TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 2 JUIN 2026

Président : Madame ATIA, Magistrat

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 3 MARS 2026

GROSSE :

Le 2 JUIN 2026

à M^e Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE,

Le 2 JUIN 2026

à M^e Claire SAIB

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/00242 – N° Portalis DBW3-W-B7J-542S

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [N] [W] [A]

né le 29 Mai 1950 à MARSEILLE (13), demeurant 15 Avenue René Lacoste – 13960 SAUSSET-LES-PINS

représenté par M^e Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [B] veuve [K]

née le 10 Février 1965 à ISTRES (13), demeurant 7 rue Benedit 4ème étage – 13001 MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055/2025/003103 du 10/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par M^e Claire SAIB, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 4 décembre 1991, M. et Mme [A] [U] ont donné à bail à M. [F] [B] et Mme [L] [B] un local à usage d’habitation situé au 7 rue Bénédit, 4ème étage, dans le premier arrondissement de Marseille pour un loyer de 1.900 francs, outre une provision de 150 francs.

Suite au décès de M. [U] [A] et de Mme [I] [S], leur fils, M. [V] [A] a hérité de ce bien immobilier.

Le 3 mai 2024, M. [V] [A] a fait signifier à Mme [L] [B] veuve [K] un congé pour vente à effet du 4 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, M. [V] [A] a fait assigner Mme [L] [T] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 15 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— validation du congé et expulsion de Mme [L] [T],

— condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale d’un montant égal à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, avec indexation, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 2 septembre 2025.

A l’audience du 3 mars 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions n° 2, M. [V] [A] :

— réitère ses demandes initiales,

— conclut au débouté des demandes de Mme [L] [B] veuve [K],

— sollicite la condamnation de Mme [L] [B] veuve [K] à lui payer la somme de 2.407,92 euros au titre de l’arriéré locatif dû sur la période comprise entre les mois de février et septembre 2025.

Aux termes de ses conclusions n° 2, Mme [L] [B] veuve [K], au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1721 du Code civil :

— conclut au rejet des demandes de M. [V] [A],

— demande sa condamnation à lui payer la somme de 5.950,80 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices de jouissance et moral pour les trois années précédant la résiliation du bail,

— à titre subsidiaire, sollicite que soit ordonnée la compensation entre les sommes dues de par et d’autre,

— en tout état de cause, conclut au débouté de la demande formulée par M. [V] [A] au titre des frais irrépétibles et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 2 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la responsabilité contractuelle du bailleur

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites (…).

Le bailleur est également tenu d’une obligation de garantie d’une jouissance paisible des lieux, en application du paragraphe b) de l’article susvisé.

Il s’agit d’une obligation de résultat.

Le régime de responsabilité du bailleur est indépendant de toute faute, celui-ci pouvant s’exonérer de sa responsabilité par la preuve d’un cas de force majeure.

Par ailleurs, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail en date du 4 décembre 1991 ayant pour objet un appartement se composant d’un couloir d’entrée, d’une cuisine, d’une salle de bains avec W.C, de de deux chambres, d’un séjour et d’une pièce mansardée en grenier.

Le 3 juillet 2024, le responsable du service municipal d’hygiène et de l’habitat de Marseille a mis en demeure M. [V] [A] de prendre les dispositions suivantes, dans le délai d’un mois, suite à une visite effectuée le 29 mai 2024 par un inspecteur de salubrité, retenant des infractions au Règlement sanitaire départemental (RSD) :

— procéder à la réfection des tomettes descellées au niveau de l’entrée et de la cuisine,

— rechercher les causes de développement de moisissures au niveau de la chambre et y remédier, faire procéder au traitement des surfaces contaminées,

— aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement,

— vérifier que l’installation électrique ne constituer pas un danger pour les occupants, fournir un certificat établi par un homme de l’art,

— assurer un chauffage suffisant dans le logement.

Mme [L] [B] veuve [K] ne justifie d’aucune réclamation faite à M. [V] [A] au titre de désordres ni de leur existence dès l’entrée dans les lieux.

Elle effectue en revanche un signalement sur la plateforme de signalement des logements non décents du service public histologe le 16 avril 2024. Une visite contradictoire des lieux est effectuée le 23 octobre 2024 par l’association Soliha Provence dont le rapport est établi le 7 novembre 2024.

Il en ressort les désordres suivants :

— s’agissant des parties communes : des infiltrations d’eau dans la toiture, non étanche à l’eau et à l’air,

— s’agissant des parties communes et privatives : des infiltrations d’eau dans les murs et le plafond de la chambre de bonne et du logement, des fissurations des murs et du plafond de la chambre de bonne,

— s’agissant des parties privatives :

*un manque d’entretien des volets en bois extérieurs,

*un défaut d’étanchéité du fenestron de la chambre de bonne (dernier étage), outre une infiltration d’eau dans les murs et le plafond,

*des revêtements de sol dégradés,

*sur l’installation électrique, en mauvais état d’usage et de fonctionnement et non sécurisée, une mise à terre non évidente, une gaine technique de logement (GTL) installée dans « SDE », en contact avec l’humidité et l’eau, avec un risque électrique avéré, par ailleurs non conforme aux normes de sécurité, outre des infiltrations d’eau dans la cuisine au niveau d’un câble électrique,

*une absence de ventilation dans la cuisine, la salle de bain et les W.C.

Le rapport conclut à l’indécence du logement consécutive à des désordres relevant des responsabilités de la copropriété, du propriétaire et du locataire alors qu’aucun des désordres relevés n’est imputé à la locataire, ces derniers étant imputés à la copropriété, au propriétaire ou au deux dans le tableau précédent ces conclusions. La fiche de décence indique que le logement n’est pas impropre à son habitation. Un risque grave pour la santé et/ou la sécurité des occupants constituant une urgence sont retenus.

S’agissant des travaux préconisés à la charge du propriétaire, ils rejoignent ceux visés dans la mise en demeure du 3 juillet 2024 susvisée, ainsi que :

— la reprise des fissures des murs et plafond de la chambre de bonne, ainsi que des sols dégradés dans le logement,

— la recherche des causes d’infiltrations d’eau et des fuites dans le logement et la chambre de bonne, avec un renvoi à la copropriété pour la réfection de la toiture,

— le traitement du défaut d’étanchéité de la chambre de bonne,

— la reprise et le traitement des surfaces atteintes par les moisissures ainsi que des peintures dans le logement.

Concernant la locataire, la fiche « Décence-RSHS » indique que, « néanmoins », elle doit :

— entretenir le logement (éviter la suraccumulation d’objets dans le logement pour limiter la concentration d’humidité, entretenir les peintures et les surfaces), le rapport photographique annexé indiquant un manque d’entretien des joints de la douche et des volets,

— déclarer les dégâts des eaux survenus dans le logement à son assureur.

A ce titre, M. [V] [A] verse au débat un courrier de son assureur en date du 8 mars 2025 lui opposant un refus de garantie, Mme [L] [B] veuve [K] ayant indiqué à l’expert une antériorité des dommages au 31 juillet 2024, subis depuis deux ans.

M. [V] [A] justifie de la réparation des volets selon facture du 25 novembre 2024 (599,62 euros), de la recherche de fuite selon facture du 28 septembre 2024, la cause étant identifiée dans la toiture, l’absence de ventilation mécanique contrôlée (VMC) dans la salle de bains, outre le fait que le linge soit étendu dans une chambre (594 euros), de la réfection des sols selon facture du 26 novembre 2024 (423,50 euros), de la réalisation de travaux sur la toiture par le syndic de la copropriété selon facture du 26 novembre 2024,

Il avance la remise aux normes de l’installation électrique par la production d’un devis, ce dernier point étant confirmé par Mme [L] [B] veuve [K] dans ses écritures.

Il en résulte que la responsabilité du bailleur est engagée en ce que les fautes imputables à Mme [L] [B] veuve [K], s’agissant d’un manque d’entretien du logement, ne revêtent pas les caractéristiques de la force majeure.

Sur la constatation de la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

La décision de vendre le logement en tant que motif justifiant le congé donné par le bailleur au locataire constitue, comme celle de reprendre le logement, un motif péremptoire.

Le congé pour vente peut néanmoins être contesté par le preneur pour le non-respect du délai de préavis, des raisons de forme ou de fond, telle que la fraude du bailleur. Est frauduleux le congé pour vendre qui ne correspond pas à la réalité des intentions du propriétaire.

La loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014 a renforcé la lutte contre les congés frauduleux en donnant au juge le pouvoir de vérifier, même d’office, la réalité du motif du congé. Le juge peut donc dorénavant effectuer un contrôle a priori.

La charge de la preuve d’une fraude pèse sur le preneur.

En l’espèce, le bail consenti à Mme [L] [B] veuve [K] pour une durée de trois ans, a été conclu le 4 décembre 1991 pour une période de trois ans. Il s’est renouvelé par tacite reconduction jusqu’au 3 février 2025. Le congé est signifié plus de six mois avant cette échéance.

Il sera relevé en outre que le congé rappelle son motif, la vente du bien loué, mentionne le prix, de 150.000 euros, et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi qu’une description détaillée du bien et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Le congé est délivré deux mois avant la mise en demeure de M. [V] [A] par la Mairie de mettre le logement en conformité avec les normes de décence.

Les débats n’indiquent pas qu’il est avisé du signalement effectué par Mme [L] [B] veuve [K] sur la plateforme histologe le 16 avril 2024. Il répond immédiatement à la mise en demeure de la Mairie du 3 juillet 2024, indiquant la recevoir le 17 juillet 2024. Il justifie de sa prise en compte.

Dès lors, le caractère frauduleux du congé n’est pas établi, Mme [L] [B] veuve [K] ne s’en prévalant d’ailleurs pas au soutien de sa demande de rejet de la prétention formulée par au titre de la validation du congé.

Ainsi, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier, Mme [L] [B] veuve [K] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 4 février 2025.

Mme [L] [B] veuve [K], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 4 février 2025 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [L] [B] veuve [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges, soit la somme de 550,99 euros, conformément à la demande, et de condamner Mme [L] [B] veuve [K] à son paiement.

Sur l’arriéré locatif

Il ressort des décomptes versés au débats que Mme [L] [B] veuve [K] reste devoir la somme de 2.407,92 euros au 23 septembre 2025 au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), terme de septembre 2025 inclus.

Mme [L] [B] veuve [K] ne conteste pas ce montant.

Mme [L] [B] veuve [K] est par conséquent redevable de la somme de 2.407,92 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 4 février 2025, Mme [L] [B] veuve [K] est bien fondée à faire valoir un préjudice de jouissance sur la période du 3 juillet 2024 au 3 février 2025, soit sur sept mois.

Mme [L] [B] veuve [K], bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé, justifie d’un suivi psychiatrique en cours au 26 septembre 2024 « en raison d’un passé traumatique important et de troubles psychiatriques majeurs ».

Au regard de la gravité des désordres subis et en tenant par ailleurs compte du manquement de Mme [L] [B] veuve [K] à son obligation d’entretien des lieux, il convient d’évaluer son préjudice à hauteur de 30 % du loyer, soit une somme de 1.157 euros (550,99 X 0,3 X 7).

M. [V] [A] sera par conséquent condamné à payer à Mme [L] [B] veuve [K] la somme de 1.157 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la compensation

Il convient d’ordonner la compensation entre la dette locative et les dommages et intérêts en application de l’article 1347-1 du Code civil.

Mme [L] [B] veuve [K] sera par conséquent condamnée à payer à M. [V] [A] la somme de 1.250,92 euros (2.407,92 – 1157), au titre de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

Mme [L] [B] veuve [K], qui succombe à titre principal, supportera les dépens.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [L] [B] veuve [K] par M. [V] [A] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 4 décembre 1991 et concernant le local à usage d’habitation situé au 7 rue Bénédit, 4ème étage, dans le premier arrondissement de Marseille sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 3 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [L] [B] veuve [K] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [L] [B] veuve [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [V] [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [L] [B] veuve [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de cinq cent cinquante euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes (550,99 euros), à compter du 4 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT que Mme [L] [B] veuve [K] est redevable de la somme de deux mille quatre cent sept euros et quatre-vingt-douze centimes (2.407,92 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2025 (loyers, charges et indemnités d’occupation), terme de septembre 2025 inclus ;

CONDAMNE M. [V] [A] à payer à Mme [L] [B] veuve [K] une somme de mille cent cinquante-sept euros (1.157 euros) en réparation de son préjudice de jouissance ;

ORDONNE la compensation entre la dette locative de 2.407,92 euros et les dommages et intérêts de 1.157 euros ;

En conséquence,

CONDAMNE Mme [L] [B] veuve [K] à payer à M. [V] [A], après compensation, la somme de mille deux cent cinquante euros et quatre-vingt-douze centimes (1.250,92 euros) au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [L] [B] veuve [K] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE