TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 06 mars 2026

à M^e SOULAS Dorothée

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2026

à Mme [P] [Y]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06066 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7CS2

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [U]

né le 21 Avril 1936 à [Localité 1], domicilié : chez SAS J & M PLAISANT, [Adresse 1]

représenté par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Y] [P]

née le 30 Juillet 1994 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 25 janvier 2024, M. [U] a donné à bail à Mme [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 500 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2025 un commandement de payer la somme de 2.224,43 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2025, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance, La condamner à payer la somme provisionnelle de 3.126,61 euros, comptes arrêtés au 20 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,La condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majoré d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée, éventuellement révisée, La condamner à payer la somme de 1.350 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 3.448,57 euros, selon décompte en date du 2 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus.

La défenderesse a comparu en personne et sollicité des délais de paiement sur la base d’échéances mensuels de 100 euros en plus du loyer courant, ajoutant qu’elle recherchait un autre logement.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de la notification préalable à la préfecture.

La décision sera contradictoire par application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 28 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 8 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (page 7) stipulant un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 août 2025, pour la somme en principal de 2.224,43 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 octobre 2025.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que le dernier règlement effectué date du 5 novembre 2025 pour un montant de 1.500 euros de sorte que le loyer courant avant l’audience (soit janvier 2026 puisque le bail prévoit que le loyer est payable avant le 5 de chaque mois) n’a pas été intégralement réglé.

Il apparait en outre que, préalablement à la présente procédure, le mandataire du bailleur et la locataire avaient conclu le 11 mars 2025 un échéancier pour apurer la dette locative qui s’élevait alors à 1.349,10 euros (8 échéances mensuelles de 168,64 euros en plus du loyer courant) mais que cet échéancier n’a pas été respecté par la locataire.

Par conséquent, la demande de délais de paiement sera rejetée.

La défenderesse étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

La défenderesse est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la défenderesse par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 564,08 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner la défenderesse à son paiement.

Le demandeur produit un décompte des sommes dues dont il résulte que la dette locative s’élève à la somme de 3.448,57 euros.

Ce décompte inclus toutefois des frais d’envoi de courriers recommandés (3 fois 19,55 euros) qui ne sont pas justifiés ainsi que des frais d’huissier (2 fois 60 euros) qui doivent déduits dès lors que le coût des actes de procédure est inclus dans les dépens.

Par conséquent, la défenderesse sera condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3.269,92 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.967,51 euros à compter de l’assignation (montant dû au moment de l’assignation après déduction des frais de recommandé et d’huissier) et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de M. [X] [U] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2024 entre M. [X] [U] et Mme [Y] [P] concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 10 octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Y] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Y] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [X] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais et d’astreinte pour quitter les lieux formée par M. [X] [U] ;

CONDAMNE Mme [Y] [P] à payer à M. [X] [U], à titre provisionnel, la somme de 3.269,92 euros décompte arrêté au 2 janvier 2026, incluant la mensualité de janvier 2026, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.967,51 euros à compter de l’assignation du 27 octobre 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [Y] [P] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 564,08 euros à ce jour, à compter du 3 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [Y] [P] à payer à M. [X] [U] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge