au titre des loyers et des charges impayés ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] à verser à Monsieur [A] [K] la somme de 293,33€ au titre des loyers et des charges impayés ;

DEBOUTE en conséquence Monsieur [A] [Y] de sa demande en paiement à l’encontre de Monsieur [X] [I] au titre des loyers et des charges ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U] à verser à Monsieur [A] [K] les sommes de :

—  654,19€ au titre des dégradations des parties communes ;

—  472,99 € au titre des dégradations locatives de la chambre 1 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] à verser à Monsieur [A] [K] les sommes de :

—  654,19€ au titre des dégradations des parties communes ;

—  418,99€ au titre des dégradations locatives de la chambre 2 ;

DIT qu’après déduction du dépôt de garantie versé par Monsieur [O] [L], il reste un solde de 773,18€ à sa charge,

CONDAMNE Monsieur [X] [I] à verser à Monsieur [A] [K] les sommes de :

—  544,19€ au titre des dégradations des parties communes ;

—  309€ au titre des dégradations locatives de la chambre 2 ;

DIT qu’après déduction du dépôt de garantie versé par Monsieur [X] [I], il reste un solde de 553,19€ à sa charge,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [U], Monsieur [O] [L] et Monsieur [X] [I] à verser à Monsieur [A] [K] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [U], Monsieur [O] [L] et Monsieur [X] [I] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris la somme de 62,50€ chacun au titre des frais de constat d’état des lieux de sortie ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La greffière La Vice-Présidente